[提要]“我想要一套小房子,能做你的小妻子,一起提着菜篮子……可会记得这好日子,和我美丽的花裙子。”

(来源:河南商报) “我想要一套小房子,能做你的小妻子,一起提着菜篮子……可会记得这好日子,和我美丽的花裙子。”

 

目前,“中国版幸福的小日子”在网上正流行。在幸福愿望中,排名第一的是房子。因为在中国,房子被附加了太多的意义:结婚、上学、投资、养老……


房价在涨,政府在调控。2010年,虽有4月“新国十条”和9月“新国五条”的调控,郑州商住房均价却仍较2009年上涨两成。2011年第一季度伊始,温和版的“限购令”、郑州版的“国八条”以及不断收紧的银根一轮轮袭来,今年后三季度,郑州楼市何去何从,房价是松动还是反弹,大家都拭目以待。

【表情】

第一季度买房者逐渐淡定

市民王涛,明年结婚,打算买房。今年一二月份,他看了一些楼盘,本想出手,遇到了3月郑州版“国八条”落地。

此后,王涛收到越来越多的楼盘促销短信,他决定观察一段时间再出手。据郑州市统计局3月份统计数据表明,限购区域商品房销售面积同比全都出现下降,其中管城区下降幅度最大,为20.9%。这些信息给王涛打了一针强心剂,每次接到置业顾问的电话,他的回复是“等等,再等等”。

特别是从“国八条”落地的3月起,王涛的想法成为多数人的共识。王牌企划有限公司董事长上官同君介绍,根据他们的调查,相当一部分购房人的心态已经发生了明显的变化,先前焦虑、盲从、盲目,如今从容淡定。

在业内人士看来,今年人们对房价的预期,主要由政府宏观调控等措施引导。“今年的房价,不是市场说了算,也不是开发商说了算,更不是任志强说了算,是政府说了算。你就听政府的就行了,政府说稳中有降,它就会稳中有降。”SOHO中国董事长潘石屹对今年整年的房价作了展望。

【资金链】

预计今年关门的公司数量会超过去年

这些信号让打算购房者欢欣雀跃,但是中小型开发商的日子却不再好过。

据报道,在郑州市南三环和西三环,有4家房产公司开发的项目已经停工,其中两家开发公司楼盘的施工方介绍,他们承担了两家公司5个楼盘的建筑任务,原来商定的是垫资建设,工程每进展到一定程度就付给多少费用,但现在,早已经超过了第三期付款时间,开发公司却以种种理由推迟付款,“最近,他们老总干脆找不到了,项目负责人的手机关机,办公人员也放假了。听说他们公司的资金链快断了。”

郑州市房地产业协会负责人介绍,去年年底有20多家房产公司因为种种原因关门或注销了,其中1/3是因为资金出现了问题,“今年的情况更严重,预计关门的数量会超过去年。”

不仅小开发商,规模较小的二手中介也出现关门现象。上官同君表示,郑州将二手房纳入了限购范围,这对打压投机炒房行为不可谓不严厉。一季度二手房市场相比新建住房市场更加冷清,不少二手房中介连锁机构开始考虑人员缩编、减持店面。

21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示,据他所知,从今年3月份,已有规模较小的中介关门,特别是郑东新区,二手房中介关门的多些。如果今年二手房销售量不断下滑,将有更多的二手房中介关门。

【房价】

即便下降也是暂时的每年有近170万农民进城

 

一季度,包括郑州在内,由于限购政策的实施,不少地区房屋销量下跌,河南省全省的房屋销量增幅也下降,居民对后期房价的走势极为关注。


采访中,受访学者并不支持“房价会较大幅度下跌”的观点。在河南省社科院经济所所长完世伟看来,“如果能将政策坚持执行下去,房价肯定还是会下跌的。但关键是,由于土地财政的问题,目前的限购政策想执行好是很难的,又由于刚性需求很大,房价就很难降下去。”

完世伟介绍,河南省每年城镇化率提高1.7%左右,这意味着每年有近170万的农民进城。

【时机】

今年年底买房比较合适

在不少市民看来,开发商与二手房中介的日子好坏对他们影响不大,提及楼市,他们最关心的还是房价问题。上官同君预测:“2011年后三季度的郑州楼市博弈状态仍会持续至下半年。”

上官同君说,房地产市场的博弈就是见招拆招,各地调控目标的出台是地方政府在出招,房子销售过程中的打折、团购活动是房企在出招,买方的持续观望也是出招。因而,2011年后三季度的郑州楼市博弈状态会持续至下半年,其间市场各方仍会不断见招拆招,房价松动与否的悬疑也将在下半年见真章。

