今年以来，国内房地产市场在各项调控政策叠加作用下，发生了较大的变化。在此复杂背景环境下，扬州房地产市场发生了什么样的变化？房屋成交及房价走势如何？未来又可能发生哪些变化？
昨日，扬州市政府召开新闻发布会，通报了2011年1-4月份市区房地产市场运行情况。市区房地产市场运行整体态势良好，开发投资略有增长，市场供应和成交较去年同期小幅下降。4月份，新项目、新房源集中入市，开发投资、新开工和新增供应大幅增强，市场销售也有所回稳。发布会上，市房管局首次表态，扬州楼市不排除要限购。
【报告解读】
上月房源价格大多超9000元/m2
6000-8000元/m2的房源最缺
[关键词 建设]
1至4月，开发投资达26.14亿元
数据：1-4月份，市区商品房完成开发投资26.14亿元，同比增长8.83%；其中商品住宅投资20.59亿元，同比增长7.97%。市区商品房新开工面积87.58万m2，同比增长6.27%；其中商品住宅新开工面积68.01万m2，同比增长0.06%。
4月，市区商品房完成开发投资7.12亿元，同比增长24.48%；其中商品住宅投资5.73亿元，同比增长85.44%。市区商品房新开工面积35.12万m2，同比增长67.32%；其中商品住宅新开工面积26.18万m2，同比增长63.63%。
分析：市住房保障和房产管理局副局长孙蔚分析指出，随着4月末房交会大幕的开启，不少开发企业加快了投资和开工建设的步伐，期待在房交会期间能取得较好的销售业绩，住宅类开发投资和新开工量短期均出现了较大幅度增长。
[关键词 成交]
商品住宅销售有所回稳
数据：1-4月份，市区商品房合同成交面积64.03万m2，同比下降18.83%；其中商品住宅合同成交49.93万m2，同比下降18.31%，住宅成交3977套，同比下降18.94%。
4月份，市区商品房合同成交面积12.71万m2, 同比下降52.18%，环比上升0.62%；其中商品住宅合同成交10.83万m2，同比下降49.47%，环比上升22.32%。当月合同成交商品住宅共857套，同比下降50.55%，环比增加17.88%。
分析：孙蔚指出，一季度，受调控新政影响，市区市场成交量出现了较大幅度下滑。进入4月份，在市场新增供应大幅攀升带动下，特别是一些区位条件好、楼盘品质高、价格定位准项目的上市销售，促使市场需求有序释放，商品住宅销售整体出现回稳。特别是近两周，商品住宅日均销量基本维持在50套左右，单日最高销量达到了76套。
[关键词 房源]
6000-8000元/m2的房源最缺
数据：截至4月末，市区商品房月末累计可售面积211.59万m2，同比增长25.37%，环比增加8.3%，其中商品住宅96.69万m2，同比增加47.49%,环比增加19.60%。
4月末商品住宅可售房源总计6907套，其中90-120m21352套，占19.57%， 120-144m22637套，占38.18%，90m2以下1099套，占15.91%，144m2以上1819套，占26.34%。
分析：孙蔚指出，受本月市场新增供应显著提升的影响，前期住宅市场存量不足的局面有所改善，目前市区商品住房存量房源达96.69万m2。但是，从户型结构分析，中低价位、中等户型存量仍偏紧。4月份上市的住宅房源基本为9000元/m2以上价格段，6000-8000元/m2的房源供应依然紧缺，目前该价格段的住宅可售房源仅占总量的14.31%，市场供应结构还需进一步改善。
【房价焦点】
3月新建住宅价格环比涨0.9%，总体稳定
数据：3月新建住宅价格同比上涨5.7%
在昨天的新闻发布会上，国家统计局扬州调查队也对3月的房价变动情况进行了通报。
国家统计局70个大中城市房地产价格调查反馈资料显示：2011年3月扬州新建住宅价格同比上涨5.7%，其中新建商品住宅价格上涨5.8%；与2月相比，涨幅均高出0.4个百分点。从面积分类来看：3月扬州90平方米以下新建商品住宅同比上涨6.8%，90-144平方米新建商品住宅价格同比上涨5.9%，144平方米以上新建商品住宅价格同比上涨5.5%；与2月相比，涨幅分别下降0.1个百分点、上涨0.6个百分点和上涨0.5个百分点。
■比较：涨幅“排在前列”，成交价格总体稳定
据国家统计局扬州调查队高级统计师薛爱群介绍，国家统计局70个大中城市房地产价格，我省共有4个城市。从全省来看，其他三个城市新建住宅价格3月环比如下：南京上涨0.5%，无锡上涨0.8%，徐州上涨0.9%，均呈现小幅上浮的态势。从扬州的涨幅数据看，3月扬州新建住宅价格环比上涨0.9%，扬州涨幅“排在前列”。薛爱群也表示，涨幅并没有超过1%，成交价格总体还是稳定的。
孙蔚分析指出，根据价格指数来看，扬州市区新建商品住房价格总体保持稳定。从具体项目来看，也印证了价格的基本走势，特别是近期成交的重点楼盘，价格保持稳定状态。
■展望：开发商融资将受影响，压力不小
但随着传统销售旺季与春季房交会的开展，4月份开发企业推盘力度有所加快。日前，针对全国多地楼市出现回暖迹象，中央再度强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。这无疑又给下一步的市场走势带来了很大的不确定性。
