江都房地产信息
第9期（总第17期）
小区管理专刊
江都市房地产业协会编印 2010年9月2日
本 期 要 目
※ 编者的话
※ 从“问题小区”走向“百姓家园”
※ 《新华日报》短评：景明佳园带来的启
示
※ 一个核心 三位一体 --新都社区探索
新型物管模式
※ 40名社区大妈为无物管小区“洗脸
※ 新月小区物管好
编者的话：
《新华日报》8月18日头版头条刊文《从“问题小区”走向“百姓家园”》，对南京第一个经济适用房小区管理进行了详实的调查报道，现推荐大家一读。
小区管理难，经适房小区管理更难，但只要勇于创新，做“有心人”、“热心人”，就没有克服不了的困难。社区应该而且完全可以在加强小区管理方面发挥重要作用，南京景明佳园社区探索出了一条正确的思路和一系列加强小区管理的方法，其变化引人注目，成效令人赞叹。景明佳园的经验不但对我市加强保障性住房小区的管理有很强的借鉴作用，同时对我市加强老旧住宅小区、拆迁安置区的管理也有较强的启发作用。
近年来，我市各社区也积极为加强小区管理，想方设法，创新思路，取得了一些成效。现将《江都快报》刊登的《一个核心 三位一体---新都社区探索新型物管模式》和《40名社区大妈为无物管小区“洗脸”》两篇报道一并转发，社区、物业服务公司等相关部门和单位可以从中受到启迪，应该认真学习和借鉴其先进做法。只要全市上下共同努力，我市的小区管理工作就一定会迈上一个新的台阶。
从“问题小区”走向“百姓家园”
---来自南京首个经适房小区景明佳园的调查
“这里是我的家啊！”8月9日下午，接受完采访与记者告别，冷逸信激动地举起双臂，一脸诚恳地说。
是什么，使得这名刑释解教人员对小区产生如此的认同感？
要知道，冷逸信2004年入住景明佳园之时，小区内居民纠缠殴打社区干部、聚众闹事等时有发生，毁绿种菜、打架斗殴、占道经营屡禁不绝，这是一个“干部不能进、活动不能搞”的小区。
而对如今的景明佳园，到过小区的客人最有发言权：“六月排排栀子花，十月满园桂花香，这么好的绿化堪比每平方米卖一两万的小区。”“楼道里干净，邻里也和睦。”“文体活动多，居民精神面貌不错”……
从“问题小区”到“百姓家园”，南京景明佳园的变化引人注目。
不由分说，他抓起杯子砸向社区干部
8月9日，景明佳园社区管委会。面对以前不敢奢望的“省级绿色环保社区”、“省级商业示范社区”、“南京市青年文明社区”等奖牌，管委会主任陈迈林十分感慨。2005年11月6日他第一天上班的情景犹如就在眼前：陈迈林倒了杯水给来访的居民喝，没想到对方抓起杯子就砸过来。
陈迈林等社区干部面临的，是如此特殊的一个小区：
这是南京第一个安置特困户、无房户的经济适用房小区，两万名入住人员均来自全市14个区县的困难家庭，其中80%是寄住人口和暂住人口。小区有低保户近2000户、4300人，居民中夫妻单人下岗的占60%、双下岗的占30%、刑释解教人员达3%。“小事都能演化成大事：停水停电，马上堵路；城管执法，马上堵门。”铁心桥派出所所长沈晓刚回忆。
治顽症的药方在哪？雨花台区为此开了31次会议，拿出了药方：“成立社区党总支和管委会，领导社区居委会、社区公安组、市容执法组和物业公司‘四驾马车’，共同推进社区建设与管理。”
“治安先治乱。”派出所和管委会对小区集中开展了长达3年的综合整治。一伙经常在小区寻衅滋事、扰乱公共秩序的黑恶势力被打掉，扭转了部分居民喜欢聚集生事、无理取闹的恶劣风气。小区里自行车乱放，失窃严重，民警们建起700多平方米的大车棚，并安排小区里的困难户收费看护。派出所还出资成立了由10名专职保安组成的巡防分队，小区各类案件得到了有效控制。
