2011年上半年的表现可以用一片惨淡来形容，人们所关心的是，下半年楼市又会往哪里走？

楼市降价趋势已经形成，那么，降多少才能触动购房者的心坎，让他们不惜代价进场？

受到限购限贷政策打击最大的高端住宅，下半年又将会有怎么样的突围之路？

降价大战，又将从哪个区域最先开打？

清淡至极的土地市场，下半年会重新火爆吗？

降多少才能引爆需求？

著名财经学者叶檀认为，今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。

据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。

那么，降多少才能刺激市场需求，促进销售呢？

在中海紫藤苑“裸奔”、德信中外公寓较周边房价“破8”开盘之后，业界认为随着下半年供应高峰的到来，成交量如果持续低迷，一场价格战在所难免，现在已经有破8折的楼盘出现，那么接下来很可能会出现跟进楼盘，但大家对降价幅度一种比较普遍的看法是20%—30%。业内人士认为，如果降到这个幅度，很多需求会被引爆，购房者纷纷进场，市场就会形成羊群效应，成交量慢慢上来，最后影响供求关系，支撑了价格，但房价再要下跌就比较难了，至于很多“空军”猜想的五折、六折，几乎是不太可能。

下一个降价区域在哪里？

今年6月，以中海紫藤苑、德信中外公寓为代表的楼盘，分别在三墩板块和下沙金沙湖板块，挑起了今年以来最凶猛的价格战，硬生生地将以上两个板块拉回到了1.5万元/平方米以下的价格区间。

那么，下一个降价阵地会发生在哪个板块？这是一个令购房者关切的问题，也是一个让开发商深感不安的问题。

要回答这个问题，不妨先来看看以上两个板块充当降价急先锋的原因。首先，三墩和金沙湖都是新盘特别集中的板块。三墩目前在售楼盘有金地自在城、中海紫藤苑、协安蓝郡等，而且供应量都很大，几个楼盘也都很集中。金沙湖板块在售楼盘则有龙湖滟澜山、德信中外公寓、名城湖左岸等，竞争也异常激烈。其次，这两大板块都是当前刚需最集中的地方，离市区不算近但也不太远，相对而言降价效果最为明显。

也就是说，既要供应量大，同时也有一定的市场需求，这样的板块最容易撕开价格口子。有些板块太偏，即便降价了也不一定有需求，这样的板块打价格战的可能性就不是很大。如果按照以上两个标准来衡量，那么下一个价格战爆发可能性最大的就是下沙沿江板块。这一板块集中了金隅观澜时代、保利东湾等大盘，同时由于地理上较为接近以及可比性强的原因，受金沙湖价格战的冲击最为直接。金沙湖之后这一板块价格大面积松动，也就不足为奇。

此外，九堡也是另一个价格战爆发可能性较大的板块之一。九堡具备了价格战的两大基本要素，这已无需赘言。这两年来九堡一直是杭州楼市供应量的主力军，这两三年来价格拉升很快。但凡价格拉升过快的板块，一旦价格跌起来也是最快的。而九堡当前还面临城东新城的市场打压，比如滨江金色黎明据说开出的均价会是2.1万-2.2万元/平方米，这对九堡而言压力可想而知。

接下去就是临平板块。临平板块其实已有一些楼盘在大幅降价，而且今年新开楼盘也较多。随着地铁1号线日益临近，临平板块对杭州购房者的吸引力也逐渐增大。而在所有板块中，价格坚守得最牢的自然还是主城区。期待主城区大规模降价，这样的可能性实在太小。

