说到地产，读者肯定要问美国土地所有权问题，好，下面我们就看看美国有没有一块真正的私有土地。

私有土地不如中国公有自由

国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。

这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。

美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。

在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。

如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。

你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。

你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。

不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能种大豆，更不能改变农田的性质。

有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。

不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。

你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。

我们再回过头来说房子与土地的产权关系。

楼房住户没有土地产权

在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立住房也是如此。

城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space），不包括土地的产权。

那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权就在第三方手里。

这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。

美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。

我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个必要。那美国人是怎么认识这个问题的呢？

美国人对宅基地所有权很淡漠

美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。

美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在意土地的所有权是谁的呢。

也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。

在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。

纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦最高法院也没打赢。

美国历史上曾有过取消遗产税的短暂时期，可美国富翁就是不依不饶，天天游说国会，要求恢复征收遗产税。如2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔·盖茨的父亲老威廉还有巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。老威廉在请愿书中写道，取消遗产税将使美国百万富翁、亿万富翁的孩子们不劳而获，使富人永远富有，穷人永远贫穷，这将伤害穷人家庭。

综上所述，美国的房价在历史上基本上是平稳的。中国人对房子的投入对许多家庭来说，不是一代人的劳动报酬，而是几代人的劳动报酬。不错，房价是由供需关系决定的，但中国目前的房子需求大多数用来炒房，真正需要住房的人是买不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是个数字，建房要占有大量的资本，消耗大量的自然资源和劳动，造成严重的环境污染。所以，政府应尽快在全国城镇对超面积住房征收房产税，只有房产税才能勒住房价这匹脱了缰的野马。

世界各地房产税征收办法

新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产物业税率是10%。

日本：日本财产税主要是对房地产等不动产征收的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠与税。固定资产税的标准税率为14%。

韩国：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的两年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

奥地利：房产持有人每年根据评估市场价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。

比利时：比利时的房产都要评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%~50%不动产税。

丹麦：不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。

芬兰：不动产税地区不同税率不同，税率在0.5%~3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。

法国：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)缴纳不动产税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%~30%营业税。税基包括公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

德国：不动产税根据评估市场价值的1%~1.5%征收。

爱尔兰：房地产投资收益税参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。

意大利：不动产税按照税务评估市场价值的0.4%~0.7%征收。

荷兰：不动产税按照税务评估市场价值的0.1%~0.3%征收，对房主和使用者双方征税。

挪威：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%不动产税，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%~0.7%。

葡萄牙：不动产税由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在0.2%~0.8%。

西班牙：不动产税按照税务评估市场价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。

美国：不动产税归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，平均在1%~3%。

文章收集整理：江都房产网