承租人会不会短期经营不佳而撤店

整条商业街销售租赁情况和经营氛围如何

北京房地产交易管理网数据显示，5月北京商品房市场中，办公单元交易套数达到了2542套，商业单元签约也达到了805套，总签约达到了3347套，总量创造了数月来的新高，更是数倍于去年同期。

在目前住宅限购而普通人很难进入写字楼市场的前提下，一些带有租约合同的商铺成为个体投资人的新选择。买入即可有投资回报，这种带租约式的商铺销售对于买房人来说吸引力十足。买房人杨女士近期就看中了某项目的一层底商，除较好的空间设计以及价格优势外，杨女士认为开发商承诺的售出后两年租约也是最重要的购买原因。有业内人士指出，租约投资会是未来几年内投资者的机会，不过，专家也提醒到，带租约的商铺依旧存在风险，购买商铺得综合考虑整个商业街区的规划和发展。

●带租约商铺成投资人新宠

杨女士购买的通州某项目底商，均价26000元/平方米，开发商承诺购买两年内保证投资回报。无独有偶，买房人齐先生近期也在投资商铺，只不过是在外地，他买商铺最重要的一个原因是提前洽谈好了承租方。齐先生说，他长期为某银行门店做装修，因此对银行对商铺的要求十分了解，而且之前已经跟银行方有了相关承诺，所以，他提前到银行意向选址处买了商铺，装修好后直接长期出租给银行，投资立即见回报，而且由于租约的长期稳定性，齐先生表示，他的商铺再出手时也比较容易，还能定个相对较高的价格。

其实，最初，很多开发商在出售商铺时都做售后包租、返租的承诺，但由于其中存在各种问题，建设部曾明令禁止开发商售后包租。究竟带租约销售和售后包租有什么区别？

对此，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明解释，规范地说，带租约销售和售后包租的区别在于签订租约时商铺产权有无发生转移，开发商带租约销售会将首先自持商业物业，对整个街区的商业进行统一的规划、管理、推广和经营，运营一段时间后将商铺连同其中包含的经营性物业租约一起销售。而售后包租是商铺产品先发生转移，开发商承诺出售后帮助寻找承租方，但能否兑现这一承诺却很难保证。

●购买带租约商铺应选好时间节点

明确购买时整个商业街区的销售比例

李亚明表示，很多商铺投资者都是看中了租约能够立即产生回报而选择购买商铺的，但租约投资依然有风险，因此在选铺时应注意好时间节点，除了要看本身商铺的租约签订情况和经营状况外，还应该考虑整个社区的商业面积和商业氛围，看商铺能否维持一个长期稳定的经营，如果整体经营氛围欠缺的话，即便买带租约的商铺，也很难保证长期的投资回报。

此外，李亚明提醒，一些开发商在前期做商业物业销售时，也会进行整个商业街区的规划和招商[简介 最新动态]，为待售商铺寻求租约，吸引买房人。这种实现了统一规划、先期统一管理的方式比较容易带动整个街区的商业氛围，对于商铺投资者来说是好事，但选铺时也一定要考虑其潜在的风险，如承租人的经营业态是否适合该地区，会不会有短期经营不佳而撤店的危险；整条商业街的销售和租赁情况，如果整体出售情况不好，经营氛围不佳，很少有单体店能实现盈利。所以，即便购买了带租约的商铺，也会面临承租方撤店等风险。

●目前北京商铺投资几乎不能实现10年回本

伟业我爱我家集团一手事业集团投资顾问公司商业不动产事业部总经理丁元表示，大至写字楼、购物中心shoppingmall，小至社区底商商铺，在被给予了正确的定位之后，都要经历三年左右的“养育期”，投资者不能过于短视。而且，对于大多数个体投资者来说，目前北京很多商铺的出租回报被高昂的买卖价格严重透支，通行的持有10年左右回本是很难实现的，有的项目可能20年才能收回成本，因此，建议个人投资者切勿在高通胀背景下，仅因商住楼[最新消息 价格 户型 点评]被禁，就盲目投资商铺。

李亚明表示，根据自己长期商业地产领域的从业经验，商业的售价与租金实现5000：4.5，即每5000元的售价对应4.5元的租金是一个较合理的投资数值，建议投资者可以以此为借鉴。因为在目前个体投资者渠道紧缺，商铺投资日趋火热的情况下，买房人很容易面临今后养铺难的尴尬，出手购买之前，应理性对待租约方案或者承诺提供投资回报等促销手段。

此外，丁元建议在购买商铺时，一定要注意产品的可调整性，考量其硬件设施都能满足哪些业态的经营，而这些业态又是否适合该商铺所处环境经营，往往一些个人投资者没有注意到这些，从而造成了商铺后期运营和管理的不善，不是不能满足经营业态的需求，就是不能满足居民的需求。

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