日前,继首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后,接下来楼市调控新政将放在调整房产税上,对个人拥有的房屋进行区别对待。有媒体报道,财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房,开征房产税。若相关税收项目正式开征,广东业主所持价值100万元的第三套房产,最高将缴纳8400元/年的税费,而空置房所缴房产税较出租房超出近3倍。
空置房税额超出租房近3倍
据透露,房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例,个人所有的非营业房产可免缴房产税,但条例没有明确规定营业房产的范围,不少个人房屋虽然出租用于经营,但也并没有缴纳房产税。
房产税如开征,根据1986年出台的《房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
依此,按照广东省地方政策规定减除部分为住宅原值的30%计算,市民如果在拥有两套住房外还有一套市值100万元的住宅,而该套住房并未被业主出租,则每年需要缴纳税款为(100万-100万×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作经营用途出租,则按照租赁合同中年租金总额的12%收取房产税。据记者向中介公司了解,近两年,广州房屋出租回报率越来越低,普通住宅出租回报率从原来的4%～6%下降到2%～3%,甚至已经接近银行的一年期定期存款利率。按此计算,价值100万元的住宅年租金大约为2万到3万元之间,因此每年所需要缴纳的房产税只需要2400元到3600元之间,仅为空置房的近1/4。再加之出租用住宅税款可于年收益中抵消,业内人士相信,房产税政策推行后房屋的空置率会大大降低。
新政频频,多套房业主心忐忑:“压力太大会考虑出售物业”
以家庭为单位计算,市民王先生在广州市区拥有4套房产,新政出台前一周又刚在中山置业。新房产购置不到一周,楼市调控新政便频频出台,更有传闻国家准备开征房产税,让王先生忐忑不安。
王先生向记者强调,自己只是小投资者,并非炒楼团,购买房产主要是持有,而非转手赚差价。之所以购买多处房产,是觉得在通胀压力下把现金存到银行没什么收益,想投资,除了股市就是楼市。相对股市,购置房产风险较小,虽回报率不太高,但通过这几年的投资,王先生的财产确实得到了保值。
新的房贷政策,王先生感觉对房产持有者没有太大影响。王先生说,没有足够的资金,大不了以后不再增加房产持有,但也不会考虑把手头上的多余住房出售。但如果政府确定要开征房产税,对手上持有多套房产的人来说,确实就产生了一定的压力。压力到了一定程度,王先生会考虑减少投资分布,出售部分物业。
此外,市民王先生还提出疑问,按照政府的定义,以家庭为单位,家庭由夫妻双方及未成年子女所构成,这种定义造成了一定的混乱。
以王先生为例,早在结婚前,夫妇二人就由各自的父母购得首套住房,并形成与双方父母共有多套房产的局面。成家后,王先生夫妇与双方的父母就变成了3个家庭,而这些房子现在均由双方父母居住。这些由两个家庭共有的婚前财产该如何划分,是否也被计算为第三套房?王先生希望有关部门能给出明晰的划分。
财税专家 征税不应算套数应该算人均面积
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华在接受记者采访时指出,在包括土地出让金是否纳入物业税等难题没有解决之前,物业税短期内难以出台。
杨卫华提出,国家应尽快修法,而不该把市民拥有的第三套住房一概而论地定性为经营性住房。因为现实生活中,确实不能排除民众因改善居住条件需要购置多套房产,若确实为业主自行居住使用,就不符合经营性住房的定义。此外,也不应该对两种房产设定相同的征税标准。如房产被用作租赁或其他商业用途,可相对提高税收标准;但若为自住用途,则应降低税收标准。杨卫华还建议,应设置梯级式税收标准,小户型收税较少,越是大宅或单价高的豪宅别墅应征税越高。
杨卫华认为,开征房产税应从二套房计起,国外早有先例。但征税条件,杨卫华则认为不应单纯地从多少套来判断,国家和地方可根据各地不同的情况,以家庭人均面积为单位,当家庭拥有住房超出了这个核定的人均面积后即可征税。
经济学者 官员的隐形财产今后将无所遁形
经济专栏撰稿人刘罡的观点是,如果真的开征房产税,对楼市的影响还在其次,或将引发一场巨大的社会变革。因为,要征这种税首先得搞清每个公民有多少房产,鉴于银监会刚修改了二套房的认定标准,由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据,因此还必须搞清每个家庭的住房拥有情况。
此外,还需搞清房产价值。根据报道,财税部门将把三套以上住房定性为经营性住房,按现行规定,对经营性住房依照其原价值的70%～90%按年征收房产税,税率1.2%。因此,征税前必须进行一场全国范围的住房登记确权和估价行动,即,政府必须确定每套城市住房的户主。那些家庭收入与名下房产数量和房产价值明显不匹配的人,会随之浮出水面。社会上嚷嚷了多年要政府公职人员公布个人财产,却只闻楼梯响不见人下来,现在伴随着房产税的出台,相当一批官员的隐形财产将有机会曝光。
价值百万三套房年缴税款
(根据1986年出台的《房产税暂行条例》,按照广东省地方政策规定减除30%比例计算)
空置房
(100万-100万×30%)×1.2%=8400元
出租房
2万元～3万元×12%=2400元～3600元
举例说明
王先生拥有5套房年缴税17604元
以家庭为单位计算,市民王先生在广州市区有4套房产,在中山刚购置了一套。剔除自住及给父母住的两套住宅不需要缴税,另外3套房产则均需缴税。
其中一套在中山市,价值38万元,暂时还没有出租,那么该套房产每年所产生的税费就是(38万元-38万元×30%)×1.2%=3192(元)。在广州的两套房产,其中一套市区楼房为岳父岳母自住,因此没有租金产生就只能按照原值计算,每年的税费为(43万元-43万元×30%)×1.2%=3612(元)。最后一套房子位于旧城区的批发市场区域内,月租金为7500元,每年税费为7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起来,每年要支出17604元的房产税。记者 幸琦昕 罗莎琳
二套房认定标准引发疑问 婚前购房算入婚后购房数吗
信息时报讯 (记者 乔倩倩) 日前,中国银监会相关负责人透露,新的房贷政策是以房屋数量来认定“房屋是否为第二套第三套”,同时,认定范围以家庭为单位。消息出来后,因为具体的操作细则尚未出台,引发了不少市民的讨论。针对一些市民提出的疑问,昨天记者采访了部分银行和房产中介。
个案1 结婚前的房子如何算?
