[提要]与往年的“小阳春”相比，今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日，北京市统计局发布的数据显示，一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米，同比下降27.3%。
（来源：金融时报）与往年的“小阳春”相比，今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日，北京市统计局发布的数据显示，一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米，同比下降27.3%。
随着成交量走低，开发商各种促销手段再度悉数登场。北京许多新开楼盘打出付全款打8折、限时抢购特价房等促销标语，不少房地产网站挂出了特价二手房源的排名，上海的许多楼盘也打出购房送房产税的旗号来吸引眼球。据记者了解，位于北京大兴区的东亚马赛公馆目前发售了100张限量优惠卡，位于通州区的月亮河·御泉公馆推出每平米直降3000元的10套特价房。
尽管促销“风潮”中隐现着房价回调的苗头，但许多业内人士指出，目前一线城市大部分打折项目只是常规折扣，是开发商在传统旺季里一直使用的销售策略，房价下降仅仅是结构性降价，仍未出现实质性下降。
随着供需双方的博弈再度陷入僵持，房价又一次站在了十字路口。那么，促使房价回调的最后一根稻草在哪里，楼市调控怎样突破由“量降”到“价降”的关键期？
业界人士分析，销售收入大幅缩水使开发商“以价换量”的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款，后期将会加快推盘步伐增加供应量，以加速回笼资金。东吴证券分析师邓咸锋认为，“目前多家房价公布了一季度业绩预告，与此前靓丽的年报形成对比，一季度业绩预告里预亏预减的占多，而预增者明显减少，折射出房地产企业对后市的预期。”
另外，开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。中国指数研究院监测数据显示，今年一季度，全国120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%，同比减少18%，住宅用地平均楼面地价环比下跌11%，同比下跌8%。土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。
今年1月份“新国八条”出台后，推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段，但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显，不少开发商不得不加快推盘，降价求量、打折促销现象明显增多。亚豪机构统计显示，4月份北京有34个项目计划开盘，环比3月份的18个项目，供应量增长88％。
光大证券的一份研究报告认为，二季度住房的大量供应将会使打折促销成为更为普遍的现象，这也将导致更为浓厚的观望情绪，而且二季度各地经过调整的房价目标也将加重这一情绪，后市成交不容乐观。如果资金密集型的楼市失去成交量这一最终资金来源的支撑，包含在高位房价里的泡沫部分就会被不断挤出。国家统计局数据显示，3月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个。
从市场供需来看，限购限贷以及加息等措施明显遏制住了投资性需求，供求关系和市场预期逐步逆转。近一个月内记者接到的二手房中介电话明显增多，“现在二手房挂牌数明显增加，购房者有了更多的议价空间，开始变得挑剔了。”北京方庄地区我爱我家的一名中介人员说：“如果户型不好，价格不合适，许多客户就会暂缓购房，继续观望。”
正是由于投资性需求被强力压制，部分刚性需求被保障性住房和租客分流，造成了成交量持续低迷，几乎进入“冰冻期”，而且楼市整体优惠力度不大，打折促销还是个别现象，也加重了购房者的观望情绪。总体来看房价大幅反弹的基础已不复存在，上涨趋势已被明显抑制。
尽管公众对房价下跌的预期升温，成交量下滑造成部分房企资金链紧绷，但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产(000031,)的一名人士表示，这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心，一旦大规模降价促销就会成为不可阻挡的趋势，尤其是公众的预期将会彻底转向，不仅购房者持币待购，开发商也选择了观望，这是造成供需双方重新僵持的重要原因。
距离去年4月份“楼市新政”出台已经一年。一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构，在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着，为使购房者在博弈中话语权越来越多，促成房价回调由量变到质变，业内专家建议，调控仍需要加强执行力度，尤其是给地方政府加码。4月份，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省份落实房市调控政策措施情况开展专项督查，可能会促使此前公布房价控制目标的城市重新调整目标。
（来源：证券日报）国务院督察组对房地产调控政策措施落实的专项督察工作已于近日结束，相关督察结果即将“酌情”对社会公布。就在督察组结束陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，
下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。
住房和城乡建设部副部长齐骥曾表示，对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。此言一出，广东省率先作出“不改变调控目标”的回应，此后半个月有余的时间，再无房价控制目标的新动态，直至西安重新制定11.5%的控制目标，打破了沉寂。
此外，由于北京成为房控目标中首提“降”字的城市，有业内人士认为，上海、深圳等一线城市相比之下，可能也有调整房控目标的压力。还有分析人士称，督查工作结束后，部分地区房价控制目标或面临调整，不排除国务院出台新机制新方式新手段的可能。
量化的合理的房价只是房地产调控目标的一个分支，保障房建设的任务以及房地产市场税收体系的完善等一系列目标，与房价一齐构成了立体的房地产调控目标。
在房地产调控中，保障房既是目标同时也是实现目标的手段。“十二五”期间3600万套、2011年1000万套保障房的建设任务，就是保障房要达到的目标，而保障房建设任务的完成，可以起到稳定房地产市场、分流商品房消费人群的作用。20日国务院常务会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助；调整完善房地产相关税收政策。
“新国八条”首次让各地方政府制定房价控制目标，一改以往中央“一刀切”式的房地产定性目标，此举的创新性不仅在于将调控目标量化，同时还将房地产调控的权力下放至各级政府，地方政府在接受权力的同时，还接过了义务也就是房地产调控责任。
各地根据实际情况制定符合当地现状的目标，则是给予地方政府充分发挥主观能动性的平台，同时也便于后期对调控结果督察时进行问责与奖励。
西安会否引领一波房价控制目标变更潮目前不能预测，但可以肯定的是，中央对房地产调控依旧没有放松，从保障房、税收等长效措施着手，调节房地产市场的秩序。在地方政府这个责任承载主体之上，中央的督促与地方政府的担当将引领房地产调控步入目标实现的轨道。
而除了房价控制目标调整之外，市场普遍认为，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。
文章收集整理：江都房产网