新华网福州6月16日电(记者 来建强)部分城市仍执行“限购令”等房地产调控政策，市场成交量持续锐减，不少开发商加速转向限量销售的豪宅。今年二季度以来，一些城市进入豪宅放量期，并受到投资客的追捧。业内人士及专家指出，豪宅逆势兴起将加剧房地产市场业已存在的结构性矛盾，助涨房价，同时潜藏吹大楼市泡沫的风险，消解调控政策。
部分城市豪宅放量热销
近一段时期，福州、厦门、南京等部分城市不约而同地进入以大户型商品房和别墅为主打的豪宅销售旺季。
据福州房地产指数报告显示，今年前5个月福州城区商品住宅签约总量为6615套，与去年同期相比减少20.47%，但今年前5个月福州城区商品住宅签约总面积同比仅跌16.32%。今年二季度以来，福州城区商品住宅签约套均面积环比持续扩大，今年5月整体套均面积为119.96平方米，环比扩大7.27平方米，其中市中心鼓楼区套均面积最大，达154.73平方米，环比扩大32.38平方米。
“上述数据表明，近几个月来，福州二手房价格持续走低，而整体房价却仍在上涨通道，主要就是高端商品住宅放量供应在起支撑作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说。
福州市仓山区是该市新建商品房上市成交量最大区域，在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带，新楼盘平均以50%以上的比例配建联排别墅和豪华复式楼，其中占地300多亩的“融信·大卫城”约有三分之二的用地盖了联排别墅，虽然楼盘地处城市基础配套有待完善的城乡接合部，但广告称其是“中央王者城邦”。
记者在该“中央王者城邦”售楼部张贴的“一房一价”表上看到，一些150平方米以上的复式户型或别墅均价竟达每平方米2万到2.3万元，比去年同期预售价高出近1万元。售楼部经理告诉记者，由于复式户型和别墅的供应数量有限，现在基本上是每推出一批就被抢购一空。
在厦门，近期上市的一批豪宅楼盘一周内的销售去化率都达到50%以上，有的甚至高达75%，去化速度之快令市场人士瞠目。5月底，位于厦门环岛路五缘湾湾湿地公园的一豪宅项目开盘，当日即售97套，去化率达55%，成交均价每平方米2.5万元，该价位为目前厦门城区商品住宅均价的2倍。
据浙江大学金融系教授景乃权观察，近期，有许多温州炒房客认为短期内上海房价难再坚挺，纷纷抛售开始转向周边城市。随着温州炒房资金的转移，南京、杭州等长三角二线城市迎来了豪宅销售热潮。同时，中原地产等市场权威机构监测显示，超过2／3的温州炒房客目前离开了上海，转向周边城市，因豪宅产品稀缺、升值潜力大，抗跌性强，而成为温州炒房团的新宠。
结构性矛盾凸显 投机再趋活跃
近年来，许多地方楼市都存在这样的问题：90平方米以下普通住宅供应量小，而大户型等高端住宅供应量大。一些业内人士表示，这种市场结构性矛盾就是房价的一大推手。
以福州为例，去年上半年是商品住宅均价上涨幅度最高的半年，达到3000多元，90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初，福州楼市再度迎来一波豪宅放量供应潮，3月份福州房价冲上每平方米1.35万元高位。
据福州市“十二五”住房建设规划预测，未来5年，福州城区90平方米以下普通住宅供应量占总量仍低于30%，与“90／70”调控政策规定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差较大，“豪宅量大、普通住宅量小”的市场结构性矛盾进一步凸显，房价仍将总体保持较快速度上涨。
业内人士指出，中央政府已决定未来5年建设3600万套保障房，面积小于90平方米的保障房覆盖面将达到20%，将大大增加中低端住宅的存量。对此，福建省社科院社研所研究员徐峰不以为然，“绝不能寄望于保障房就是‘高房价的终结者’，保障房和商品房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，不能扩大市场的有效供应。”徐峰说。
有业内人士及专家表示，在国家调控政策密集出台的当下，豪宅逆势兴起将助长市场投机，吹大房地产泡沫。
一位横跨京闽两地的开发商告诉记者，像北京钓鱼台7号院卖出“天价”，那真是典型的逆市操作行为。开发商敢于铤而走险，不外乎两个原因，一是有市场追捧者，二是套取更多的银行贷款，以缓和绷紧的资金链。
浙江大学金融系教授景乃权对此深表担忧，“目前，80%以上的豪宅购买者都是非自住者。”他说，当豪宅被市场炒家“击鼓传花”，一旦失控所产生的市场破坏力将远高于普通的炒房失手，这势必将加速房地产滑向泡沫。
加大力度抑投机挤泡沫
随着我国城市化进程加快，房地产市场日渐成熟，楼盘高端化或许将是一大趋势。业内人士及专家认为，在“豪宅时代”到来之前，确保房地产市场健康平稳运行，有关部门仍需加大调控力度，抑制市场投机，进一步挤除泡沫。
首先，各地从房地产发展规划总体要求上，切实加大普通商品住宅建设和有效供应。王阿忠建议，“90／70”是非常具有前瞻性的调控政策，但一些地方在审批商品房开发项目时没有严格执行这一政策，导致普通商品住宅供应持续不足，难以满足自住购房者的需求。有关部门须重申并要求各地严格执行“90／70”政策，缓解当前及未来房地产市场结构性矛盾。
其次，在可出让土地数量日益减少，存量房规模不断增长，投机泡沫可能增长的情况下，开征物业税是一个可行的应对之策。景乃权认为，物业税的开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。
第三，对民间炒房资金宜疏堵结合。景乃权说，当前，投资者把买房当作实物储蓄，而楼市的交易与股市却大不相同，成本大，周期长，一旦难以脱手，就会造成高空置率的泡沫现象。有关部门应从完善房地产金融制度入手，从加强房地产投资金融创新等方面率先突破，控制投资风险。
第四，注重结合资本市场发展来调控房地产。景乃权认为，除传统影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如单纯依靠增加房地产市场供给并不能解决房价上涨的问题。对政府而言，调控房地产业，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。
新闻收集整理：江都房产网