房地产市场到底怎么了？

　　看似岿然不动的房价终于出现松动迹象，抛售、降价已经从一线城市的边缘地区开始。北京东五环外的通州地区，根据北京房地产交易管理网公布数据统计，该地区库存积压的房源一年来近百万平方米，市值超过170亿元，房价“一泻千里”似乎伸手可触。与此同时，位于海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院楼盘近期却开出每平方米30万元的房价，再次刷新北京最贵住宅记录。房价乱市迷人眼，人们不禁要问房地产市场到底怎么了？

　　每平方米30万元其实只是房地产开发商用高价掩盖内心恐惧和不安的伎俩。钓鱼台7号院是由一家名为中赫置业投资控股有限公司（以下简称“中赫置业”）开发的楼盘，经记者调查后发现除钓鱼台7号院外，“北纬40度”也属于这家公司。此外，该公司还在唐山、三亚甚至美国凤凰城等地开发和储备了众多的地产项目，这些项目的共同点便是高端地产。中赫置业的一位高管曾公开表示，“我们对中赫置地的定义是，中赫地产要做就做地产界里的劳斯来斯。”

　　高端地产恰恰是此次房地产调控的重点。就在中赫置业标出每平方米30万元前，北京房产税将出台的传言甚嚣尘上，考虑到今年3月份已经率先开征房产税的重庆市，就把高端房地产作为其征收的主要对象，高端楼盘的开发商必然会在恐慌中采取“自卫”行动。不过这些行动无法改变的是在成交量萎靡不振的情况下，房产税的推出将把北京豪宅项目推入死胡同。

　　不过考虑到高端住宅项目本身销售周期较长的特点，开发商也只是将每平方米30万元作为噱头，利用媒体、民众的关注度提升项目的知名度，连中赫置业的高管都曾表示，“地产商挨骂的时候，是最赚钱的时候”，高价招“骂”也只是一个算不上高明的营销策略。

　　高价小插曲毕竟扭转不了大形势。眼下的实际情况是，商品积压太多，商家必然会搞降价促销。不过这对于开发商来说，将是一个十分痛苦的、难下的决定。之所以不轻易降价是在于害怕降价会引发多米诺效应，带动房价一泻而下。如何拿捏这个尺度，房地产开发商目前仍在小心翼翼地尝试。

　　如今，城区楼盘仍处于有价无市阶段，价是很高，但支撑高价的因素很少。如果能算是动力的话，就是被限制住的购买力。一旦国家调控放松，这部分购买力释放将会出现新一轮的房价上涨。

　　由此可以看出，国家调控政策对目前的“无市”作出很大贡献，这也带来一个问题，今后房地产市场的发展能否从政府控制下的“无市”过渡到市场规律下的“无市”，以市场之手自发调节房地产市场，使房地产行业步入健康发展的轨道。人们最为担心的是，带有很强行政色彩的调控能否始终保持一致，做到始终如一的不松口。

　　更加理性的购房者与房地产开发商有着截然相反的利益诉求，房地产开发商认为房价越高越好，而购房者则希望房价越低越好，在房地产市场萧条期内，希望房价“更低”的心态以及可选房源数量的加大，使得购房者更不愿意出手，于是，房地产买房市场出现了。

　　经济学中，凯恩斯曾提出一条重要理论，“最大笨蛋理论”，又称为“博傻理论”：在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，高到远远超出其实际价值，原因就在于购买者坚信还会有人比自己“更傻”，将来一定能够以更合理的价格出售，傻博理论的关键是人们预期有一个更大笨蛋，会出更高的价格。这一理论同样也可以用于房地产行业。比如一套房子能卖到远远超过自身价值的几百万元，甚至更高。可眼下，一些房地产投机者似乎再也找不到愿意出更高价格的笨蛋了，他们变成最大笨蛋的概率在增加。

　　如今仍捂盘不降价的开发商，必定逃不出“最大笨蛋”的名号，开发商、投资客的好日子已经一去不复返，每平方米30万元的房屋售价最多只能充当房地产调控中的花边新闻，不能阻挡房价下行的趋势。

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