[提要]新楼盘上市，开发商需要以合理的价格才能通过预售。上周记者前往几个楼盘发现，为应对限价政策，开发商绞尽脑汁，以增加或减去装修来带动楼价的起伏。
（来源：信息时报）新楼盘上市，开发商需要以合理的价格才能通过预售。上周记者前往几个楼盘发现，为应对限价政策，开发商绞尽脑汁，以增加或减去装修来带动楼价的起伏。
别墅加豪装抬价两成
据记者了解，位于从化某别墅盘将在五一期间正式销售，该楼盘的价格均价在18000元/平方米左右，“比之前销售的楼盘提高了至少20%以上”，该楼盘负责人对记者透露。虽然从化目前暂时没有明确限价，但是该项目若以上涨20%的价格申报也肯定通不过。那么，该楼盘是怎样通过预售申报价格的呢？在记者一再追问之下，该项目相关人士透露，项目是以毛坯的价格取得预售，其预售完全是在调控目标之内，合情合理合法。
据了解，该楼盘均价在18000元/平方米左右，带7500元/平方米装修，可以说，该产品的装修价格在同类型别墅当中属于最贵的装修标准。如果目前以18000元/平方米的均价减去7500元/平方米的装修，那么该产品的毛坯价格也仅为10050元/平方米。据记者了解到，买家在购买楼盘之后除了有一个房产证之外，还会有一份装修合同。
以毛坯价来拉低均价
一边是开发商以加装修抬高销售价格，另一边开发商却以毛坯价格来拉低均价。据了解，增城4月中旬出台最为严厉的限贷政策，而上周增城某大型楼盘开始认筹，现场可谓是人潮涌涌。据记者了解到，该楼盘去年的网签均价8164元/平方米，如果按照上浮5%的价格开售，这意味着该盘将以8572元/平方米的均价推出，但该产品目前的毛坯价格仅为6000~8000元/m2，带装修产品约在8000~10000/m2，如此一来一高一低正好也符合限价范围内。
降价或是暗地提价
业内资深专家韩世同表示，开发商为了应对政策通过增减装修控制楼价，对整个房地产市场以及买家没有任何的意义。
满堂红研究部主任沈锐培表示，政府在限价方面没有明确规定，对限价的结构、产品是否带装修、限价产品类型等没有明确规定，给了开发商“钻空子”的可能性。目前开发商在推出新的产品时随意增加或是减少装修，给买家一种误导，也导致以后的统计数据会非常的混乱。有的开发商以往开发的产品都没有带装修销售，而目前突然又增加豪装，购买者在购买该项目时也没有可以参照对比的产品，让购买者会更加迷糊，而有的开发商通过减去装修，看上去价格是降了，实际上并非如此，甚至有可能价格更高。
150个楼盘首战红五月开发商心态渐分化
“金三银四红五月”，在3、4月份整体销量并无大的起色的情况下，沪上开发商开始更多地寄希望于5月。据统计，预计5月将有46个楼盘上市，环比4月供应量小幅增加2成多。而在本周六，一年一度的“五一房展会”即“2011上海房地产春季展示会”即将开幕，129家房企推出的150个楼盘项目也将首战红五月。
开发商规模增加2倍
对于上海楼市而言，“五一房展会”已经成为业界观察市场动态的一扇窗。由于目前住宅成交量不见明显回升，价格也陷入僵持局面，楼市拐点尚不明显，在此次房展会上，将会释放一个标本信号，对于后期楼市的走向或许有一定的启示作用。
据上海搜房网数据监控中心截至4月22日统计，2011年“五一房展会”确定参展的房地产企业约有129家，虽然同比去年五一房展会的约220家减少了4成左右，不过与今年3月“上海之春”房展会的45家相比已增加了近2倍，这表明开发企业的参展热情大大增加。与此同时，此次房展会约有150个新盘参加，其中本地盘占7成，相比3月的房展会增加1.5倍，近40个全新盘参展，约占总数27%，报价2万以下新盘占65%，8成位于外环以外。
与3月房展会上，开发商只做品牌宣传不同，本次展会上，有约60个项目预计在上半年推出新房源。此外，由于受政策调控影响，楼市供求关系仍处在“僵持”状态，面对市场上的购房者多以刚性需求为主，因此在本次展会上，上
