悬疑一:成交量是否已见底?
【数据】
今年1至7月,市区商品房合同成交面积118.87万㎡,同比下降11.9%;其中,商品住宅89.18万㎡,同比下降21.45%。7月,市区商品房合同成交面积11.58万㎡,同比下降47.62%,环比下降5.94%;其中商品住宅合同成交面积7.39万㎡,同比下降60.23%,环比下降23.59%。
【正方】
现在已经是谷底
从4月以后,楼市成交量一路下滑,7月份的成交量更是降到谷底。其实不仅仅是扬州,全国都是如此。其原因一方面是新政的影响,另一方面也与市场的节奏有关。7、8月份历来是房地产市场的淡季,但是去年同期受到一系列楼市利好政策的刺激,显得淡季不淡。而今年恰好相反,遭遇宏观调控,而且开盘量较小,几乎没有新楼盘面市,其结果是淡季更淡。
其实,当前的扬州楼市的成交量接近一个较为真实的市场,刚性需求的真实反映。目前投资者已经基本退出,购房的几乎全部都是用于自住,这也说明了目前市场已近进入最底部。
【反方】
8月份还有待观察
7月份是不是底,到8月末才能知道。从数据看,7月份成交量创下近两年内的月度新低,除了新政和淡季之外,其实还有个重要原因,就是以房价的相对坚挺为代价。市场成交量显示的是市场博弈的结果,由于此轮宏观调控前,楼市经过了长达一年的热销,因此开发商的资金链并不是特别紧张,因此不会急于促销。而那部分等待观望的市民则不太愿意为现在的高房价买单。这个僵持的过程往往会被两种情况打破,一是以房价的下跌为导火索,二是以房价的新一轮上涨作为由头。这两种情况在短期内都不大可能出现,再加上8月份本身也属于市场淡季,因此在市场供应量维持稳定的情况下,8月份的成交量有可能更低。
悬疑二:价格会不会出现松动?
【数据】前7月,市区商品房合同成交均价6574元/㎡,同比上涨26.67%。其中,商品住宅6451元/㎡,同比上涨29.22%。7月份,市区商品房合同成交均价为6925元/㎡,同比上涨26.24%,环比下降1.8%,商品住宅合同成交均价为6801元/㎡,同比上涨27.99%,环比上涨0.5%。
【正方】
价格让步已经出现
虽然相比去年同期,7月份房价上涨的幅度达到了26.4%,但是相比6月份,房价却出现了小幅的下滑,虽然这1.8%的幅度还不足以支撑房价下降的理论,但是从开发商层面,其心理预期已经开始看低一线。从今年6月、7月面市的几个新项目来看,都不约而同采用低开策略,开盘的价位明显低于原本的心理预期,如首开水晶城为6600元/平米,财富广场成交均价为6577元/平米,金湖湾墅园均价为6356元/平米。
从供需关系来看,今年下半年还将有10多个项目陆续开盘,其中不少是新楼盘,市场竞争的加剧可能会一轮促销大战。
【反方】
房价依然会保持坚挺
在上个月底的拍卖会上,多次出现多家公司争抢同一个地块的情况,而地价依然保持坚挺,这预示着房价不可能进入深度调整。
虽然下半年的开盘的项目较多,但是中高端楼盘较多,如金域蓝湾、桐园、天俊华府、骏和国际公馆、新港名仕花园等,这些项目本身定位于中高端人群,售价肯定会高过7月份的6801的成交均价,即使这些项目做一些促销活动,价格也会居高不下,对整个市场的价格将有一个拉升作用。
另外受到新楼盘带动,市场上原有项目的新一批开盘价几乎都保持着同步增长,如京华城中城、万豪西花苑、尚城等。