“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。----注:摘编自人 民 日 报1989年2月20日第2版”。
基本反映了中国楼市最初的状况。89年,收入水平由此可见一斑。89年我的工资78元,那个年代不是目前的状况,工资之外的灰色收入基本可以忽略不计。
20年的时间,收入水平增加多少倍?直观感觉:大学生毕业北京维持3000元的收入水平,大约增长了37.5倍,按最新数据北京住宅均价17000元计算的话,房价比89年增长了10倍。任志强先生的白菜理论是完全合理的,相对收入水平的增长,房价的涨幅一直是最低的。
但是,这一时期想着房子的人们是极少数,毕竟福利分房还依旧是大家的期盼,购买商品房的概念老百姓并没有。所以,90年代初期,北京华侨村等项目房价2000多美元,因为与老百姓没有关系,并没有引起人们的关注。
98年房改,改住房分配制为市场化,但是最初定位是30%走市场化,70%走经济适用房概念。但是,我们最终放弃经济适用房等等保障房占比70%,几乎完全被市场化,这又是另外一个层次的问题了。
我们从03年开始的房地产宏观调控的路程,原因是房价高过了老百姓的承受能力。调控到了05年,上海房价均价超万元,唱衰派风声渐起,北京上海房价大降30—50%,这是05年出自谢国忠易宪容之口的著名衰派理论。
然后经历07年末王石拐点论的发酵,08年房市和中国经济双双陷入谷底。直至09年3月份开始的暴涨过程。楼市一直折腾不断,但是由于调控与市场的违背,市场起作用的结果是调控的全面失效。10年的楼市,注定了跌宕起伏。
3月15日到17日的北京土地拍卖,昭示北京房价将继续高涨,遏制尚且存疑问,暴跌更是不可能。
住房问题引起全民关注的最主要原因是收入增幅,使得老白姓与住房的距离拉的越来越近,而不是越来越远。只是自03年开始的调控错误的收紧土地源头和信贷,使得自04年开始的房价地价双双暴涨,这是老百姓不能接受的根本原因。
中指研究院数据:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。
1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。
1998年-2009年,北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅,如北京住房均价累计上涨312%,但GDP上涨375%;深圳住房均价累计上涨191%,但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅,但同期居民储蓄存款累计上涨511%。
但是,同样来源于中指研究院的数据:
2004年-2009年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累计涨幅达到163%,而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%,仅有居民储蓄存款累计增长110%;类似的还有上海,房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅,但高于人均可支配收入涨幅,也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。
随着土地出让的招拍挂,土地价格暴涨的局面形成,开发成本直线上升,同时,土地价格的走高使得拆迁安置补偿屡创新高,普通收入阶层随着拆迁改造改善居住条件,特别是在耕地严控的05年之后,开发企业转身向内,城市中心区挖潜,城市发生了翻天覆地的变化。旧城改造、城中村改造、危旧房改造、工厂搬迁的“退二进三”,居民的居住水平得到空前提高,而这一切,是通过商品房价的增长消化的,政府并没有实际投入。所以,市场化从始至终是十分成功的。
那么,不折腾的房地产行业政策,才能保证这样的成功继续走下去。随着农地流转的推开,城市局面的住房改革红利,会逐渐转移至农村居民。目前的楼市话语发生了很多问题,但是,核心的问题确实错误的。北京市场至今只有25%是商品房,75%以上属于政策房的范畴,所以虽然绝大多数人的工资与商品房相距越来越远,但是绝大多数的老百姓根本不是依靠工资收入达到改善居住的目的。
工资买不起房是个伪命题。