住进出租房，却发现房子存在大大小小的问题，可是租房合同已经签订，还能改变合同，以出租房存在瑕疵为由要求房东减少租金吗？如果房东不同意，租房者该如何保障自身权益呢？

　　-疑惑

　　今年5月份，许先生在市区某高档小区租下了一套公寓，虽然房租比较贵，但他看重那里的环境——闹中取静，可是入住后，许先生大呼后悔。原来，他当时看房时是晚上，只注意到房子的朝向、装修、家具等问题，却没有在小区里仔细考察，后来才发现，由于小区比较新，周边很多人家在装修新房，白天刺耳的电锯声此起彼伏，搞得在家工作的许先生根本无法专心。许先生想另找住处，但是已经与房东签订了半年租约。于是他找到房东，表示房屋存在瑕疵，要求降房租。房东却认为，这是许先生的问题，双方已经签订合同，不能随意改变。

　　-分析

　　陈庆林律师：《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。

　　在新小区租房，装修吵闹的情况应该是可以预见的，许先生在租房前没有意识到，自己有一定责任。相对来说，出租房周边吵闹是小瑕疵，而装修造成的干扰并不是房东造成的，所以主张减少租金的理由不够充分。不过，现在租住的房子确实对许先生工作生活造成了影响，许先生可以与房东协商，看是否能早点解除房屋租赁合同，另寻一处居住。

　　-提醒

　　出租房屋有瑕疵，租房者可以要求房东予以解决，但不是所有瑕疵都是房东能解决的。所以，在租住房屋前，租房者应该仔细考察租住房屋的整体情况，看房屋是否符合自己需要。同时，租房者也可以将一些租房需求细化到合同中，如果租住房屋后觉得不合要求，可就合同约定与房东协商。

　　房屋出现比较明显的瑕疵，如租房过程中发现房屋有使用问题，应让房东及时来维修，如果房东不修，租房者则可以与房东商量适当扣减租金。若不能达成协议，可以选择到相关部门调解或者通过法院诉讼，但是租房者不能以这些理由拒交房租，一定要协商后再减少租金。

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