严厉的限购限贷政策不见放松迹象，存款准备金率6次上调致“钱荒”不断，年内第三次加息箭在弦上……在一系列利空政策的连续打击下，全国楼市如入冰河世纪。截至6月底，北京新房供求出现逆转，二手房市场量价齐跌，北京楼市交出“半年考”成绩单。

买房不用排号了

预交定金、排号选房、坐地起价，这些在楼市火爆时期经常见诸开发商售楼处的字眼在2011年的北京楼市彻底绝迹，而所谓“日光盘”也早已消失在购房者的记忆中。“不用排号，您随时来都可以挑房，两居、三居，南北通透，看房有班车。”在日前举办的夏季房展上，一些在展厅外蹲点的楼盘项目促销人员告诉记者，“只要您留下联系方式，以后买房时就能享受优惠。”但记者从业内人士处获悉，留下客户联系方式只是为了销售人员今后更精准地进行“短信轰炸”。

据北京房地产交易管理网数据统计，截至6月30日的数据显示，2011年上半年，北京一手住宅市场期房现房合计签约43353套，同比下跌16.4%，签约率只有43%，其中有43个项目签约率不足四成。北京中原地产根据市场总市值计算，上半年新增库存累计增加了548.3亿元。

据链家地产市场首席分析师张月分析，今年6月新建期房供应量达到9500套，约为1月份的9倍，而6月期房现房成交总量应不会超过9000套，这是2011年以来新房市场首次出现总供应大于总需求的情况。

二手房量价齐跌

在严厉的“限购令”下，投机资本几乎再无施展空间。“限购限贷等调控政策抑制了投机等非理性需求，目前市场上九成以上需求都为自住。”北京中原地产市场总监张大伟表示，目前本市户籍购房者已经达到91%，这一比例比限购前提高了40个百分点。

投机资本的撤离不仅极大地打击了新房市场，二手房市场更是苦不堪言。截至6月30日数据，6月北京二手住宅成交总量为7034套，日均成交不足250套，预计加上6月30日当天签约，总量也不会超过8000套，这将创下29个月以来新低。

除了成交量跌入冰点之外，二手房价格也同样开始由盛转衰。据伟业我爱我家市场研究员的统计数据，6月二手房成交价为24653元/平方米，比5月份下跌了0.5%，其中郊区降幅较大，昌平、顺义、通州、大兴分别下跌4.8%、4%、3.4%和3.3%，而东城和西城则分别出现5.4%和6%的上涨。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，由于一手住宅价格更低、交易税费更低、购房的房贷成本更低，加上银根的不断收紧、贷款门槛的不断提高，使得部分二手房需求者开始转向购买一手住宅，部分二手房业主主动降价的意愿越来越强烈，郊区价格率先松动，降价潮也将逐步向城市核心区扩散。(记者 孙春祥)

　■财经晨谭

开发商的另类“囚徒博弈”

2011楼市“半年考”的成绩对开发商而言显然是不理想的，因为成交量的大幅下滑势必会造成大量的投资款无法回笼，而对依靠滚动开发为生存模式的开发商而言，在社会流动性全面紧张的形势下无法获得销售回款，无疑是自寻死路。那么，为什么开发商明知扛价是条死路，却依然无动于衷？

在经济学的博弈论中有这样一个模型，名为“囚徒困境”。内容是甲乙两个囚犯共同犯罪，但却没有足够的证据指控二人入罪，于是警方分开囚禁嫌疑犯，对二人进行单独提审，提出如果一人认罪并检举对方而对方拒绝认罪，则此人即时获释，拒绝认罪者处10年监禁；如果二人同时认罪并相互检举，二人都被处以5年监禁；如果二人同时拒绝认罪，则均判处10年监禁。

目前开发商与“囚徒”的处境类似。如果“限购令”下的游戏规则不改，率先退出扛价阵营大幅降价的开发商能够迅速打开销售局面，而坚持扛价者则依然坐冷板凳；如果扛价各方同时选择大举降价，大多数开发商至少能够日子好过一些；如果一直选择拒绝降价，只能集体等死。

很显然，选择背叛依然是开发商们的最优选择，但为什么目前现实的情况并非理论的博弈结果呢？

这其中奥秘就在于开发商博弈模型中第三种条件不同于“囚徒困境”模型。事实上，开发商心里并非在跟市场博弈，而是选择在跟“游戏规则”博弈。开发商目前心里在这样盘算：不降价、减少拿地，地方政府就拿不到土地财政收入了，僵持下去，给开发商“松绑”的时刻也许还会等来呢。

这其实是一场关于时间的博弈。通过半年的数据我们已经依稀感觉到山雨欲来的味道：现在正是僵持阶段，只要“限购令”不松绑，“囚徒”还能扛多长时间，下半年见吧！

新闻收集整理：江都房产网