一年后，被气走的她又回来安居了
社区办公室的橱柜里，整齐排放着几十本“民情日记”，详细记载了每户人家的自然状况、有何困难。陈迈林说，这是社区干部花了3个月时间，登门走访6000多户家庭后的第一手资料，据此梳理出了5大类36个亟需解决的问题。“它们是化解居民怨气的独门秘笈。”
2004年第一次到景明佳园时，刘阿姨难掩失望：小区距城区较远，只通一路公交车；路灯不亮，一片漆黑；看病只有一个私人诊所，想寄个信找不到邮局，要取钱也没银行。她感觉被“一脚踢出中华门”，气得回城找了临时房子住下。一年后回到景明佳园入住，刘阿姨发现变化不少。经过社区与公交公司等协商，46路、61路、99路三条公交线开通了；社区新建起200平方米的卫生服务站，开通了南京市首家社区医保专线，启用了“全民健康卡”，完善了大病救助保障机制；居委会与建设单位协商，让全长2500多米道路旁的87盏路灯亮起来；农行网点也开过来了……
今年双喜临门的冷逸信格外开心，年初，他在社区办妥了医保，前不久女儿刚刚考上了常州工学院。曾因经济问题被判刑10年，冷逸信坦言“刚到景明佳园时心理是对立的”，但社区用行动表明没人歧视他。渉毒人员张彬也迎来了重生，他曾在大白天一拳把自己母亲打倒，抢跑了她刚领的200多元低保钱，母亲跪在地上求他也不理。社区干部和民警十多次上门找他谈心，并在创业园为他争取到一间门面房。生活有了来源，张彬慢慢地也戒掉了毒瘾。
许多特殊的家庭，就这样在社区的帮助下撑起希望。区和街道投资300多万元建成了有137间门面房的创业园，又投资10万多元新建了800平方米的摊点疏导群，照顾性地出租给202个困难户自主创业。
“相识、相处、相助”活动带来邻里新风
今年8月1日，景明佳园社区警长选举首次举行。警长一般由警方指派，进行公开选举在雨花台区也是第一次。60名选举人中少部分是管委会和派出所的领导，60%是社区居民代表，张庭强警官因为得票最多而当选。
在景明佳园，涉及广大居民利益的重大事项，均通过议事的方式决定。议事会成员魏师傅介绍，居民议事会每次确定一个主题，充分发扬民主，广泛征求意见，形成会议决议，全区居民遵照执行。“居民们都说，这种方式比买体育彩票还公平，大家服。”
每幢楼则选了楼幢长。作为5幢楼幢长，孔阿姨工作起来很卖力：“一楼有人养了七八条狗，不但闹还咬人。我就和民警一遍遍上门做工作，最后他只留下了一条狗。夜里我们义务巡逻，有次抓到一个偷电动车的，被我们追得挂在墙上下不来。”
居民砍树种菜是小区曾经的老大难。“有次我们种了几百棵新树，我跟上级打包票，一棵树也不会被砍。”陈迈林想出的妙计是，“与社区小学搞了个‘我与小树共成长’活动，让每个孩子认领一棵小树。三年以后，小树一棵不少。”
在景明佳园，“相识、相处、相助”活动也极具特点。是它，让来自四面八方、互不相识的小区居民走出了防盗门，形成互相关心和帮助新风气。有位新街口交家电的营业员经常为大伙修理电器，后来不幸得了癌症，居民踊跃为他捐款。去年他走的时候，大家再次为他捐款。
一袋米、一壶油，调动大家共建家园
从2007年起，社区每季度开展一次文明楼幢评比，“有5大项43个标准，把发案、纠纷、卫生、养犬等都列入打分项目。”居民李大伯所在楼幢是第一次评比的优胜者，“刚开始没人理，后来发现评上文明楼幢的每户奖励一袋米、一壶油，大家就争强好胜啦，为什么我们楼没评上？于是开始相互监督，‘你的楼幢灯不亮’，‘你的地下室比较乱’，净化环境的积极性就被调动起来啦。”
