一、中国房地产市场的潜在总供给和总需求

影响总供给的因素，最主要的影响因素是什么？是土地供应，中国的人均土地面积远远高于日本，就这一点而言，中国不应该存在潜在的总供给和总需求的矛盾。就房地产市场而言，房地产市场供求格局的发展趋势，从长期来看，中国要解决住房的均衡问题，其实是存在在潜力的，将受到压抑的产能释放出来，中国的住房供求矛盾就会得到根本的缓解。

有人认为“中小城市和农村地区配套设施不完善，不具备吸引力”。人们都愿意居住在城区、大城市，而不愿意居住在中小城市，是失衡，但是这并不改变我们潜在住房供给能力高于日本的实质。

调整生产力布局，不仅仅是让城镇居民回到农村，而是要解决在全国的均衡分布，包括大中小城市的均衡发展。将更多的生产力转移到中小城市，从而引导人口向中小城市转移，当然，这涉及到城市化道路转变的问题，世界变化是很快的，现在北京已经出现了逆城市化现象

二、中国现阶段的供求扭曲

房地产市场的扭曲主要表现为，在通货膨胀日盛的情况下，投机主导，大家都看好房地产市场，认为房地产泡沫不会破灭，都拼命购买房产，造成房价越来越高，这是所有经济泡沫破灭前的特征。

尹中立提出“所谓趋势效应是指投资品市场的价格上涨趋势或下跌趋势一旦形成就很难逆转，除非市场受到外界强大的冲击”，趋势效应，这个是尹中立最新推荐和提出的一个观点。

对于资本市场的研究深化了，所谓的趋势效应，在泡沫破灭前，由于趋势效应、羊群效应的作用，大家都不愿意相信房地产泡沫会破灭，市场自身不断强化，但是建立在错误预期的市场最终经受不住投资收益下降的考验，一旦市场出现资本真是收益下降，市场泡沫就会破灭。同样是在流通性过剩的情况下，白银价格的大幅度下降就是一个明证。总结我的第二部分，在市场自我加强预期的作用下，房地产泡沫很难破灭，，一旦破灭，将造成大规模伤害，同时也会造成较长时间的萧条和停滞。

三、近期出台调控政策点评

2011年以来，房地产市场调控明显升级了，从具体政策举措来讲，包括下面几个方面：第一，大规模发展保障房，并将其作为一项政治任务下达给地方行政长官，第二，限购令在全国范围内开始推广，第三，房地产金融政策朝着更加严格的方向发展，房地产金融的主要内容包括：部分城市将首付比例提高到四成，加息，提高存款准备金率。

对于这些政策，我们来做一个简单的分析

就保障房建设而言，其目的是为了扩大供给，限购和房地产金融政策是为了限购购买，从政策的两个方面的着力点来看，其目的看起来是为了促进房地产市场恢复均衡，政策也是这么提出的“调控房地产市场，使得房地产市场价格理性回归”。但是我们稍加分析，就不难发现，这种政策手段是很难得使得房地产市场回归理性的。保障房制度是实施路径不够明确，其大规模推行很难得使得房地产市场回归理性，为什么？加大保障房供给，必然限制商品住宅用地的增加，而保障房，由政府主导分配，和中国特色的政府干预经济以及目前普遍存在的腐败行为，很难得保证其能够达到保障应保障阶层的目的；其次，保障房建设没有足够的资金保障，恐怕建设效率要受到打击；再次，保障房建设由政府作为推动主体，市场将是低效率的，反而会缓解住房建设的进度，将会低于商业化住宅建设的进度。因此，大规模建设保障房不利于缓解中国的住房供给不足的问题，尤其是商品住宅供应不足的问题，中下阶层的住宅问题可能会变得更加尖锐。企图用行政手段来代替市场机制，恐怕是不利于房地产市场发展的。

限购令和房地产金融的出台，这只是一种相机抉择的政策，会随着宏观经济形势的变化出现调整，会有很强的相机抉择的特性，从现实的角度来看，他有利于打击投机需求，同时也提高了刚性需求的购房门槛和购房成本，这与居者有其屋的房地产调控目标是背道而驰的。一旦宏观经济趋近，宏观调控政策基调发生转变，限购令和房地产金融政策立刻会发生改变，这反而会在瞬间放大市场需求，导致市场供需严重失衡。总之，相机抉择的房地产调控政策只会强化市场波动，而不会稳定房地产市场。

大规模建设保障房的政策，在目前的经济环境下，不适宜作为缓解攻防供求矛盾。而货币政策及限购政策都是相机决策的政策，这种政策也没有找到解决解决中国住房供求矛盾的根源，中国住房市场矛盾的根源在于制度建设，现在的政策不从制度建设角度出发，却从相机抉择的政策角度出发，不仅解决不了房地产市场稳定问题，而且会造成波地产市场波动幅度更大。

四、房地产市场稳定的长效机制

解决中国房地产市场的问题，最根本的靠什么？靠制度建设。其实，制度建设的问题，在中央政府历年来出台的众多政策中，已经提出来了，只不过没有上升到应有的高度或者说执行力度不够。

我提出几种制度设想，扩大住房供应。

首先，允许农村宅基地进入住宅建设市场。允许单位和勾人购买农村宅基地，并实行自建、代建、团建商品房，这无疑扩大了住宅的供应量；第二，增加城市土地的收储主体。城镇土地住宅用地市场垄断，造成了商品房市场的实际垄断。这是推高住房价格的根本原因，在此基础上，流动性过剩、投机风气日盛以及社会上种种既得利益的推波助澜，但是住房市场供求失衡的根本原因在这里，不解决土地一级市场垄断的问题，中国的住宅市场稳定就无法得到根本的缓解。

目前所谓的宏观调控都只会加剧市场波动，不会打击市场预期，从而也不能阻止市场泡沫越吹越大，基于此，我断言，如果我们不能够从根本上解决土地一级市场垄断的问题，中国的房地产市场只有硬着陆一条路可以走。

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