限购、限价、房贷从紧等多重调控措施下，2011年楼市走向从一开始就显得变化莫测，无论是学界、业界还是普通购房者，都感到有些迷惘，似乎看涨的和看跌的都有些道理。预测总是不容易的，特别是对于房价这个房地产市场中最为敏感的一环。

日前，国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月份我国70个大中城市中，环比持平或下降的城市数量有所增加，房价涨势继续趋缓。而来自成都权威研究机构的数据也印证了这一说法，在上半年，成都楼市房价已放慢了脚步，保持在一个有限的区间内起伏波动。

成都楼市半年报

过快上涨得到抑制热力区域房价有升有降

在国家大力推动各地保障房建设进度，限购、限价以及信贷政策从紧等多重调控措施下，5月份我国70个大中城市中，环比持平或下降的城市数量有所增加，房价涨势继续趋缓。国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势。其中，新建商品住宅价格，环比4月价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。两者相加较4月份增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。

日前，成都市透明房产网独家提供给本报的数据也显示：在对成都楼市10大热力区域2010年下半年和2011年上半年的价格环比发现，在成都主城区的南延线、成仁路、东大街、城南副中心、航空港、高新西区、大源、麓山大道、外光华、东大街延线等10大热力区域，商品房价格环比有升有降，其中价格环比下降最大的是高新西区达到13.28%，其次是东大街延线价格环比下降7.05%，其余如成仁路、南延线等区域环比也有不同比例的下降，而少数价格环比上升的其他区域大多都控制在10%以内。从这一组楼市热力板块的数据中，我们可以看出，上半年成都主城区商品房价格，始终在一个平稳的区间内上下波动。

与此同时，2011年上半年，在受到限购、限价、限贷等多重政策调控下的成都楼市，销售开始放缓了脚步，根据成都透明房产网提供的数据显示，今年1－5月成都市主城区商品房成交总套数为62565套，总面积为4852677.36平方米，同比去年套数和面积分别微涨了1.55%和16.74%。

“从数据上看，成都楼市上半年整体销售处于一个正常的状态，同比去年稳中略升，而房价也是处在一个相对稳定区间的小幅波动。”有分析人士表示，从数据上看，在成都即便有部分区域均价有所上涨，但整体上涨幅度均在一个良性的区间之内，这种情况很大程度上是受到单个楼盘定位的影响，成都整体市场房价趋于一个稳定变化的区间态势。

各种优惠接踵而至房价“松动”迹象显露

买房就送一年物管费、和上一批次相比价格持平、回馈市场再推10套特价房……各种优惠接踵而至。近段时间开始，为了应对相对疲软的楼市，成都多个项目都开始变着花样进行促销。其实，在成都楼市，这种明修栈道暗度陈仓的战术并非始于今年，只是今年力度较之以往更为猛烈。而在上半年举行的成都春季房交会上，有多家房企甚至直接把打折优惠拉至5%-10%。

　今年4月底至5月初举行的成都春季房交会上，不少购房者发现，越来越多的开发商开始加入了优惠大军的队伍，一些保守型房企仍然采取全款9.8折、贷款9.9折的优惠政策，而部分企业给出了总房款减10000元再打9折的优惠。另外，还有一些开发商打出了惊人的优惠策略，如宏达·世纪锦城买房送车位、佳兆业·丽晶港送IPAD电脑、鑫苑名家买现房送装修、成都A区推出30套特价房源，一次性付款折扣高达8.6折，按揭最高优惠8.8折、首创·国际城推出5%优惠的一口价房源，首创·东元专场团购活动最高优惠达10%。

“为了应对楼市销售下滑的局面，许多开发商也开始寻找对策，其中最直接有效的就是价格杠杆对市场的撬动。”成都地产机构研究人士说，上半年不少楼盘都在大打促销牌，通过推特价房、加大折扣力度，包括赠送其他大礼包等对房价进行优惠降价，在一定程度上刺激了购房者的购房欲望，并希望通过实际的让利，加快项目的销售速度，做到“快打快销”。

该人士指出，今年下半年，可能会有更多的房地产企业主动出击，以时间赢得市场先机，这可能会使房价出现小幅松动。而一位素以乐观著称的成都房地产界人士则表示，在下半年，尽管成都房价没有大幅下挫的基础，但大幅上扬的可能性已经微乎其微。

向左？向右？未来房价充满变数

“从市场的表现来看，房价的涨幅已经趋缓，如果再考虑到当前的通胀压力，商品住宅价格涨幅逐渐回归合理区间是可以期待的，这就意味着以‘抑制房价过快上涨’为主要目标的房地产宏观调控成效已经显现。”但业内人士普遍认为，房价大幅下滑或出现2008年情形的可能性并不大。当前房地产市场大量的需求仍将支撑房价难以大幅下滑。

支撑这一方面的原因是，尽管今年上半年成都楼市成交单月同比去年有部分月份有所下降，但拉通计算，截至5月底，成都主城区商品住宅成交套数和面积与去年同期比较还有小幅上扬，且近几月主城区房屋销售量依旧保持着平缓上升趋势也可以看出这一点。

但也就在上半年，有关部门纷纷出台政策，进一步推动保障房建设，同时加强对保障性住房的质量监督。市场因而预计今年下半年保障性住房建设将会进一步提速。大量保障性住房的开工以及上市，则可以视为，政策从紧和更大面积满足真实的住房需求，已成为调控的重头戏。为此，成都一民营房企负责人认为，从长远来看，随着央企等企业加大保障性住房建设力度，保障房开工量将得到保证，这将影响到房地产市场未来的供应，进而对整个市场供需结构产生影响，当然也势必对房价带来一定的影响。

“由于当前房市的表现，尤其是房价的逐步趋稳，在一定程度上与房地产宏观调控的方向一致。”更多的业内人士认为，由于总体供求关系没有发生根本改变，2011年各种严厉的调控举措可能会在的一段时间内给房市带来观望和短时间的波动，出现成交量下跌和价格松动的迹象。但不可否认，市场中依然存在着较大的抑制需求，甚至是非理性的购买冲动，所以，如果真正带来的价格松动，又重新激励了需求，有可能会引起新一轮价格的波动，所以，未来市场还存在着较大的变数。未来房价，是向左走，还是向右走，都存在可能。

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