海本地参展楼盘中4%位于内环以内，7%位于中内环间，8%位于中外环间，外环外楼盘抢占了绝大多数展位，占比81%，且价格在10000元/平方米-20000元/平方米之间。
开发商心态渐分化
中央楼市调控督察组刚刚结束调研，商业银行启动新一轮房贷压力测试的消息就见诸报端。与以往不同，此次压力测试考虑了多种“极端情景”，分别从房价下跌30%-50%进行测试。可以预见二三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，因此房地产政策也难以放松，房企的资金链将经受巨大的考验。
在这种政策背景下，开发商的心态开始发生变化，部分开发商目前的促销力度有所增强，而以往一些不看好政策持续的开发商们也不得不对于自己的市场营销进行重新的审视。早前一家上市房企的销售总监曾向记者表示，从去年国十条政策影响来分析，楼市成交量被压制的周期一般都是3个月，而三个月后，成交量和价格都会随之上涨，因此不必着急卖不出去。然而，昨日该人士在接受记者采访时，言语已经有所转变。他笑言：“现在跑赢对手就是生存之道。”他表示，房地产市场的本质就应当是让购房者可以买到性价比高的房子，如今成交量有所控制可以说正是一种回归。面对是否会有降价的情况，该人士直言，到目前为止，大部分的优惠都是噱头罢了。当然，由于房地产市场的利润并不算低，调控持续的话，开发商会在价格上适当让步，真正的降价是会出现的。
“从过去来看，市场低迷观望时，哪家大型房企先促销就掌握了后市的主动权，犹豫的房企拖延到数月后被迫降价，购买群体也早已被消耗殆尽。”汉宇地产董事总经理施宏叡向记者解释了开发商心态变化的原因。在他看来，去年全市商品住宅新开工面积同比增长22.7%，但竣工面积下降了7.5%，销售面积更是下降了42.4%，所以今年将是新建商品住宅集中入市的一年。各种形式的促销降价势成必然。
2月以来一共有181.85万平方米的房源获得预售许可证，但是同期的成交量却只有85.93万平方米，系列政策的调控抑制住了大量的需求。这意味近两个月来有超过100万平方米的房源因为市场因素而滞销或没敢开盘。分析人士称由数据可预估如果开发商按时积极推盘，5月供应即将放量，或成为自2月以来的成交重点月，但如果开发商不按时推盘，那么楼市将会进入新一轮的胶着期。
“我个人认为，五月黄金周历来是卖房旺季，或许今年五月就会迎来一波降价潮。”施宏叡预测道。
购房者观望恐加重
“其实现在并不是一个入市买房的最好时机。”何先生向记者说道。虽然自己是一个刚需客，购房就是为了自住，但是何先生还是选择了暂时以租房为主。他向记者表示，经过三轮调控，加上现在的房产税和限购令出台，炒房的基本已经没有什么了，与此同时，今年年初以来，央行短时间内多次上调存准率和加息，收紧银根的动作在一定程度上对房企资金链施压，“只要一直这样下去，开发商的钱袋子肯定会吃紧，我就不信他最后不跑量，现在就看谁屏得牢了。”
在采访中，记者发现随着调控深入，成交量大幅下跌，以及价格涨幅回落，市场陷入僵局难以打破，加之后期对央行加息的预期，人们对房价下降的信心逐渐增加。来自搜房网的调查数据显示，超过六成人认为当下还不是买房的好时机。
这表明调控效果逐渐显现，受政策影响而无奈搁置置业计划的购房者仍将延续观望，这就意味着楼市僵局还将持续较长时间。对此，上海搜房网分析师认为，目前刚性需求中除了购买首套房的人群不受影响之外，改善性需求受到限购限贷等政策较大波及。然而，改善性需求不是最急迫的购房人群，因此在目前的环境下，延长观望时间也是情理之中。
花哨的促销手段也已失去吸引力，直接打折才是王道。据最新统计，对于即将到来的五一假日房展会上可以预计到的各种优惠方式，有69.4%的人希望开发商直接打折。其次，有25.5%的人倾向于购房优惠券直接抵扣房款的优惠方式。此外，仅1%的人接受赠送家电、家具等礼品的优惠方式。
文章收集整理：江都房产网