开发商“零利率分期付款”应对

房产税来了！既在意料在内又是那么突然。尽管对于房产税的开征，业内在去年早有预期，但是重庆在上周就正式明确提出征收，并有望在一季度出台正式文件的消息仍然引起房地产业内轩然大波。从目前效果而言，重庆成为第一个“吃螃蟹”的城市，对于国内豪宅市场的威慑力已经呈现。据悉，同是作为试点城市的上海，开发商已经风动，不少高端楼盘已开始采用分期付款、延迟开盘等手段来抵挡房产税的袭击，更是有楼盘打出了“零利率分期付款”旗号。但对于这一项政策的正式浮面，业内仍存在较大争议，其中争论最为激烈的便是房产税的实际“效用”。

房产税VS加息

齐抑“通胀”？

从2010年国家针对房地产的政策制定的轨迹可以看出，宏观调控方向已由纯粹的“严打”转向与控“通胀”同行。而就在2011年刚开始，房产税就已然正式落地，这与控制“通胀”的目的是“有效合一”还是“背道而驰”？

耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武日前在公开场合向媒体表示，对重庆确定开征高档商品房房产税做法的态度是“不提倡”。理由便是“国内税收已经比较重，而中国尚没有机制去迫使相关部门主动实施减税的政策。”他认为，作为目前国内经济市场最大的现实，就是流通的货币太多，但投资的品种太少。房产税的开征，“有望在短期内暂时缓解房价上涨的压力。”但另一方面对于通胀的抑制效果并不明显。而作为控通胀和压房价的结合，相对于税收政策，加息上调利率货币政策手段仍是更加有效。

此外，更有专家指出，目前推高房价不仅仅是需求，更重要的是市场流通的货币，目前可投资的范围小，房地产安全性又较高，仅依靠开征税收很难压制市场投资和投机的需求，“能买得起高价物业的投资者，即使多征1%至2%的税也会买，最后的结果转嫁到普通购房者身上，还是把房价推上去，可能再次变相推高物价，对抵制通胀并没有好处。”税法专家胡怡建也认为，在市场化的土地供应有限的情况下，在货币泛滥没有解决的情况下，用税收来解决房价问题作用很有限。

房产税VS炒地王

能否压地价？

“房产税的开征，最主要的不是马上压低市场价格，而是针对地方政府的\"土地财政\"政策。”满堂红高级研究主任肖文晓分析称。今年1月7日召开的2011年全国国土资源工作会议公布的数据显示，2010年全国土地出让金高达2.7万亿，同比增加超过70%，占全年10万亿财政收入的27%。“而房产税的开征将改善地方政府的资金收入来源，有利于控制土地出让价格。”

尽管目前地方政府债务仍不透明，但据去年6月23日十一届全国人大常委会上，审计署公布调查的18个省、16个市和36个县本级财政数据显示，截止2009年底上述地方各级融资平台公司307家，其政府性债务余额共计1.45万元，而地方政府的债务总额近2.8万亿元。据业内人士称，在以往，如此庞大的债务基本都依靠土地拍卖所得的出让金支付。而现时重庆房产税的落地，有评论认为或将改变目前地方政府对炒高地价的热捧。“房产税的征收，相当于扩充了政府收入的渠道，在一定程度上会降低土地的成交价格，会变相地降低开发商成本，房价会更趋向稳定。”首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光就表示，“房产税应该普遍征收，据人民大学测算，房产税大概一年能收7000亿，这7000亿如果真能收到会逐渐取代土地财政。”

但对于房产税开征对地方财政的影响，业内仍有不同的声音。财经评论员叶檀在接受媒体采访时尽管表示出台房产税“支持”，但同时她也提醒，房产税并不能解决地方财政。“先对高端住宅进行征收，征几十亿最多上百亿的税收，你要说最终解决土地财政收入问题恐怕不可能。”叶檀分析称，开征房产税最重要的不是将结果改变，而是将中间很多问题进行变量，“对未来通胀预期以及中间制度性的变化才是最重要的。”

房产税VS楼价

市场取代行政？

“房产税作为税收的调整是合理的，如果把它作为抑制房价的武器，不但目的不对，方法也不对，短期有可能在大家没有明确预期的时候可以实现。”任志强曾作此表示。而事实上，部分网站针对房产税征收的调查结果显示，超五成网友表示“房价会上涨”，21.7%网友表示“房价会下跌”。这在一定程度上反映出，对于房产税能打压楼价，购房者们仍然显得“信心不足”。

房产税开征能对市场价格造成多大的冲击？这不仅是购房者们最关心的问题，也是业内专家们讨论的焦点。“不要过分期待房产税开征能压低楼价。”满堂红地产高级研究主任肖文晓在接受本报记者采访时称，他认为，在短期内，政策的落实对市场肯定有一定的冲击作用。但是“税收政策的出台，对于楼价影响不会太大。”

