门前冷落车马稀，成为近期昆明楼市许多在售楼盘的共同遭遇。对于昆明楼市的清淡，多个地产人士直指调控威力——限购门槛对买房人的屏蔽使在售住宅愈发冷清。不过预售严卡致使大量新盘继续延期上市，开发商的销控节奏变数很多。
当前楼市的胶着状态中，急需要一种力量打破供需双方的平衡。今年4月30日以来，中海地产在深圳、南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号；5月底，武汉“万科红郡”打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”诙谐广告语，昆明楼市部分项目也打出了最高10%的购房优惠。一场明枪暗战的降价促销活动已经展开。
昆明房价还能挺多久？
近期，昆明开发商坚挺不降价的僵局逐步被打破，有的楼盘周末推出数十套房源，最大优惠幅度高达10%；有的楼盘推售认筹卡，最大优惠幅度高达6%，这也是今年以来昆明楼市首次出现的楼盘大幅度降价。
“现金为王。”业内人士分析，新一轮调控刚刚开始，时间长短尚不确定，开发商需要手里有钱，才能心里不慌。记者走访昆明多个售楼部发现，昆明楼市看似波澜不惊，实则暗流涌动，直接降价、变相促销、调整推盘策略者比比皆是……为了吸引更多的置业者下手购房，开发商使劲浑身解数，大展营销拳脚。昆明是否迎来了真正的“降价潮”？让我们直接到项目售楼中心一探究竟。
现金为王，促销降价抢先机
楼市调控政策频频出台，就在大部分的开发商都在静观其变的时候，个别开发商最先行动起来，明降促销吸引消费者，抢占销售先机。4月9日，欢乐城[最新消息 价格 户型 点评]推出了86套特惠房源，起价5980元/平方米，可谓打响了昆明4月起来开发商降价促销的头炮。开发商云南金福地地产善于打价格牌，“节假日必特惠，特惠必升值”是云南金福地地产惯用的营销策略。近期，欢乐城又推出部分准现房房源，均价6700元/平方米，房价比邻近楼盘优惠1000至1500元／平方米。此外，周末购房的客户还可以享受“一次性付款可优惠10%，按揭优惠8%，分期付款可优惠6%”的购房优惠。此次优惠促销活动，不但优惠幅度大，而且优惠幅度广。
5月，云南巨和地产旗下产品——南亚未来城也在周末推出远低于市场价格的特惠房源。其中， B3户型建筑面积约35平方米，首付9.9万元；稍大些的B1户，建筑面积约77平方米，首付约23.4万元。折算下来，售价从7000-10000元/平方米不等。另外，还可享受一次性付款2个点优惠；按揭1个点的优惠。
○记者点评：价格是撬动市场最有力的杠杆，对于大开发商来讲，利用价格杠杆抢占市场先机也是有效的市场策略，价格便宜了，来访客户多了，自然会带动销售。
主打现房实景 降低买房风险
限购令下，昆明出现了不少以“现房实景”的广告宣传，似乎预示着部分开发商已经正在转移卖点和营销策略。
近期，昆明诸多楼盘开始力推样板房、现房实景等，滇池卫城·铂睿认筹期间开放全现房样板区，滇池香缇也开放了联排别墅的样板房，与滇池卫城·铂睿有异曲同工之妙；同德·御锦、春城慧谷力挺“实景现房销售”。同德地产相关负责人表示，好房子不会有低潮，特别是对于有着刚性需求的消费者。
随着同德·御锦、春城慧谷的现房热销，可以看出，现房实景、品质等“看得见、摸得着”的因素，正在被越来越多的本地开发商所重视。一方面，购房者越来越关注看得见摸得着的现房实景；另一方面，随着房地产市场不断规范，准现房、现房销售将会成为未来市场的主流。
○记者点评：购房者开始回归理性，将更多的视线聚焦到“看得见摸得着”的现房实景楼盘，开发商自然“投”其所好，卖点的宣传也就相应地有所侧重。
转打品质牌，凸显产品价值
限购令、房贷新政的层层加码，大幅度提升了消费者的置业门槛。不少开发商虽然在价格上没有松口，但通过转打品质牌，加大置业者的购房信心。
面对谨慎保守的昆明房地产市场，俊发地产在5月组织了“2011俊发七盘，品质共鉴”活动。在项目现场，通过实地参观、工作人员的讲解，从全低碳精装、低碳社区建造、低碳材料和装修材料的运用等，消费者可以充分了解到，如何将品质铸就生活的理念，贯穿于每一个地产作品的实际当中。同期，昆明万科[简介 最新动态]·金域缇香举行了项目工地样板开放活动。作为万科进入昆明的第一号作品，金域缇香项目在开盘半年后，迎来为期三天的工地开放日活动。此次活动开放了项目一期的2栋和6栋部分单元部分楼层供业主参观，向业主展示了项目处于主体施工阶段的工程形象。另外，在开发的样板段内，向客户现场实际展示了诸多施工工艺的原理和做法，让客户进一步感受万科的品质。
