[提要]在发布 “ 限 购令”之后，楼市没有受到很大打击，某种程度上“限购”反而刺激了购买量，甚至北京和深圳等地还继续出现“排队买房”现象。这显然出乎政策制定者的最初预料。

沪“十二条”中，正式推出了“限购令”，暂定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。这意味着上海是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。但奇怪的是 ，在 发布“ 限 购令”之后，这几个城市的楼市没有受到很大打击，某种程度上“限购”反而刺激了购买量，甚至北京和深圳等地还继续出现“排队买房”现象。这显然出乎政策制定者的最初预料。

笔者认为，这种“意外”是由好几个因素造成的。

首先是“末班车效应”。限购之后，很多人预期政策将越来越偏紧，激起他们去抢购住房。短期内，限购反而造成抢购。

其次，刚性需求的力量确实很强。

第三，限购确实打击了投机炒作、囤积多套房产的人，但问题是，我们目前面临的很可能是“全民炒房”。社会保障不足，货币流动性泛滥，是房价的两大推动力。有很多研究发现，我国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。为了养老保障和防止通胀，绝大多数普通人只要有机会都会倾向于去买一套房存起来。

第四，目前的调控政策没有从根本上改变人们对房价不断上涨的预期。尤其房产税并没有形成有效的威慑力。虽然市场上一再传闻持有环节的房产税，消费者“对房产税的预期并不高”，指望着第二套、第三套房才会开始征，终归相信“法不责众”，“跟着主流走不会吃亏”。但政府确实也处于两难境地，不开征房产税，人们仍然有机会就会“囤积”住房，但开征房产税又是一件很复杂的事情，所遇到的挑战很大。尤其税率和范围上，开征低了，威慑力很小，开征高了，又会造成很大的社会风险。除非政府真能拿出一整套办法，让住房制度有一个根本改观，让房价不断上涨的预期被打破，人们才会停止去抢购住房。

当然限购令才刚刚出来不久，很多效果还有待观察，尤其在“末班车效应”之后，刚需到底有多大力量、房价是不是真的主要是因为刚需推动等很多争论不休的命题，就可以通过这次“社会实验”看清楚。为此如果限购令能坚持个1至2年，笔者不否认限购令在长期会逐步发挥一些作用。但中国住房问题是不是就此能解决了？笔者不持乐观态度。房地产调控仍然任重道远，住房制度的全面调整才刚刚起步。

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