[提要]投资保值一向被认为是购买高端住宅的主要因素之一，高端住宅项目也凭借其优势的区位和品质，在楼市调控的背景下始终保持着价格稳定增长的趋势。

豪宅以价换量

4月份成交均价44730元/平方米

投资保值一向被认为是购买高端住宅的主要因素之一，高端住宅项目也凭借其优势的区位和品质，在楼市调控的背景下始终保持着价格稳定增长的趋势。但随着调控措施的深入，4月份高端住宅的成交均价出现了半年以来的首次下跌。加上“一房一价”的实施，为高端住宅的升值设定了价格天花板。受此影响，一手高端住宅项目开始尝试以价换量，二手高端住宅的业主也纷纷转售为租。

●半年来高端住宅成交均价首降

降幅约为4.6%

动辄4、5万元/平方米，位于城市核心区域的高端住宅，在当前流行“以价换量”的市场中，也未能幸免。

据亚豪机构统计数据显示，4月北京在售的72个高端住宅（报价超过4万元/平方米）项目中，平均报价为58193元/平方米，环比3月下降0.82%。

共有45个项目在4月份实现了成交，成交均价为44730元/平方米，环比3月下降了4.60%。这也是近6个月以来，在售的高端住宅项目成交均价首次出现下滑。

2月份执行的加强版“限购令”对高端住宅的影响极为明显。在45个成交的高端项目中，有12个项目的成交均价出现了不同幅度的下降，平均降幅为7.44%。

除了以价换量之外，远洋万和城（波旁宫）、金茂府等4个价格在4万元/平方米以上的新项目入市，也在一定程度上促进了高端住宅的成交。数据显示，4月份累计成交高端住宅590套，这4个新项目就占到了高端住宅总成交总量的三分之二。

●“一房一价”抑制豪宅涨价

4月份高端住宅成交价格的下降，证明城市核心区的房价也并非铁板一块。尤其是5月1日开始执行的“一房一价”政策，将进一步压制项目涨价的冲动。

业内人士认为，“以限购为主的调控手段再厉害，也只是干预需求，而俗称‘一房一价’的商品房明码标价的规定，则是对于房地产销售价格的直接管理。”这也表明政策从压制需求深入到压制价格，不仅是普通住宅受影响，高端住宅更是成为调控的重灾区。

对此，亚豪机构副总经理高珊也表示认同，5月1日起执行的 “一房一价”新政，有可能会对高端住宅价格上涨产生巨大影响。

以往这些高端项目都是随着楼市价格的整体增长和核心位置的逐渐突出，来持续上调售价，以实现更高的利润回报。但是“一房一价”的执行，就相当于为高端住宅项目设定了明确的价格上涨的天花板，可以在这个上限内降价，但不能涨价。同时，北京要求按照整栋建筑来取得预售许可证，这就意味着开发商必须一次性推出整栋楼的房源。

由于高端住宅的价格因素，相对普通住宅销售速度较慢，整个项目的销售周期可能长达数年。

在较长的时间里，“一房一价”不仅压缩了价格上涨的幅度，降低了高端项目的利润率。也会对销售产生不利影响，使开发商无法利用购房人追涨的心理，提升价值来刺激成交，销量将陷入尴尬境地。

●二手高端住宅转售为租

高端住宅一手新房成交价格的回落也影响到了二手房的交易。不少原来挂牌出售的二手高端住宅纷纷转售为租。

海淀区二手房中介中宇慧通的店长向记者表示，该中介所在的区域，许多项目都是价格在4万/平方米的高端楼盘。

例如世纪城远大园目前的价格就在4万元/平方米以上，从今年3月份开始，买卖交易就开始变得愈发困难，以往一个月能成交近十套房源，如今由于高端二手住宅的交易税费过高，有资格购房的买家又普遍受制于“限购令”。导致许多客户流失，此前挂牌的业主也都纷纷选择转售为租。

同时，该中介工作人员也表示，转售为租的高端二手住宅如果是小户型相对好租，但如果户型在100平方米以上，整体出租则比较困难，因为租金达到了每月7000元以上，不容易租出去。因此对于这类房源，中介往往要通过隔断群租的方式才能获利。

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