对此，孙蔚指出，下一步，在国家宏观调控政策继续坚定的形势下，房地产行业资金链将继续收紧，我市房地产企业的融资行为将受到影响，进而将影响到开发投资量和市场供应量，最终将影响市场供求关系。由此可见，尽管目前市场销售回稳，整体趋势向好，但楼市平稳运行压力仍然存在。
【政策调控】
扬州未来是否会限购？
市房管局：扬州不排除限购
中国房地产业协会有关人士日前向媒体透露，中央派往各地的楼市调控督查组已于4月下旬陆续回京。近期将由住房和城乡建设部牵头，汇总相关督查结果。在此背景下，楼市调控政策也正加紧酝酿深化。至于新措施可能包括的内容，业内人士透露，可能扩大实施限购令城市的范围，及将北京限价房等做法向其他城市推广等。
今年初，36个城市宣布实施限购措施，包括4个直辖市、5个计划单列市及27个省会城市。但随之而来的是，开发商大力发展非限购城市市场，新的投资冲动与泡沫风险向三、四线城市蔓延。业内人士称，住建部有关官员建议扩大限购城市范围，以防投资资金涌向三、四线城市，冲淡调控效果。徐州就从5月1日起正式执行限购政策。那么，扬州会不会限购？
尽管扬州到目前还未出台相关的限购政策，这并不会令到场的业内人士和开发企业负责人感到丝毫轻松。在昨日的新闻发布会上，市住房保障和房产管理局局长杨学华表示，扬州是否会限购，取决于价格的波动情况，如果价格的波动过大，扬州不排除会出台限购政策。杨学华同时告诫与会的开发企业负责人，要注意价格的理性控制，维持市场和房价的平稳运行。
这是杨学华首次在公开场合针对“限购令”的表态。业内人士向记者表示，扬州作为一个宜居城市，有很多的外地人来扬买房。扬州一旦限购，对楼市的成交定会有很大影响。房价再涨，扬州不排除限购，这也无疑已经为开发企业们敲响了警钟。
扬州限购可能性几何？
业内人士：可能性还是不小的
扬州是否实行限购政策，决定因素仍是房价涨幅。那么，扬州实行限购政策的可能性到底有多大？
国家统计局70个大中城市房地产价格调查反馈资料显示：新建住宅价格3月环比数据：南京上涨0.5%，无锡上涨0.8%，徐州上涨0.9%，而扬州上涨0.9%。扬州与5月刚刚限购的徐州一致，涨幅甚至超过了南京、无锡。中国指数研究院5月3日发布“百城价格指数”，数据也显示，扬州4月份住宅均价环比上涨1.13%,要低于连云港1.16%的环比涨幅，但环比涨幅超过了省内的南通、无锡、苏州、常州、徐州、镇江、吴江、泰州、淮安、江阴等其他城市。单单看价格的数据，扬州实行限购“动因犹在”。
对此，扬州房产评论员、世联投资管理顾问公司总经理许世斌认为，经过前一段时间的成交萎缩之后，开发企业近期加大了推盘的力度，带来的就是销售量的上扬。以他与开发企业的接触看，市场销售有所回暖，开发企业的心态变为：“谨慎中，涨价的冲动依然存在。”许世斌指出，从宏观的大环境看，近期经过一段时间的政策消化时间，全国多地楼市回暖，中央和地方也会有后续的调控政策出台。因此，综合各种因素，“扬州实行限购政策的可能性还是不小的。”
【最新举措】
四举措促楼市平稳健康运行
市住房保障和房产管理局副局长孙蔚表态，房管部门将进一步加强市场引导，精准进行调控，积极促进房地产市场平稳健康运行。孙蔚介绍说，下一走的举措主要包括动态监测、清理闲置土地、加强市场监管等四个方面。
举措1 监测市场动态
密切关注房地产市场变化和房价的走势，加强房地产市场动态监测。房管部门将加强与统计、物价、国土等部门之间房地产市场信息的沟通和交流，实现房地产市场宏观分析与微观监测有机结合。加强和改进房地产市场统计工作，准确发布住房供销和价格信息，正确引导市场预期。
举措2 转变发展方式
积极做好引导，加快转变发展方式。引导企业针对资金越来越紧的状况，适时转变运营模式，一方面缩短开发周期，加快营销，获得现金流；另一方面，加大合作开发、共同经营，减少成本，降低风险。同时，积极探索产业转型发展，一是大力开发成品住宅，有效节约资源，丰富产品供应形态，满足成品住宅购房者需求，获取新的市场份额。二是鼓励适当提高商业地产、旅游地产、养老地产等投入，多方位开辟投资渠道。
举措3 促进开工建设
继续清理闲置土地，促进开工建设。深入开展新一轮闲置土地清理处置工作，规范开发行为，促进开工建设，增强市场供应。国土、规划、建设、房管等部门将加强联合，逐区域、逐批次、逐地块清理土地使用情况，对市区房地产闲置用地，查清闲置原因，并严格按规定进行处置。
举措4 加强价格监管
加强市场监管，努力保持市场稳定。一是加强价格监管。严格执行普通商品住房价格备案制度，物价、房管等部门将进一步加强配合，对房价实行联动监管。同时积极引导企业主动合理定价，保持价格稳定。二是加强市场监管，开展督促检查。严格执行市政府〔2010〕28号文件精神，认真执行《商品房预售资金监管办法》，联合开展房地产开发企业经营行为检查，促进市场平稳健康运行。三是积极做好引导，促进理性消费。进一步加强正面宣传和引导，形成舆论合力，促进自住性购房需求保持有序释放，努力保持市场平稳健康发展。
文章收集整理：江都房产网