据肖文晓分析，目前市场的反应仅仅是因为对房产税期望值过高，但这种心理上的影响很快就会被消化。“1%-2%的征税幅度相对于去年的房价涨幅而言并不算什么，对于市场的炒家而言影响不大。”目前推高楼价的主要因素仍是投机者的短线炒作，“即使征税，但这种投资的差价仍然可以通过市场转嫁给购房者。如果供求关系不变，不加大供应量，楼价是不会因为房产税而大幅下调。”

对于房产税的影响力，合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者采访时表示，对于市场，更多的是政策转变的一个信号。“房产税作为市场行为，比限购令这种行政命令更加合理。”尽管税收政策的出台难以很快很有效地打压楼价，但是从限购令这种纯行政打压政策转向开征税收来进行市场的自我调节，对于理性地调控楼市更加可行。黎文江分析，限购令打击面太广，导致真正有住房需求的真实购房者也在受控之内，而“房产税的开征，只打击高端消费群，不但范围小而合理，同时也是打压了一部分投机者。对于市场的健康运行有好处。”

房产税试点影响有限

重庆版房产税掀起阵阵波澜，据中央电视台报道，重庆市市长黄奇帆透露房产税不仅要向高档房开征，还要向存量房开刀。去年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起社会舆论关注。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，不是房产税出台就可以解决楼市的问题，大家把房产税作用看得过高，房地产市场要加快法制建设和管理。而上海易居房地产研究院的周建成认为，房产税的主要功能是增加地方财政收入，在抑制房价方面，房产税的作用将不会是长期的。他判断，从目前上海版房产税在市场上传言的各种细则来看，如开征一年地方财政收入增加10亿元至20亿元。从中长期来看，房产税效应将很快被市场消化，房产税出台一段时间后，楼市将恢复常态。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。尹伯成认为，坚持房地产调控力度才是抑制房价过快增长的根本，调控政策一旦发生松动，房价或将出现报复性反弹。

另一方面，目前积极试点开征房产税的仅有重庆、上海两城，相关政策影响力并未扩展至其他一线城市。专家分析，对于这些一线城市来说，房价上涨压力较大，保障房建设压力也很大，土地出让可开发空间又越来越少，迫切需要开拓新的财政收入。而多数二、三线城市房价压力不很突出，地方财政收入也还能在很大程度上依赖土地出让，这些城市暂时没有必要试行房产税。

1月9日，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。有消息称，重庆市针对高档房征收的房产税税率可能在1%左右，试点方案可能在一季度推出。虽然分析人士认为，重庆试点是为房产税将来在全国铺开累积经验，完善房地产税收体系。但是在新年的伊始，祭出此招，在楼市仍旧掀起了大波，各种猜测对照接踵而至。

重庆房产税的诸多细节尚未明晰，但却透露出一个最重要的信号：财政部已原则同意。在媒体的“挖掘”下，上海版的房产税也渐露轮廓“只对新房征收”、“人均免征面积60～70平方米”、“税率0.5%～0.6%”。上述三个要点是目前关于上海房产税最为权威的消息。

从新年开局来看，尽管出现量价齐跌，但并未出现更多的惊喜。由于本来就是年初成交淡季，加之郊区成交拉低整体均价，市中心区有限的供应，仍令众多市民对中心区房价望而兴叹。在分析人士看来，今年的政策调控在高房价下将成为常态。不少专家相信，在经济运行总体趋稳、通胀预期依然难以短期减弱的态势下，由于担心楼市反弹，不仅地方性的限购政策解禁时间延后，其他政策还会陆续出台。

经纬行发布的研究报告就认为，2011年房地产调控政策的着力点，预计仍以土地政策、信贷政策、税收政策和住房保障为主。土地政策方面，将进一步落实加大土地供应和打击闲置土地力度。信贷政策方面，多套房首付款进一步提高的可能性增大；开发信贷资金亦会由于货币政策转向稳健而有所收紧，但难现紧张。税收政策方面，房产税试点将会开通，而且会逐步扩展到全国范围。住房保障方面，将进一步扩大开工建设规模和覆盖范围，以保障更多低收入群体的住房需求，体现政府的公共政策。

经纬行研究中心人士认为，自2004年开始，国家就开始了房地产行业调控，然而，房价却在调控中屡攀新高，尤以2007、2009和2010年涨幅最大。多数刚性需性购房者也在等待房价下调中逐步丧失了信心，认为错时了购房的好机会。与2007年的“9·27”新政后消费者观望八个月相比，在2010年史上最严厉的政策调控环境下，消费者只观望了三个月即大举入市，并创出了历年“金九银十”的成交量新高。尽管此成交放量有高通胀的原因所致，但很明显，消费者对调控亦已逐渐麻痹，等待房价回调的信心渐失，这也将导致即使2011年调控成常态，效果也将趋于弱化。南方日报记者　李广军