中国城乡建设经济研究所所长

  对于这个观点,其中的逻辑很简单:1949年之前的房子,属于小农经济年代的,除了没有历史文物价值的,都属于可以拆除的;1949年到1979年的房子,属于50年代大工业规模年代形成的工人新村,也是可以拆除的;1979年到1999年的房子,虽然有成套的小区,但由于缺乏规划,也是需要改建拆除的;所以,真正不具备“拆除价值”的只有1999年以后的房子。

  必须承认,这种逻辑,如果站在中国住房历史变迁的视角,似乎具有某种合理性,但事实上,这种完全以时间来划定“规划的科学”和“建筑物的质量”却遭遇了现实的嘲讽。研究中国城市的历史,就会发现,中国城市房屋的质量和规划的科学,并未始于1999年之后,而很多1949年前的房子的质量甚至好于近些年的建筑。而且,就规划的科学而言,中国城市的规划,并非从1999年开始才有了科学性。很多事实却恰恰证明,各地政府在“规划”问题上不尊重科学规律,“今天规划,明天拆”的事例不是发生在1999年之前,而恰好是从房改开始,中国房地产粗放发展的这十几年的时间。

  因此,房子质量的好坏,规划的合理与否,不能完全依照所谓的历史来机械划分。建设部副部长仇保兴曾经说过,中国很多建筑物的寿命不到30年,而按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。但实际上,在1998年房改之后,房地产迎来了一个快速扩张期,由于房屋需求的旺盛,再加上各地大干快上,1998年以后建造的很多房子,恰恰成了建筑寿命最短的建筑,要么质量堪忧,要么因规划不合理而将被拆除。

  如果从我国建筑物的质量和规划的混乱而言,“一半以上的建筑物要被拆除”尽管夸张,但不能说没有一点道理。但需要指出的是,在1999年之前,中国人均居住面积很小,而目前人均居住面积已经到了30平米,也就是说,大量的民用住宅都是1999年以后建立的,不要说1949年之前的住宅已经寥寥无几,就是1999年之前的,在这十几年的城镇化过程中大多已改造完毕,城市中真正如陈淮所言需要拆除的房屋所占比例微乎其微。人为夸大一半以上的房子要被拆除,除了可能造成房屋供应紧张的恐慌,没有学术价值和政策意义。

  其潜在的逻辑是,未来房价一方面由于刚性需求,另一方面,大量的房子需要被拆除,因而房价不会回归。但很显然,一方面,“需要拆除”的那些房子事实上差不多已被拆除改造完毕,另一方面,如果中国房子回归居住的基本功能,遏制投资和投机性购房,在2020年中国人口拐点正式到来之后,支撑目前高房价的理由还有几何?