自我监督之外，还让居民监督管理服务机构。管委会对“四驾马车”进行年度考评，以群众满意度为标准，凡群众100%满意的即奖1万元，60%满意的即奖6000元，以此类推。并让“四驾马车”定期在广场接受群众评议质询。
“最初的接待日活动几乎成了‘批斗会’啊，大家都围着批判我们工作不到位。”居委会负责人说，“这对我们触动很大，回去就改进工作。现在的广场接待日，居民只会来找我们聊聊天，投诉的很少了。”
小区真的开始成为居民引以自豪的家园。从早到晚，社区的健身房、康复站、书画室、阅览室里人头攒动；频频活动的合唱队、腰鼓队、太极拳剑队、书画协会等14支队伍，更成了社区美丽的风景。“以前觉得自己是洪武路的、下关的或者朝天宫的，现在是几万人一个声音，我们是景明佳园的。”合唱队刘队长说。
如今，冷逸信也做了楼幢长及志愿者，收水电费、召集居民开会、夜间巡逻，他忙得不亦乐乎。“在这里我们得到关心，我们平等相处，我们当家作主，能不把这当家吗？”
（本文来源：2010-08-18《新华日报》）
《新华日报》短评：景明佳园带来的启示
5年之内，从一个脏乱差小区转变为百姓认可的家园，景明佳园带给我们的启示颇多。
启示之一，应根据自身特色创新社区管理。社区管理难，经济适用房小区管理难上加难，这就更需要智慧，更需要创新。景明佳园社区管理者围绕营造和谐社区目标，开展形式多样的活动，比如组织邻里“相识、相处、相助”、开展文明楼幢评比、召开居民议事会、举行“小手拉大手”活动等。这些活动都是结合小区自身特点，一切从群众出发，一切为了群众，群众喜闻乐见、易于接受，从而把众多居民吸引并融入到社区大家庭之中。
启示之二，应真心实意为群众解决实际问题。群众有怨气，肯定是由于他们在生活中遇到了困难，这里面既有客观原因，也有政府及社区服务不到位的地方。景明佳园居民从最初存在对立心理、甚至侮辱追打社区干部，到在“四驾马车”组织下积极参加自防自治，发生这种根本转变的重要原因是，党委政府、有关部门以及社区管理者以人为本、为民惠民，从关爱群众、帮助解决实际困难入手化解坚冰，最终赢得了群众的信任和理解。
启示之三，应善于引导居民自我管理。社区管理者的力量总是有限的，而居民才是社区的真正主人。只有强化群众的民主意识，把居民的主人翁精神激发出来，建立有效的民主管理与群众自治机制，才能让无限的民力充分发挥出来，社区才能和谐发展、长治久安。景明佳园面貌的根本转变，关键就在于管理者充分依托居委会、居民议事会等自治组织，最大限度地引导群众开展社区自治。而且，管理者建立了一整套还政于民、还权于民的工作机制。这样，居民们口服心服，形成了大家共建共享平安和谐社区的良好局面。
当然，目前的景明佳园小区，还远不能说已经完美了。但是，发生在那里的种种变化，给我们建设和谐社区提供了重要启示。
（本文来源：2010-08-18《新华日报》）
一个核心 三位一体
新都社区探索新型物管模式
日前，记者从城区友谊花园了解到，经过仙女镇新都社区党支部与小区居民的调解沟通，小区物业公司组织人力物力，清理了近30亩“小菜园”，并补植了花草。据了解，该社区构建以党支部为核心，社区居委会、业主委员会、物管企业共同参与的“一个核心、三位一体”服务模式，创造了清洁卫生的居住环境。