“目前,大部分打折项目只是常规折扣,不是结构性降价。”河南银基房地产开发有限公司副总齐华伟认为,郑州楼盘销售量降低,今后开发商会“以价换量”,也就是不少开发商在资金链持续绷紧情况下,除了现有的优惠和折扣之外,更多地进行促销和降价,加快推盘步伐,增加供应量,以加速回笼资金。但是上半年,真正的降价不会来临。

至于何时购买新房时机较好,齐华伟透露,今年下半年房价松动会比较明显,“如果买房,较好的时机为今年年底和明年年初。因为政策对楼市的影响有一定的滞后性,经过近一年的调控,情况逐步稳定,而每年年底与次年年初是传统的销售淡季,所以那时候买房比较合适。”

王川认为,二手房价格今年上半年仍会坚挺。“不过这种情况估计在下半年会有所改变。”王川说,由于外地人在郑州被限购,二手房市场今年下半年价格会有局部性的下降,购买二手房最佳时机为今年下半年与明年一二月份。

提醒

投资商业地产需冷静

“限购令”等调控政策主要针对的是住宅市场,目前,不少业内人士看好今年的商业地产。

郑州同致行市场总监曹庆伟说,3月份郑州市商品非住宅市场“量价齐涨”,月成交量达到13.64万㎡,环比涨幅达210%,同比上涨65.13%,成交均价为13395元/㎡,再次刷新历史高价。政策调控下的住宅市场,客户购房需求受到抑制,而商业地产却迅速升温,随着郑州城市发展的加速,预计今年后三季度,郑州市商品非住宅市场前景看好。

上官同君分析认为,“从长远看,土地市场引领房地产市场,3月份的全国土地市场信息显示,土地供应开始慢慢向保障房和商业地产领域倾斜,一线城市商业地产成交数据显示出供不应求的态势。如果说21世纪的第一个十年是住宅地产的十年,那么从2011年开始的下一个十年必将是商业地产引领行业风向的十年。”

但还有不少业内人士对商业地产的发展抱担忧态度,中国房 产信息集团(C RIC)郑州机构总经理赵爽分析,住宅市场限购的挤出效应,促使商业地产升温,本准备投资于住宅市场的资金,由于限购令的封堵而进入商业地产领域,这是商业地产热销的触发性因素。“值得注意的是,由于后市政策走向的不确定性,商业地产虽然看起来很诱人,但在其诱人的背后却存在着定位难、占资金、周期长、程序多、难管理等诸多挑战。而对于投资者来说,也要尽量避免一窝蜂的盲从,要谨慎决策,防范潜在风险。”

(来源:每日经济新闻 )

 限价房拉低成交均价

 

中国指 数研究院提供的 “中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示,上周,广州楼市成交均价为10447元/平方米,环比下降15.76%。


《每日经济新闻》记者查阅其他主要城市的数据后发现,在中国指 数研究院重点监测的全国35个城市中,多数城市的成交价格相对平稳,广州成交均价跌幅为全国之最,其次为苏州和重庆,分别下跌11.92%和6.22%;三亚成交价涨幅最大,达25.85%。

某分析师表示,上周广州均价下跌主要是受限价房集中网签的影响。

上周一,位于广州萝岗区的2011年首个限价房正式发售,成交均价仅为5500元/平方米,仅为萝岗区3月成交均价的二分之一。

该分析师还指出,均价下跌除受限价房下拉影响外,郊区一些低价盘成交活跃也起到一定作用,位于广州花都区狮岭镇一处楼盘的历史成交均价记录仅为3885元/平方米,且进入上周成交排行榜前十,对整体房价下降的拉动作用十分明显。

“五月大战”蓄势待发

除成交价出现大幅下跌外,广州上周成交面积为14.04万平方米,增幅仅为2.21%。

统计指出,4月份上半月推新货楼盘仅有6个,且货量不是很多。在没有太多新货助推的前提下,近两周成交量没有出现大的变动。然而,经近两周的沉寂之后,从4月底开始,新楼盘的相继推出将会给5月的广州楼市打上一剂“强心针”。

截至4月24日的统计数据显示,2011年5月1日至5月31日,广州十区二县市共有56个楼盘推新货,环比增长229%。其中全新盘21个,老盘新推35个,5月广州将迎来今年第一个推新楼盘的高潮。

相关分析指出,5月是开发商十分重视的一个月份。年初的几个月,在政府调控趋紧的条件下,开发商推新盘显得比较谨慎,而“五一”节来临或许会给其一个释放的机会,以促进成交,回笼资金。

