有中介资深人士介绍，中介从房主手中租下房源当上“二房东”后，租赁人与房主见面环节被省略，定价权完全被中介掌握，其中差价是中介利润的主要来源，房租被抬高也不意外。还有中介深入小区，撺掇已租出房屋的房主抬高租价或鼓动房主尽快退租。

昨天，有报道称，日前由住建部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束。报告称，房租上涨主要由中介推高。一位地产中介资深人士向记者透露了抬高房租的主要路径。
 

方法1

创造概念营造暴涨舆论提前发布租金上涨信号

“如果你研究此前中介发布的报告，不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。”这位中介资深人士表示，租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月最多写两篇左右的租赁市场报告，然而，在今年4月、5月的两个月时间里，二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。

中介主要营造的概念有3个。一是“物价上涨推动说”：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。

方法2

撺掇已经出租的房主抬价用高价鼓动房主退租
回应

中介集体否认推高房租

不过，对于房租暴涨主因是中介炒作的说法，我爱我家副总裁胡景晖表示不赞同。他说，如果房子只能租2800元，中介非要抬高到3500元囤积，自己若租不出去怎么办？中介不仅不能获利，反而还会损失。

“房租上涨还是供需关系决定的。”胡景晖说，今年房租上涨的数据，是和去年同期对比得出的，而去年因为受后奥运会以及经济危机的影响，是近几年房租最低迷的时期。

北京另一家中介也认为租金上涨的核心原因在于市场的转变和需求的增加。据他们测算，已卖旧未买新客户的租赁需求、由购转租的外地人等将产生约20万的租赁需求。其次，2010年北京应届毕业生租赁需求预计达7.7万人。同时，北京2008年-2010年初租金上涨乏力，2009年平均租金2565元，比2008年上涨2.3%左右，本身就存在一定合理的上涨空间。

预测

渣打：下半年一线城市房价或跌20%

时间刚刚进入7月，外资关于中国楼市是否会崩盘的讨论迅速热了起来。许多机构做出类似判断——中国楼市要跌，至于房价会跌多少，众说纷纭。按照多数机构的普遍观点，中国房价下跌幅度将达到20%。

7月6日，渣打银行发布报告称，三季度中国房价将明显下降。其监测上海、北京、深圳、杭州等14个城市后发现，4月中旬出台楼市新政以来，这14个城市的住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京下降了70%，深圳降57%，上海降28%。中小城市中，海口交易量下降95%，杭州、大连降90%。

渣打说，北京的房价已经从今年早些时候的高点降了约20%，深圳则降了19%，而上海降约8%，不过较低的成交量可能造成房价降幅的失真。

渣打预计，今年下半年中国一线城市的房价可能跌20%～30%，二三线城市或跌10%～20%。

野村证券6日也发表报告称，虽然中国政府没有给出明确的房价跌幅目标，但10%～20%的跌幅应是合理范围。按照上述降幅，房价将回到2009年年中水平。

不过，澳新银行中国经济研究总监刘利刚认为，“中国的城镇化进程，将在较长的时间内支撑中国房地产，担心房市崩盘，进而导致中国经济进入衰退周期的看法，是杞人忧天。”

每年的6月至8月底、9月初是租赁旺季。在此之前，中介重点开展针对房主的租赁代理业务。部分中介深入小区，撺掇已经租出房屋的房主抬高出租的价格或鼓动房主尽快退租。

近日，一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在网上流传。传单称：“一居2500元至3000元/月，两居3000元/月至3500元/月。如果您对您目前房子的租价不满意，可以给我打电话……”

前述中介资深人士表示，目前正值半年期的房租续约期，也是高校毕业生和外来务工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和涨价带来的高收益，中介人员尽力说服房主涨价，涨幅大的能达到20%，原来2500元/月的租金能变成3000元/月。在北京，单月租赁市场的成交量约为1000套，如果房租上涨20%，一年下来就能给中介带来上百万元的收入。

方法3

囤积房源做二房东在局部区域吃掉全部房源

在采访中，许多中介公司并不否认存在中介做“二房东”，推高房价的现象。参与了调研的另一家中介负责人告诉记者，中介公司代理房源，就是房主将房子出租给中介，中介再找客户，这样中介就能在其间吃差价，从而变相推高房租。

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前述中介资深人士表示，以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同，收取一个月的租金或1%至1.5%的佣金作为酬劳。现在中介当上了“二房东”，租赁人与房主见面的环节被省略，但佣金仍然正常收取。如此一来，定价权完全被中介掌握，其中的差价是中介利润的主要来源，房价被抬高也不意外。

就差价而言，一套房子的差价如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋银行”里有近千套房子，其利润可想而知。以北京新街口附近的某楼盘为例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介机构收购，造成该小区的租金价格几乎完全由该机构制定。该小区的租金价格于5月飙涨300元/月至500元/月。

通常，中介以低价收取业主的出租房源并索要空置期，再在租金处于高位时出租给客户。

数据

中介吃差价每月多赚千万

北京链家地产数据显示，2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上涨19%左右。

有业内人士爆料称，4月底开始，5、6两个月，北京部分中介由于房屋租金上涨所赚取的利润就每月就超过了千万。

该人士分析称，有些中介公司通过房屋租赁代理业务，吃业主报价和租赁客实缴房租的差价，一般约在租金的10%到20%，如果以每月2500元的平均租金计算，按照提价20%计算，一年下来其一套房源多赚6500元，仅6月，居住类出租代理合同网上申报件数2130件，则其利润总额即为1384万元，而这仅仅是一部分利润。