2011年4月28日，国家统计局发布第六次全国人口普查主要数据公报,通过这些数据，我们可以清晰的看到中国人口的发展以及房地产市场的现状及发展。世联研究认为，虽然近期各城市“金三银四”成交量大多处于低位，但从长期来看，目前房地产市场仍处于高速发展期，并将维持较长时间。

　　中国人口的增加造成商品房资源的稀缺

　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的12.66亿人相比，十年共增加0.74亿人，增长5.8%，年平均增长率为0.57%。大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户4.02亿户，家庭户人口为12.45亿人，平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。

　　从6次人口普查的结果分析，中国人口在计划生育政策影响下，目前增幅已经大幅减少。但是由于基数较高，增加量仍然非常高。中国粮食最大可能生产能力为8.3亿吨，以人均500—550公斤计，最大人口承载量为16.6亿和15.1亿。这样，“16.6亿”这个数字被一些专家相对地理解为中国资源最大承载力。顺理成章地，中国人口增长的极限值也就定在了“16亿”这个数值上。而随着受到沙尘，荒废，建筑等因素，土地资源不断的减少，所以中国政府近年不停的要求坚守18亿亩的土地红线。可以看出，为了平衡中国内需，用来建造商品房的土地将在逐渐未来变得稀缺。进一步提高商品房土地的成交价格。

　　从人口数据来看，截止至11月1日，中国人口增加了约7400万人，仅仅从家庭户口来算，中国从2000年的3.40亿户家庭增加到了2010年的4.02亿户家庭，粗略计算每年增加340万户家庭，以这10年平均每年住宅销售5.21亿平米来计算，平均每户家庭得到76.6平米住宅，约0.83套。而算上集体户口的话，这个数字将会更少。由此可见，中国目前的商品住宅市场远远不能满足中国刚性需求的增加量。较为严重的供需不平衡将是造成近期中国房价有很大上升空间的重要原因。这种情况在中国较为发达的城市表现的尤为明显。

　　中国在解放战争后，在政府鼓励下，出现了50-60年代一波婴儿潮，而随着这些人的结婚生子，80年代出现了第二次婴儿潮，而接下来的几波将会出现在2010年后以及2025年左右。随着中国计划生育政策的效力不断展现，2025年左右，中国人口将会出现一个顶峰，随后开始慢慢回落，到时候由于资源稀缺性所带来的房地产市场价值增加幅度才会开始出现回落。

　　中国人口向东部集中

　　东部地区人口占31个省(区、市)常住人口的38.0%，中部地区占26.8%，西部地区占27.0%，东北地区占8.2%。与2000年人口普查相比，东部地区的人口比重上升2.41个百分点，中部、西部、东北地区的比重都在下降，尤其西部地区下降幅度最大，下降1.11个百分点；其次是中部地区，下降1.08个百分点；东北地区下降0.22个百分点。

　　外来人口占比和一个城市房价的高低正相关，这些从中国几大一二线城市可以明显看出。而普查结果显示，中国的人口出现了向东部集中的态势，对于各种资源的需求尤其是对房产的需求逐年增加。故近年中国东部房价涨幅也处于一个较高的位置。

　　随着中国城镇化进程，中国中部地区逐步向第四大都市圈发展，随之中部人口占比将出现上升，华东区域的外来人口将减少，较高的房价涨幅可能出现一点缓解。

　　中国城镇化已经进入新的发展阶段

　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，居住在城镇的人口为6.66亿人，占49.7%；居住在乡村的人口为6.74亿人，占50.3%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加2.07亿人，乡村人口减少1.33亿人，城镇人口比重上升13.46个百分点。

　　截止至2010年11月，中国城镇化率达到了49.7%，而年均增长率在1.35个百分点左右，可以估算出，目前中国的城镇化率已经超过了50%。从此以后中国的城镇化增长幅度将逐渐减少，其代表的意义也是非常重要的。一个国家城镇化率在30%-70%左右是高速发展期。而到了50%，中国发展中心从一二线城市转移到三四线城市。

　　对一二线城市而言，这些城市的城镇化已经到了一个较高的水平。这段时间里，新房已经不多，市场上房地产市场交易的主要对象从一手房逐渐转化为二手房，人员的不断流入使得城市密集度不断增加，不断增加的商机使得商业办公地产得到了各类人群的青睐。随着交通的发展，一二线城市郊县及附近城市也慢慢的聚集起人气，都市圈概念将逐渐形成。

　　对于三四线城市而言，一二线城市已经没有多少城镇化发展空间，而都市圈的形成使得中国发展重点集中到了三四线城市，三四线城市进入一个发展高速期。在三四线城市，一手住宅市场所占经济发展的比重越来越高。而作为商业办公地产可能才刚刚起步，当城市第三产业服务业新增产值占比超过50%时，商业地产会出现较高的增长幅度。

　　房地产价格依然拥有长期上涨动力

　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为2.22亿人，占16.6%；15-59岁人口为9.40亿人，占70.1%；60岁及以上人口为1.78人，占13.3%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占8.9%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.29个百分点，15-59岁人口的比重上升3.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

　　目前随着中国50-60年代婴儿潮人群的退休，65岁以上老年人口的增长速度开始增加，而过了2010年后的小拨婴儿潮后，中国儿童的出生将开始减少，15岁以上80、90后的全面进入社会使得中国劳动人口增加幅度开始降低。抚养比已经过了刘易斯拐点，现在为34.0%左右，出现逐渐上升的状态。

　　劳动人口增幅出现下降，将导致未来岗位竞争人数的减少，十二五规划中很多城市都出了5年工资倍增计划也是基于此。家庭收入的提升以及平均每个家庭的人数减少，老人养老、小孩上学、异地工作，投资防通胀等各方面因素使得房屋需求量仍然处于高位，而房价在户均收入的提升支持下，也将保持坚挺。

　　目前而言，中国抚养比依然不平衡，劳动人口过多，产能过剩。过剩的产能无法在中国国内消化掉，所以中国非常依赖出口，导致外汇储备的不断增加，中国是全球外汇储备第一的国家。不断增加的外汇储备使得中国人民银行不断增发相应面额的人民币，导致中国通胀越来越严重。而房地产的防通胀作用也越来越明显。目前跑赢CPI的有黄金，各类基金股票，房地产等等，而房地产作为一个稳定安全收益又高的投资方式是拥有少量空余资金人群的首选。

　　从中国和日本的城市化和抚养比发展来看，目前中国处于日本的1970左右的水准，而日本房地产崩盘时间在1990年，相当于中国的2030年，而中国受到婴儿潮的影响可能会略微提前些达到日本崩盘时的水准。也就是说，从悲观点来考虑，中国房地产市场依然有20年的发展空间。而中国依然有与日本的重要区别，如中国房地产信贷比例不高，中国地域问题等等，当抚养比相对和谐的时候，中国内需平衡，通胀减缓，房屋投资价值减弱，到此时，房地产市场价格才会较为平稳。

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