　不同产品会加剧市场分化吗？

在“限购令”之下，楼市中的不同产品出现了市场分化，这在今年上半年已经显现。在“限购令”不取消的情况下，下半年这一市场分化现象将会加剧。

自“史上最严厉房产调控政策”以来，楼市成交量骤跌。但与此同时，受“限购令”影响，不同的产品开始出现了不同的市场反应。今年3月份之后，杭州的一些商住楼、酒店式公寓受到追捧，其最主要的原因是这些项目不属于住宅，不受限购。相比住宅，这类产品的市场需求就得到了有效释放，甚至原本属于住宅市场的投资客，也被分流到了这一投资市场。只要“限购令”不取消，下半年这一类产品的销售形势将完全好于住宅产品。

住宅市场中，低价房和高价房也出现了两级分化现象。从上半年以及最近的成交情况来看，低价房绝对是主力。其实原因很简单，当前市场上的购房者大部分都是首次置业的刚需，低价房比较符合他们的购买力。今年上半年有不少开发商打出“总价100万元”的口号，就是为了吸引刚需。

除了刚需之外，还有一部分改善型需求。改善型需求已拥有住房，在当前市场不明朗的情况下，观望是大多数人的明智选择。而已拥有两套房产的家庭，已不能再购房。这对高价房或者是豪宅而言，等于是遏制了相当一部分购买需求。这就不难理解，有些高价楼盘推出数月，每月成交量只有数套。

下半年，高价房滞销现象还会更加严重。高价房和低价房采取的是两种完全不同的营销策略。低价房面对刚需群体，卖不动了可以降低一点价格，就能换来一些销量。但是高价房面对的是高收入消费群体，对价格并不敏感，很多人其实已经没有了购房资格，即便降价也没用。

可以预见，下半年低价房应该会很热闹，时不时打一些价格战。高价房会表现得很低调，或者说是想尽办法“冬眠”，只等楼市春天的到来。

下半年土地市场

如何表现？

上半年杭州主城区土地出让金额仅77.5亿元，创下5年来新低，那么，下半年杭州的土地市场会火爆一些吗？

业界的一致看法是，不会像上半年那么清淡，但要非常火爆，却也不现实。

首先，土地出让金额，应该不会低于上半年。毕竟，上半年这样一个结果，也跟临时出来土地新政有关，由于“10%配建保障房”的新规定迟迟未出，政府几个月没有推宅地，没有供应自然就没有成交，成交自然就少。

事实上，根据杭州市国土局网站上的出让公告显示，7月份即将出让的土地有10宗，总出让面积约264亩，可建面积逾41万平方米；其中，住宅用地6宗，总出让面积约225亩，可建面积近33万平方米。这个体量是今年上半年推地量之和。

杭州的土地出让一直采用“勾地”形式，这些土地已经正式挂牌公告，说明目前已经有意向非常深的开发商青睐。这些土地一旦出让，市场还是会有小幅回升。

但与此同时，下半年的土地市场依旧不乐观。采访过程中，虽然保利、万通、钱塘、欣盛、中国铁建等开发商都纷纷表示，土地是一个公司发展的根本，如果有好的土地还是会拿，但都表示要看当前的资金链情况。而更多的公司则在拿地上显得非常谨慎，认为拿地不是目前公司需要考虑的重点，尽快销售回笼资金，才是生存之道。

一位开发商表示，严厉调控让开发商对后市的态度并不乐观，目前要开发商冒着风险去拿地，还存在几个问题：首先，地价起拍价并没有降低，特别是配建保障房用地的土地，初看感觉价格偏低，实则因为保障房存在，项目很难再定位高端，所以对开发商吸引力不够；其次，商品房销售依旧不顺畅，只有等到开发商手头有钱了，财大气粗一些，土地市场也才能聚拢火爆人气。

事实上，土地流拍现象已经频频发生。6月20日，萧山国土局公示，原定于当天下午进行招拍挂的两宗商住地因“在规定时限内无符合条件的买家”已经确定流拍。此次出让的两宗地块是今年楼市调控以来萧山首次推出的较有规模的商住地块，共计164亩，按理说应该深受市场追捧。而几天后，余杭区两块土地遇冷，一块底价直接成交，另一块则因为无人报价流拍。

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