本文导读：今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%，成交均价14127元/平方米，比去年14847元/平方米的全年新建普通住宅成交均价每平方米低了720元，下降4.8%。市房协副秘书长陈志表示，考虑到下半年新建普通住宅新盘上市量以及保障房上市量都将有所放量等因素，下半年北京新建普通住宅“稳中有降”态势明显。

北京市房地产协会昨天公布，北京市房地产交易管理网成交数据显示，今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%，成交均价14127元/平方米，比去年14847元/平方米的全年新建普通住宅成交均价每平方米低了720元，下降4.8%。市房协副秘书长陈志表示，考虑到下半年新建普通住宅新盘上市量以及保障房上市量都将有所放量等因素，下半年北京新建普通住宅“稳中有降”态势明显。

今年3月29日，北京市公布了年度房价控制目标，提出新建普通住房价格与去年相比稳中有降。对此，去年新建普通住宅价格到底是多少，两个多月过去了，北京“稳中有降”的房价调控目标执行情况如何等等问题，一直都备受社会各界关注。

“新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。”市房协副秘书长陈志介绍，“根据北京市房地产交易管理网成交数据的统计，去年北京新建普通住房成交均价为14847元/平方米，这一数据已经得到市政府相关部门的认可。这意味着，今年的房价控制目标即为在14847元/平方米的水平上实现稳中有降。”

“而今年北京市房地产交易管理网前5月新建普通住宅的成交数据统计结果显示，北京新建普通住房成交均价为14127元/平方米。这意味着，从北京年度房价控制目标执行情况看，1-5月份北京新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年全年水平低4.8%，全市房价稳中有降态势明显。”

数据显示，北京新建普通住宅成交出现了新的4个明显新特征，即新建普通住房成交套数占同期新建住房成交总量近九成，近九成购房人为满足刚性自住需求；九成热点区域成交价格下降或平稳，九成多的在售项目价格保持稳定或下降。具体如前5个月成交的3万套新建普通住房，占到了同期新建住房成交总套数的86.2%，即近九成新建住宅都是面向中低收入家庭的普通住房；前5个月北京新建商品住房成交中，本市户籍居民购房比重达到91%，即九成以上都是本地人购买。

对下半年北京楼市的走势，陈志表示，“房地产市场的调控在今年肯定不会放松，调控政策也不会退出。”在他看来，虽然下半年房价到底会降多少，因影响因素较多不好判断，但可以预计的是，保障房建设和交用的力度还将逐渐加大，政府对于保障房和普通住房的供地量也在增加，北京将继续巩固多方面措施确保房价控制目标的实现，北京新建普通住宅“稳中有降”的调控目标实现是毋庸置疑的。

财经访谈

纳入保障房不会拉低成交均价

记者：新建普通住宅中为什么包括保障房？加入保障性住房，是否会将新建普通住房的价格拉低？

陈志：在对于房价控制目标的基准，也就是去年新建普通住房成交均价的测算中，同样也包括了保障性住房的价格。那么今年和去年的比较中，其实更多体现的是新建普通商品房的价格变化，并不会出现很多人怀疑的那样，纳入保障房会在数字上拉低成交均价。北京房价控制目标中针对的是新建普通住房，新建普通住房除了普通商品房外，还包括保障性住房。房地产调控的核心是提高中低收入家庭对住房的支付能力，让房价收入比更为合理。

记者：新建普通住宅成交均价下降,为何百姓实际感受有出入?

陈志：一方面，我们计算的是普通住房的成交价格，不包括高档房。另一方面，计算的是最终成交价格，而老百姓感觉到的大都是在售楼处里，售楼员说的价格，与最终的成交价会有差异。新建普通住房成交均价是所有的普通住房项目，在北京市房地产交易管理网上最终成交价格计算得出的。也就是将所有成交的住宅项目，首先看它的户型面积，如果大部分户型都是在140平方米以下，而且该项目的平均套型面积在140平方米以下，就计入为普通住房，计算成交价格。

文/本报记者　余美英

权威解读

九成热点区域成交价格持平或下降

成交数据显示，1到5月，北京全市新建普通住房共成交3万套，其中约5800套为保障性住房，其余为普通商品住房。“新建普通住宅成交套数占同期新建住房成交总套数的86.2%，占新建住房的近九成。”

据北京市房地产交易管理网的成交数据，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，10.4%为居民改善性购房。陈志强调，“数据显示，目前北京住房市场的投资投机需求基本被挤出，九成购房人为满足刚性自住需求。”

北京中原、链家地产等机构负责人表示，“本市户籍居民购房比例由限购前的51%提高到了91%，也说明外地购房人大幅减少，这也从另外一方面证实了投资投机需求被挤出市场，因为过去的多项调查显示，外地购房人中，投资或者投机购房的所占比例不低。”

“数据显示，九成热点区域成交价格下降或平稳。”陈志表示。5月份，全市有60个监测区域存在新建商品住房项目签约，长阳、大兴城区、通州城区、密云城区、东坝、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区、北苑、双井等成交量排名前10位的区域，占全市成交量的84.2%。其中长阳、大兴城区和通州城区分别占29.3%、11.3%和10.1%，合计占50.7%。

而从10大成交热点区域情况看，长阳、通州城区、密云城区和东坝4个区域价格下降，降幅为3.5%至18.8%；大兴城区、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区和北苑5个区域持平；双井一个区域上涨，涨幅为5.7%，主要是受该区域内单价4.5万元/平方米的大户型高端住宅项目金茂府本月成交162套的拉动。

数据还显示，5月份，全市在售新建商品住房项目151个，其中15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96%，比4月份提高6.5个百分点，降价项目以普通住宅为主，符合调控预期目标；6个项目价格上涨，占4.0%，均为大户型高端项目，对普通住房市场影响较小。

6个涨价项目中，有5个位于五环内，单价均在每平方米3万元以上，其中四环内4个，分别为万科蓝山苑、首开铂郡、首城国际、太阳星城，四至五环之间一个，为东镇欣园；六环外一个，为顺义区别墅项目香醍溪岸，单价1.2万元/平方米。从户型看，6个项目套型面积均在100平方米以上，其中4个在140平方米以上。

统计显示，5月份新建商品住房成交（所有成交的商品房）均价为每平方米22218元，环比上涨12.4%。“这主要是受高端项目集中签约的结构性因素影响。”陈志表示，“5月北京单价每平方米3万元以上的高端项目的签约套数，占全部新建商品住宅成交总量的13.3%，这个比重比4月份提高5.1个百分点。比如金茂府项目以每平方米4.5万元的价格签约了162套，如果剔除该项目因素后，均价与上月持平。”

陈志强调，这些高端项目，不会计入到普通住房的成交均价中。“比如金茂府，其套型面积在200平方米以上，而且售价每平方米4.5万元，显然不属于普通住房。”他强调，有关部门不把高端项目计入普通住房的成交均价计算中，并不意味着政府部门不对高端项目进行调控，“公布房价控制目标，更多的是面向普通百姓，是要让中低收入家庭、刚性需求家庭更准确了解市场变化，稳定预期。可以肯定的是，高端项目肯定在北京楼市调控范围内。”

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