在新货助推以及营销力度加大的情况下,楼市成交量或许会有较大提升。

价格未必大涨

在新楼盘集中推出的情况下,关于广州楼市成交价是否会出现 “拐点”的争论再次引起了各界的关注。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,世联地产首席分析师王海滨指出,在“五一”旺季期间,如果推出楼盘多,在入市价格合理的前提下,购房者的热情将被会提起,有利于促进交易完成。

同时,王海滨认为决定成交价格的因素很多,“拐点”未必会出现。就目前而言,尽管购房者对楼市预期还普遍看好,但自上而下的限购、限价、限贷调控政策制约着楼市成交量。从开发商的角度来讲,经历了12个月严格的调控和限购,他们不可能大幅提高价格。因此,一些入市价格低的中低端楼盘会更受欢迎。5月旺季56个盘推新货大战,在供求量大,但需求不振的情况下,楼市价格会有下降的动力,但这并不意味着会出现一个拐点。

追踪

碧桂园回应:未违规拿地 “万亩规划”不存在


 
在被罚100万元继续引发各方质疑后,碧桂园(02007,HK)昨日(4月26日)首次对此作出正式回应:未违规拿地,且实际拿地仅为2130.5亩,也不存在“万亩规划”。

回应:并未违规拿地

昨日,针对国土资源部的处罚意见,碧桂园向记者书面回应称,国土资源部最终的处理意见表明这次违规批、占地一案主要是(安徽)和县政府所为,公司与安徽省和县政府并不存在官商勾结,企业没有行贿,更没有腐败现象。

对和县如山湖城项目涉嫌违规使用农业用地的质疑,碧桂园表示,如山湖城所处地块原为农业用地,因多为山坡、滩涂,不适宜农作物种植,开发前已是荒地。

中国指 数研究院研究副总监周瑞蓉表示,根据国家相关规定,如果该地块性质为农业用地,不管其是否适宜种植,都必须在将其转化为建设用地之后才能进行开发建设。

碧桂园对此的回应是,此次出让的土地性质已全部转为建设用地。

对违规建设的高尔夫球场项目,碧桂园表示,“包括高尔夫球场在内的国家小球运动训练基地,是在碧桂园进入之前业已存在的项目,且产权归属和县体育局。”

记者昨日致电安徽省和县住房和城乡建设局,但该部门未发表任何意见。

否认“万亩规划”

根据《每日经济新闻》此前的报道,2007年6月和2009年8月,安徽省和县人民政府先后两期将3034.89亩(其中耕地1248.09亩)集体土地,违规出让给碧桂园公司投资成立的安徽和县华瑞置业有限公司 (以下简称华瑞置业)。

2007年7月,上述政府部门将收储的816亩国有农用地违规出让给华瑞置业,其中451.74亩已实际用于如山湖城项目建设。

更有媒体报道指出,根据与安徽当地一家“中介”的协议,碧桂园实际拿地逾万亩,其中包括6000亩国有经营性用地和4000亩集体用地。

对此,碧桂园称“如山湖城万亩规划”的传闻纯属子虚乌有,目前碧桂园取得的土地仅为2130.5亩。今年3月1日,碧桂园以3.59亿元获得宗地标号和土出[2011]2号国有建设用地使用权,总占地面积2130.5亩,约252元/平方米。

此外,对已取得的用地,碧桂园表示“全部‘四证齐全’”,且其中已出售的部分“五证俱全”。

违法建设系“审批原因”?

4月18日国土资源部公示的处理结果显示,由于和县碧桂园房地产开发有限公司未取得 《建筑施工许可证》即施工建设部分建筑,形成了违法建设事实。因此,和县住房和城乡建设局责其停工,并处以100万元的罚款。

此前,根据安徽省政府官网3月29日披露的处理意见,“碧桂园在未取得《施工许可证》情况下,于去年2月开始如山湖城项目二期项目施工,构成违法建设。”

据悉,在去年4月初,安徽和县政府就对碧桂园如山湖城项目下达了停工通知,但据《每日经济新闻》此前的报道,直至去年7月,该项目依然处于开工建设之中。

碧桂园表示,其实在去年2月已开始动工建设。去年2月已付清地价款,当时报建手续正在办理中,但因政府部门审批原因,迟至2010年4月才办妥 《建筑施工许可证》,碧桂园在去年2月动工是迫于出让合同约定的动工期限而不得不开工。

周瑞蓉表示,无论责任在谁,在尚未取得《建设施工许可证》的情况下即动工建设,已违反了相关规定,构成了违法建设。

此外,尽管和县政府及相关部门已退还违法征收、违规收储和违规出让土地中尚未使用的部分,但碧桂园表示仍将积极投入到如山湖项目的后续建设中。

文章收集整理:江都房产网