1.关于江都房地产的展望

2008年下半年，随着金融危机全球化的蔓延，国内房地产市场也随之陷入前所未有的低谷。处于三线城市的江都房产市场，同样也受到了冲击，自08年9月份开始，江都房产市场便出现停滞状态，甚至出现了下跌，大部分消费者都采取了持币观望态势。到2009年1月，江都市房地产销售市场出现“复苏”的前兆，持续到4月、5月，江都市场开始出现“小阳春”，各界议论纷纷，刚性需求存量爆发，客户按耐不住等待的心思在这两个月份表露无疑，直至09年6月份，市场上开始出现房产市场回暖的说法，且这一说法几成定局。
上半年江都市房地产市场宏观分析

2009年1-6月份，江都市江都预计实现国内生产总值137.1亿元，同比增长16.7%；完成财政收入15.3亿元，增长39.4%；全社会固定资产投资77.6亿元，增长39.9%；城镇居民人均可支配收入6500元，农民人均现金收入3905元，分别增长15%、18.5%。

伴随经济复苏的是房地产市场的回暖，开发投资稳定增长，市场需求日益火爆，消费者刚性需求被完全释放，商品房快速去化。

上半年江都商品房价格的整体走势相对稳定，本年销售的商品房平均合同成交价格为3779元/平方米，比上年略增，增幅为1.67%；其中市区商品住宅平均合同成交价格为3807元/平方米，比上年增长1.47%，农村商品住宅平均合同成交价格为1722元/平方米，比上年下降0.75%。

上半年江都商品房销售面积达32.19万平方米，同比增长17.91%，其中住宅销售面积29.41万平方米，同比增长21.63%。从现房销售情况来看，现房销售面积3.83万平方米，同比增长8.12%，其中住宅现房销售面积为2.9万平方米，同比下降21.49%。从期房销售情况来看，期房销售面积为28.36万平方米，同比增长20.65%，其中住宅的期房销售面积为26.5万平方米，同比增长29.41%。从住宅的户型结构来看，90平方米以下住房销售面积为3.04万平方米，同比增长35.68%，140平方米以上住房销售面积为1.88万平方米，同比下降70.42%，别墅、高档公寓销售面积为0.82万平方米，同比下降60.82%。

目前江都市商品房价格一般在每平米3000多元与4000多元之间，多层住宅最高达到5000多元/㎡（中远•欧洲城），别墅类产品最高价格达到10000元/㎡（春江花都），总体上处于正常发展状态。随着09年上半年房产市场的集体回暖，江都房地产市场又有回到07年大幅调整的态势，供求关系又一次趋于不平衡，房价再一次出现涨价的状态，特别在6月份，多个项目进行了涨价行动（世纪花园、锦绣丽都），在涨价的项目中基本上以上涨50--80元/次为主，个别几个项目一次价格上涨达到150元/㎡（碧水家园、香格里拉），价格上涨次数中以南区的水木南庭花园洋房为最，自08年9月份推售自今，共上涨5-6次，价格共上涨300-400元

经过“国庆”的传统时间节点冲击下，各个楼盘都相应的表现出了自己的优劣势，特别是在有史以来最长的10•1假期期间表现的尤为明显。但是房源稀少和价格仍然是江都楼市的主旋律，在国内大多一线城市双节期间楼市萎靡的情形下，江都楼市确是一派红火！

从市调报告数据来看当前来看，江都市房地产市场处于供不应求的状态，所调查的项目中大部分存在房源不足的现象，虽然销售势头较好，但因为可选房源不多，导致客户流失。现存房地产项目多为规模大盘，由于收到0金融危机的影响，导致开发商不敢轻易的对后期工程进行开发（重点体现在建盈•国际城），09年的经济复苏也出乎开发商的意料，因此也错过了这一节点的销售热潮。本项目周边的竞争楼盘整体规模都较大，但据数据显示在售房源普遍不多，房源较多的只是在世纪康城上。

10月份，市场慢慢的趋于理性，表现出了今年少见的回落。前几个月的价格战也在这一时间段得到了缓解。

2.部分楼盘价格参考

心怡•春江花都
均价：4200元/㎡（花园洋房）、11000元/㎡（别墅）、3700元/㎡（小高层）
明珠山庄
均价：4200元/㎡
东方广场
均价：6000元/㎡
广源•世纪花园
均价：约4200元/㎡
建盈•国际城
均价：3800元/㎡
华丰•紫郡
均价：多层约3600—3700元/㎡；复式约4000元/㎡
广厦•锦绣丽都
均价：约3700—3800元/㎡，最高价：4200元/㎡
恒通•绿城
均价：约3800—3900元/㎡
世纪康城
开盘具体金额及面积善未公布
金域•地中海
均价：3700元/㎡，最高价4200元/㎡
水木南庭
均价：约3600—3700元/㎡，起价：3300元/㎡；
鸿益•千秋
均价：4100元/㎡（小高层），4750元/㎡（花园洋房）
香格里拉
价：3800元/㎡；
碧水家园
均价：3700元/㎡
建盈•御景花园
均价：3500元/㎡
上城国际
均价：4500元/㎡
中远•欧洲城
均价：多层洋房5140元/㎡，小高层4850元/㎡，别墅 8200—9200元/㎡
长江国际
均价：3800元/㎡
北区
在售房源
楼盘名称在售房源
心怡•春江花都花园洋房六层大户型、双拼排屋（主力户型300㎡左右）已销售过半
明珠山庄一期仅剩20余套180—200㎡大户型
东方广场约10套，24、25层空中豪宅28日加推
广源•世纪花园冬梅坊6幢多层
建盈•国际城多层剩余房源不多，目前仅二幢在售，剩十几套房源
紫郡 16、17、18三幢在售，仅剩十几套200方左右复式大户型
广厦•锦绣丽都主推8幢，目前仅剩18套，为一号楼2户及个楼顶层
恒通•绿城 4幢多层现房剩余房源、二幢多层准现房、高层预约

南区
在售房源
楼盘名称在售房源
金域•地中海现售房源仅2套小高层住宅
水木南庭 3、6、9、11幢在售，现有户型多为大户型，可售房源大面积花园洋房，约20—30套
鸿益•千秋高层仅剩14层以上房源，现主推二幢多层，仅剩大户型十几套，处于准尾盘状态
香格里拉小高层28号楼仅剩房源20几套，多层已售罄
碧水家园小高层7层—10层，目前仅剩10套左右
建盈•御景花园仅剩120㎡大户型30多套
上城国际仅剩20几套170—200㎡大户型，为准尾盘销售
中远•欧洲城小高层约140套，别墅
心怡•春江花都最高享受9.8折，送15㎡阳台
明珠山庄半送270°全景阳台
东方广场无
广源•世纪花园 7月18日前购买享受特别认购价
建盈•国际城 9.9折
广厦•锦绣丽都答谢老客户，介绍成功一位新客户奖励二年物管费；一次性付款享受9.8折，按揭贷款享受9.9折
恒通•绿城销售员9.8折，销售经理1—2个点
金域•地中海销售员9.8折，销售经理1—2个点
水木南庭销售员9.8折，销售经理1—2个点
鸿益•千秋无
香格里拉销售员9.8折，销售经理1—2个点
碧水家园四五月份进行每日一套特价房，效果不理想
建盈•御景花园无
上城国际大户型享受9.8折
中远•欧洲城 7月22日取消折扣，原折扣为一次性付款9.8折按揭9.9折；老客户转介优惠：预定客户享受3%优惠买过的客户再买享受6%优惠