总体来看，作为昆明标杆企业的俊发、全国标杆企业的万科，以实力和品质积极面对市场，宣布2011年的全新战略布局。从不同程度上，坚定了消费者的置业信心。
○记者点评：由于新政层层限制，以首次置业为主的刚性需求者往往充当“救市者”的角色，这批人群不仅看重开发商品牌，也十分注重产品品质。在限购时代，选择好产品才是硬道理。
变相降价成风，州市更给力
不管是银行信贷还是行政手段(如限购令等)，今年国家打击房地产泡沫的决心坚定。看此势头，房价不降决不罢休。落地昆明，今年2月份限购令再升级后，住宅市场陷入“观望”。不仅昆明，连州市地产也在不断变化的政策中卷入“观望”。对此，之前有业内人士预测，今年下半年开发商估计会因为资金链受限而降价或变相降价。
据云信记者不完全了解，昆明项目变相降价已成风，约占新推项目的85%左右。州市地产也不例外，如大理洱海国际生态城买房送车以及大商家最高优惠13%。虽然降价标准不同，额度不同，方式不同，但开发商确实已经有些“熬不住”，降价趋势明显。
近日，云信记者踩盘发现，目前位于五华区虹山东路东区的版筑翠园正在做认筹活动(10万元/张)，开盘将有5个点的优惠，而之前该项目最高优惠只有2个点。无独有偶，红星国际[最新消息 价格 户型 点评]目前也正在办理认筹卡，只要有5万元的银行存款证明即可得到5000元的购房代金劵。除此之外，位于昌源中路南段的中天阳光100[简介 最新动态]只要客户接受认筹，最高可享受10%的优惠。如此大的优惠力度，几乎是昆明之前从未有过的，可见昆明变相降价已成风。
○记者点评：市场观望浓重，商品房成交量下滑，开发商想保住销售率只得利用送精装修、送车或者认筹优惠力度大的方式来变相降价。可见，不管是限购令还是住宅土地供应增加抑或是开发资金链受限，只要国家坚持打压，价格松动指日可待。
北京楼市“禁涨令”
预售证是砝码
昆明开始降价或变相降价，省外房地产市场情况如何？随《黄金楼市》放眼望全国……
6月13日，北京市行政管控再度升级，北京楼盘出现了“禁涨令”，即商品房的定价开始受到来自北京住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)的“行政管控”。 据了解，住建委对于商品房价格有一个动态评估系统，每通过一个预售证都会放在这个系统上做评估，如果超过了预期的上限就不会发证，需要开发商重新定价。针对项目后期的定价，也不能较大幅度地超过项目前期所申报的价格，否则也无法通过审批。
对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，北京早在去年就已经开始这样做了。在他看来，行政手段只是为了确保房价调控的目标得以实现。
“限价令”威武
深圳房价大降3000元
自深圳“限价令”出台，开盘火爆已不再稀奇。4月29日中海开盘5000人疯抢；6月4日招商观园[最新消息 价格 户型 点评]售楼部上百人夜间排队购房；同一个地方，6月11日龙华核心区莱蒙水榭春天[最新消息 价格 户型 点评]三期以起价19000元/平方米开盘，现场抢购的至少三千人。现场拥挤的人群堪比春运回家时人山人海的火车站。事实上没那么复杂，这就是限价后的深圳楼盘开盘现场。
据了解，5月1日深圳限价令出台至今一个月，深圳房价下跌明显。由于政府限价的硬性要求，原本市场价2.4万左右的莱蒙水榭春天，开盘价只有2.1万；而招商地产开发的一个豪宅项目，定价甚至只有1.2万元/平方米左右，相比片区市场价也低了约3000元/平方米。
看房价松动 还得等年底
云南省财经大学房地产与土地政策研究中心教授、主任张洪：目前，还不能确定降价或者变相降价是否成为市场趋势。自昆明限购令以来，虽然住宅产品价格保持坚挺但成交量却一路下滑，由此可见住宅产品受宏观调控影响较大。其次，昆明从去年下半年开始住宅土地供应量明显增加，若去年就开始施工的楼盘，今年应该进入供应阶段了。因此，昆明供需不平衡有望得到缓解，让供求关系发生变化。而从目前昆明的降价项目来看，大多为位置相对较偏楼盘，因此，率先降价或许是因为它们对之前楼市状况太理想而造成。想看房价松动，要在国家不改变政策的前提下等年底楼市走向。距离市区较远的楼盘或许会率先试水，但是否会影响到位置较好的市中心片区楼盘还有待观察。但就算降价，就昆明来看幅度不会太大。
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