京版房产限购细则落地实施近三个月， “伟嘉安捷”专家现将在操作中遇到的八大热点疑难问题汇总解答如下，希望准购房产人能够心中有数。

夫妻一人为京籍户口则视为京籍家庭

问：客户张先生是北京户口，配偶周小姐是外地户口，两人结婚三年，现在名下有一套房产，正在居住。张先生想使用公积金贷款再购买一套房产，可是他现在的公积金处于停缴状态，妻子的公积金账户已累计缴存12个月以上并且现在仍在缴存，这种情况是否可以使用公积金贷款购房？

答：因为京版限购细则中提到，家庭中只要一方为北京户口，即可视为北京户籍家庭，所以张先生的家庭可以再购买一套房产住房。因为公积金贷款的条件是借款人公积金账户缴存满12个月以上并且申请贷款时账户处于缴存状态才可以贷款，所以张先生妻子周小姐符合贷款条件，两人可以以周小姐的名义使用公积金贷款购房。而该家庭名下现有一套房产，根据公积金认房产的标准，在贷款时公积金管理中心会按照二套房贷款政策执行，即首付60%、利率上浮1.1倍。

限购只“认房”商贷、公积金政策不同

问：客户江先生和妻子两人都是北京人，两人名下都有过一次贷款购房纪录，不过妻子名下的那套房产已经出售了，现在二人名下只有一套房产，两个人想再买一套房产，不知道是否符合购房条件？能不能贷款？

答：“伟嘉安捷”指出，江先生的家庭还可以再买一套房产，因为京版限购是以名下现有住房为标准来判定购买资格，名下有一套住房的家庭限购一套房。另外，两人是不能用商业贷款购房的，因为商业贷款是“认房又认贷”，而两人名下均有贷款购房纪录，即使是房产售出也会算作一套房，再贷款的是算作第三套房，商业贷款是停贷的。不过，“伟嘉安捷”指出，公积金贷款是“认房不认贷”，所以江先生可以使用公积金贷款购房，不过需执行二套房贷款政策。

纳税、社保证明只需一种且必须连续五年

问：吴先生是一名在北京打拼了六年的外地人，爱人也是外地人，在北京工作三年。两人名下在北京均没有房产，吴先生可以提供在北京五年的纳税或社保证明，但是因为换工作和其他事情，中间有半年多的空挡期。他想知道这种情况是否可以再买房？

答：京房产限购细则对非本市户籍规定，必须是能够提供在京连续五年以上纳税或社保证明并在北京无房产家庭才可购房，并且只限购一套。“伟嘉安捷”指出，虽然吴先生和爱人名下在北京均没有房产，但两人的社保证明一个不足五年，一个是不连续的，所以均不符合购房条件。非本市户籍家庭至少应有一人能够提供从06年开始,连续近5年纳税证明或者社保证明，同时还有有效的暂住证，才可以在京购房产。

成年子女不计入家庭成员 可单独成立家庭

问：曹先生年近四十，拥有一个和谐幸福的三口之家，他和妻子都是北京人，名下共有两套房产，一套自己居住，一套是给父母居住。曹先生的女儿明年就要大学毕业了，他想给女儿再买一套房子，不知道会不会受限购限制？

答：“伟嘉安捷”指出，曹先生可以以女儿的名义买房，但是用自己或妻子的名义不可以再买房。因为限购是以家庭为单位，其中包括夫妻双方和未成年子女，曹先生家庭名下已有两套房产住房，根据限购规定已有两套房的京籍家庭是停售的。不过满18周岁的子女是不算在家庭成员内的，可以算作独立家庭，所以曹先生可以用女儿的名义的买房。

非同一家庭共有一套房屋产权需各计一套

问：刘先生多年前获得了单位分房，但这套房是他与另一个人共有的。他想知道这套与别人共有房产算不算自已名下有一套房产住房？

答：“伟嘉安捷”指出，限购执行的细则中提到，非同一家庭的两名及以上个人共同拥有一套住房产权，各计一套已拥有住房，也就是说刘先生与他人共有的这套房产要算一套住房。如果共有产权人相互之间转让共有住房产权的，则不需要进行购房产资格审核。另外，需要指出的是，如果共有权之一将自己所拥有的份额转给其他共有权人后，这套房产也将不会计算套数，按照名下现有房产套数和本外地家庭来考核是否符合购房条件。

商业用房不计入住房套数 不受限购政策影响

问：赵先生是北京人，名下有一套前年购买的商住两用房，现在为了改善居住条件，他想再买一套大点的二手房，不知道名下已经购买的这套商用房算不算已有住房？

答：“伟嘉安捷”指出，限购政策只是针对新建商品房和二手房，商用房等其他非住宅房屋不受限购影响，因此已购买的商业用房，不计算为已有住房，所以赵先生还可以再买两套房。同样，对于已拥有两套房产的京籍家庭，仍可以购买商用房。在银行贷款方面，也不会受到三套房停贷影响，商用房贷款均按首付50%、利率上浮1.1倍的政策执行。

继承房产不限购 房产赠与受赠方须审核购买资格问：宋女士是北京人，家庭名下现已有两套住房，宋女士的父亲4月份不幸因病逝世，老人早就立下了遗嘱，将自己名下的房产给宋女士。宋女士想知道自己是否还可以将父亲名下的房产继承下来？

答：“伟嘉安捷”指出，通过司法判决、继承等方式取得房屋所有权的，按照司法程序办理相关手续即可，不在限购之列。因为继承只有在直系亲属间才可以，而且必须在被继承人去世后才能过户，所以继承房产不限购不会影响政策效力。为了防止违规买卖现象，限购中规定对于赠与获得房产的受赠方，必须符合购房资格才可以接受赠与并进行过户。“伟嘉安捷”提醒购房人，房产赠与税费实际是高于正常买卖过户的，同时也需要进行购房资格审核，甚至有部分区建委对于赠与方式过户是不受理的，所以想借“假赠与真买卖”来规避限购是行不通的。

限购只考核在京拥有房产套数 外地房产不计入

问：董先生是山东人，2002年毕业后回老家，就职于一家知名网络公司。用父母的资助做首付贷款购买了一套房。两年后，董先生被调到北京分公司，一直工作至今，并且连续缴纳社保。前两年，他卖掉了在老家的房子，准备在北京安家。可是眼看着京城的房价是一路飙涨，他终于按捺不住，决定不能再等下去了。可是2月北京限购令的出台，外地无房户才有在京购房资格，董先生不知道自己是否符合购房条件？

答：“伟嘉安捷”指出，董先生是可以在北京购置一套房产的。因为京限购令中对于外地人的购房要求是：拥有北京暂住证、在北京市无房产、能够提供在京连续五年的纳税或社保神明，只要满足以上三点要求，即可以在北京购置住房一套。也就是说，只考核购房家庭在京拥有房产套数，外地的房产是不计入在内的。

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