一对情侣婚前各有一套房,结婚后再买一套房,这套房会算作第三套房。
在一家外企上班的小林和男朋友陈先生准备在今年下半年结婚,目前两人已经在自己的名下分别拥有了一套房子,但都是与家中的父母一起合住的。为此,他们有计划在结婚后再买一套,将原来的房子留给各自的父母住,小两口可以享受更自由的个人空间。对于这次公布的房贷新政策,小林很困惑:“像我这种情形,婚后购买的房子究竟属于第几套?”
对此,广州市一家按揭中介公司的负责人告诉记者,估计股份制银行和国有商业银行对小林这种情况都会认定为第三套房,但操作方式会不一样。股份制银行对第三套房要求首付比例至少五成,利率在基准利率的基础上上浮10%以上。而国有商业银行可能更加严格,算作“第三套”房,部分银行一般就不会发放贷款了。
深圳发展银行一位人士告诉记者,目前他们对第三套房不会再发放房贷。而建设银行广州分行的相关人士则表示,因为执行的细则目前尚不明确,现在无法作出预测。
个案2 集体户口的房子怎么算?
小王是集体户口,有同事买房的房产证落在集体户口上,小王买房的话应算第一套房。
小王是广州某事业单位的员工,大学毕业后户口一直留在该单位的集体户口上。他对新的房贷政策也有疑问:“如果我买房,但是集体户口上已经有人购买了房子,那我买的房子能否仍算作第一套?”
对此,房产中介合富置业的一位工作人员告诉记者,像小王这种情形,虽然小王的同事之前购买的房子房产证是落在集体户口上的,但二套房的认定是以家庭为单位,小王与同事不是同一家庭的成员,所以小王即将购买的房子,也应算作第一套房。
不过,银行的人士对此没有表态。
开发商:政策“严过头”
信息时报讯(记者 罗莎琳) 二套房“以家庭为单位,认房不认贷”,这与此前执行的二套房认定标准出现了“根本性的变化”。广州不少开发商直言,政策严过头。同时,对于现阶段销售策略,开发商也不尽相同。
大集团:按兵不动
“现在政策在加强,市场观望是肯定的,我们也在看市场,价格暂时没变动”,富力地产广州公司营销总监朱文婷表示。据了解,在政策的突变下,广州地产巨头纷纷沉默,按兵不动。
有业内人士分析,大地产商的动作可能会引起连锁反应,因此他们都比较慎重,目前政策还是刚刚出台,市场的不稳定因素也很多,但还没有让他们立刻降价的理由。此外,由于去年大多数上市地产公司销售业绩都出现翻倍增长,广州地产专家黄穗城预计,大地产公司与政策的“抗衡”至少还能持续两三个月。
郊区盘:拟降价一成
一向配套缺位的郊区楼盘,在此次新政下的反应最大。不少楼盘已经在第一时间内做出了降价的举动。幅度最高达到10%。
增城某洋房楼盘计划将价格下调10%,尽管价格已经在“4”字头,但该项目营销经理王小姐仍然表示担心,增城目前的交通问题还没有得到根本解决,又出台了新政。加上项目量比较大,现在的处境如屡薄冰。她表示,趁“五一”期间,加大促进销力度。“这只是第一步,如果成交量一直低迷,不排除加大优惠”。
贵价盘:坚决不降价
有开发商表示,此次政策对“中产阶级”影响比较大,对于高端买家来说,尽管受政策影响月供款会增多,但出于对市中心稀缺价格楼盘的保值认可,他们多不会因为政策因素而放弃买房。
目前,广州“贵价楼盘”之一的汇景新城即将推出新一期组团,价格3万元/平方米,侨鑫集团有限公司营销管理部品牌总监韦凤君表示,楼盘绝不降价。据她透露,广州市中心房子的稀缺性有目共睹,尤其是最近“三旧改造”中的林和村拆迁,成本接近2万元/平方米,今后的卖价肯定不会低。
中行:原则上暂停第三套房贷款
据新华社电 中国银行昨日宣布,推出房地产信贷管理措施,原则上暂停发放第三套及以上住房贷款,并将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
中行表示,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房,原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。
对于存量首套、二套、三套及以上的房贷利率,中行表示,将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时,将浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
同时,积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房,利率水平继续按照基准利率的0.85倍执行。对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍。 (信息时报)