社区党支部书记顾梅介绍说，友谊花园先后经历过物业管理、业主自治、社区代管等模式，但一直不能很好地解决小区管理问题，导致环境恶劣，居民反映很大。”在创先争优活动中，社区党支部把为民办实事作为重点工作，充分发挥党员作用，创新无物业小区管理模式，探索以社区党支部为核心，社区居委会、业主委员会、物管企业共同参与的模式。
前不久，一场大雨淹没了友谊花园的主要路面，物管公司及时向社区党支部汇报，支部立即与建设、水务等部门沟通，并与居民进行协调，组织社区党员进行清理。物管部门更换了三处宣传栏，并将“三位一体”服务人员联系方式公布于众，便于居民随时联系。物管公司负责人说：“借助社区党支部的力量，化解了我们与居民的矛盾，有助于我们做好物业服务工作。” （本文来源：江都新闻网）
40名社区大妈为无物管小区“洗脸”
8月19日，仙女镇禹王宫社区40名居民大妈和社区工作人员一道，带着铁锹、板车、扫帚、簸箕等工具走进两个无物管小区，义务开展大扫除活动，为创建国家级生态市加油鼓劲。
当前，国家级生态城市创建活动深入人心，引发社区居民的广泛响应和积极参与。当日上午，在社区干部倡议下，该社区老年志愿者服务队的40名大妈带着清扫工具，走进新街、利民等无物管小区，有的清除杂草及“牛皮癣”，有的清扫路面、清理建筑垃圾，全面为小区“洗脸”。老年志愿者的朴实举动，感染了小区居民，20多位退休老人纷纷加入清扫行列。仅半天时间，共清除各楼道和小区墙上的小广告100余处，清运各种生活和建筑垃圾5板车。（本文来源：江都新闻网）
新月小区物管好
（三句半）
甲：欢腾锣鼓敲起来，乙：我们四人走上台，丙：自编节目三句半，
丁：乐开怀。
甲：践行科学发展观，乙：和谐云峰新事多，丙：社区领导一班人，
丁：负责任。
甲：过去小区有物管，乙：走马灯似经常换，丙：群众纷纷提意见，
丁：真混乱。
甲：无物管乱嘈嘈， 乙：业主经常发牢骚，丙：环境存在脏、乱、差，
丁：谁来抓？
甲：房管部门作用好，乙：深入调研来指导，丙：属地管理是出路，
丁：要创新。
甲：书记带头下基层，乙：带领社区一班人，丙：挨门逐户问意见，
丁：查找根。
甲：情况基本摸清楚，乙：发动党员和干部，丙：义务劳动带头干，
丁：受称赞。
甲：社区高龄老党员，乙：发挥余热走在前，丙：上午挂水下午干，
丁：作奉献。
甲：楼幢组长志愿者，乙：清除杂物十多车，丙：拉的拉来，推的推，
丁：快如飞。
甲：新月小区面貌变，乙：群众有眼看得见，丙：都夸社区领导好，
丁：没处找。
甲：乱停乱放挡路道，乙：大家意见真不少，丙：眼看要到家门口，
丁：把路绕。
甲：面对现实不含糊，乙：制定策略抓堵疏，丙：有库车辆进车库，
丁：硬任务。
甲：外来车辆不能进，乙：按照规定来执行，丙：内部停放一条线，
丁：很体面。
甲：突出问题解决好，乙：长效管理很重要，丙：建立阳光服务站，
丁：群众盼。
甲：维修更换电子门，乙：油漆楼梯修路灯，丙：理通便池污水管，
丁：贴心人。
甲：陈老太太年事高，乙：便器不通冒气泡，丙：阳光服务及时到，
丁：疏通了。
甲：服务项目三十六，乙：业主感到很满足，丙：遇到问题找阳光，
丁：有保障。
甲：物管服务得人心，乙：居住小区很开心，丙：业主有事打电话，
丁：就搞定。
甲：小区广播安装好，乙：好人好事常报道，丙：小康生活多美好，
丁：乐陶陶。
甲：云峰社区管物业，乙：全市首创数第一，丙：市里开会受表彰，
丁：再努力。
甲：文明云峰新事多，乙：广大居民笑呵呵，丙：欢迎大家来指导,
丁：迈大步。
（小区居民）
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