5月起执行的深圳楼市“限价令”已经让包括招商观园、莱蒙水榭春天、招商雍景湾在内的多个楼盘以低于市场预期的价格入市，三个楼盘一开盘就引来市场的疯抢。与此同时，虽未被“限价”，但不少开发商也打出限价的招牌放出“特价房源”迎合市场以期获得良好的销售。

以行政手段为主导的开发商“降价”是否会对市场产生实质效应，行政命令下的降价和开发商自发降价能否都产生楼价下行的结果？

业内人士认为，“虽然降价的过程不一样，但是开发商降价产生的结果是一样的”。而随着“被限价”开盘的边际效用递减，以及部分开发商资金链的恶化，“限价”到最后是否会引起开发商自发降价？“个人估计要到10月份以后”，世联地产首席分析师王海斌表示。

深圳首波降价盘中部分降价20%

6月18日，招商地产位于南山区蛇口的高端豪宅项目招商雍景湾以每平方米3.5万元的均价入市，其低于周边新房市场价10000元的开盘均价引发市场热捧——— 开盘当日，约600套房源遭遇1000多人到场轮候抢购，当天记者离开时销售已超过8成。

如此抢购场面已经是深圳楼市进入6月以来第三次出现了。端午节期间，位于观澜的招商观园1.2万元均价入市，非合拼户型当日几乎售罄，6月11日莱蒙水榭春天超过1000套房源以2.1万元均价入市也在当日基本售罄。据统计，包括雍景湾在内，还有锦绣御园、桃源居首府等超过5个楼盘在深圳楼市限价令下入市，其中部分降价幅度超过20%。

限价令出台前的深圳楼市一直处于“滞涨”状态，虽成交被压制，但价格未有明显松动，楼市走向不甚明确。而直至限价令出台后，行政手段介入，开发商才开始大规模推出限价房。而数个项目限价下来，都获得市场不错的回报。

深圳中原二级市场副总经理张艾菲透露，限价楼盘热销的原因，除了因为开发商让利，刚性需求旺盛也是一个原因，这里的刚性需求包括首次置业和换房需求，这部分客户约占客户总数的70%—80%。

“取消限价令须满足3个条件”

世联地产首席分析师王海斌表示，降价后带来的销售量剧增让开发商看到降价是可以获得现金回流的，而这种良好的销售结果则会引发市场的跟随者，毕竟现在部分开发商的资金链也在不断的恶化，而限价销售越往后，获得的边际效用也就越低，开发商如果考虑资金压力就会紧随降价。

“限价”执行下去，随着边际效用的递减，开发商会发现光按“限价”销售没用了，那个时候开发商就会主动的真的“降价”，王海斌表示，这一现象有可能在10月份后出现。

对于政府是否会取消“限价令”，王海斌认为时机远远未到，只有限价令达到了三个条件才有可能退出市场：第一是CPI降下来，“在全国通货膨胀的形势还不是很乐观的情况下，房地产价格一定会被控制，只有CPI降到3%或者4%以下的安全线下，限价才有可能取消”；第二是房价有实质性的下降，深圳市政府提出把房价控制在10%的目标内，“这个是一定要实现的，目前全国这么多城市房价下降的形势都不乐观，而老百姓又有期待，估计房价相比去年有5%左右的降幅后，限价才会取消”；第三是，保障房一定要大量推出，“需求没有分流，供给跟不上，限价一旦取消，房价就会蹭蹭的上去，因此限价取消会等到保障房形成供应后”。

新房降价会传导至二手楼市

一方面是新房限价销售，另一方面是二手房评估价征税方案落地，未来深圳300万元以下的二手房将会产生降价预期，王海斌表示，“二手房主要集中在关内，普通住宅都在300万以下，这些房源的购买者对价格最为敏感，因此限价和评估价征税都会引导他们转而选择关外的新房，二手房需求降低会引发二手业主降价”。

对于房价下行的路线图，美联物业全国研究中心主任徐枫表示，这一轮的降价趋势将由开发商发起，然后再传导到二手房市场。而且，整体降价潮会比年初预计的要来得快，将会提前在第三季度出现。

当然市场还需发酵，目前来看二手房市场还未有明显价格下行。根据深圳中原统计，刚刚过去的5月份深圳市六区188个样本楼盘二手房成交均价为20884元/平方米，环比上涨了0.24%，同比上涨了6.68%。但中原分析人士表示，二手房的成交均价较4月上涨主要是受结构性影响较大，大户型成交较多。

根据深圳中原统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，5月成交的楼盘有158个，成交的楼盘占比为84.04%。其中，59%的成交样本楼盘价格相比上月出现上涨：5月涨幅大于10%的样本楼盘占1%；涨幅在5%-10%之间的楼盘占21%；涨幅在0-5%之间的样板楼盘占37%。相应的，5月有41%的成交样本楼盘价格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的样本楼盘占6%，跌幅在-10%--5%之间的样本楼盘占8%，跌幅在-5%-0%之间的样本楼盘占27%。总体上来看，5月成交的样本楼盘中，价格出现下跌的楼盘比例增加，尤其是跌幅为5%-10%之间的样本楼盘增多。

“部分业主由于信贷压力，开始出售手中的物业，卖方强势减弱；此外，愈发收紧的政策，压制着一部分市场需求，市场依旧延续着较为浓厚的观望氛围”，深圳中原研究人员表示，未来一定时期内，成交量将继续下降，房价将可能出现稳中有降的趋势。

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