第三轮楼市调控政策出台后，春节期间，北京、上海、深圳等一线城市以及重庆、南昌等二三线城市的住房成交都很清淡。不过，刚过春节各种楼市调控的消息满天飞，显示调控楼市进入敏感观望阶段。

昨日，有媒体报道称，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，各地限购细则近期也有望密集出台，未来房地产调控政策将得到进一步细化和强化。另有消息称，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上(含二套)存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。

不过因消息源模糊，消息的真实性和实操性大打折扣。但观察人士认为，市场消息频传显示了市场走向的不确定性，有可能是相关决策层在研讨楼市深化调整而作的相关后续政策准备。相信一旦调控效果不理想，就继续会有储备政策释放。

近期楼市淡而未定

楼市调控新政2011年1月全面升级，1月26日出台的“新国八条”迫使各地购房群体迅速转向观望，市场供求均出现明显萎缩。

春节期间，北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右；上海新房市场2月2日至5日出现连续4天零成交，2月6日至8日三天内也仅有24套新建商品住宅成交；在广州，2月2日—7日，一手住宅网签量仅有47套，平均每天成交仅8套；深圳方面，春节6天也仅18套房成交。不仅是一线城市，春节期间，杭州、重庆、南昌等二三线城市的住房成交都也明显清淡。

不过，由于春节期间本来就是成交淡季，加上近期新推货量相当之少，虽然业内普遍预期第三轮楼市调控可能迎来拐点，但仅仅依据春节期间的成交情况并不足以判断调控的效果。

更令人担忧的是，部分开发商的热情并没有因为政策高压而消退。就在房产税试点的上海，12日，上海有5幅地块成功出让，其中，两幅宅地之一的崇明城桥商品房基地1、2号地块，被上海保集(集团)有限公司和上海佳富投资有限公司以10.0191亿元联合竞得，溢价率达115%。不到半个月，崇明的单价和总价“地王”纪录就双双被刷新。

有业内人士担忧，本轮楼市调控的一大特征是以严厉的行政手段来抑制需求，虽然目前不少购房者已经进入观望，但仍需警惕购房需求的反弹。

调控政策将进一步细化

从调控的角度看，未来调控政策还将得到进一步细化和强化。

继上海、青岛、济南等地率先出台落实“新国八条”的楼市限购细则后，各种信息显示，近期各地限购细则料将密集出台。

按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前，仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。

国家信息中心经济预测部15日也发布报告表示，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市。

政策储备仍很充足

不仅如此，目前来看，楼市调控的政策储备仍很充足。

上述报告认为，对于商品房市场调控，今年新的调控政策可能集中在三个方面。一是进一步细化已有的调控政策。二是通过房产税试点，在长期制度建设方面寻求突破，建立房地产调控长效机制。三是采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。

报告还预计，为实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门，调整存款准备金率是央行的首选工具。未来存款准备金率最高可能上调至23%左右，央行也将运用差别存款准备金率对商业银行放贷进行动态调整。同时，“负利率”依然存在且呈扩大趋势，加息可以有效抑制资产价格泡沫，缓解资本流入压力，未来央行继续加息势在必行。

此外，一直被不少业内人士认为是最有效调控手段的限贷政策还可能进一步收紧。

昨日有消息传出，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性。消息人士透露，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上(含二套)存量房贷利率上调至基准利率1.1—1.2倍。

虽然多家银行均表示，目前尚未接到上调存量房贷利率的通知；更改存量房贷计息方式，从法律上讲，需要客户签署补充协议，难度也非常大。但某银行个金部人士分析，我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间，如果一定要调的话，所谓法律依据的问题并不大。因此“上调存量二套房贷利率”可视为一种政策储备。

甚至有业内人士分析，历次重大政策出台前往往都会有一个向市场放风的过程，这实际上既是试探市场的接受程度，也可以一定程度上形成心理预期，减小出台的障碍。因此上调存量房贷利率也未必没有可能。

■观点

调控或将持续三年

目前来看，在民意驱使下，房地产调控将成为常态。万科总裁郁亮近日就表示，此轮楼市调控或将持续三年。

值得一提的是，抑制房地产投资和投机的一系列政策，并没有涉及商业地产领域，导致商业地产回暖明显。去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。相信未来，这一趋势仍将继续扩大，更多的资金将转战商业地产。

文章收集整理：江都房产网