今年上半年，受限购、限贷、加息等一系列政策影响，成交低迷，青岛楼市正在经历2008年以来最严重的压力。剔除限购出台前的1月份，今年上半年2月至6月，青岛新建住宅成交28091套，比去年同期减少约3000套，同比成交量下降了约一成，调控威力初显。

限购后，平均每月少卖约600套新建住宅

根据银海世邦研究中心提供的跟踪统计数据显示，2011年上半年青岛新建住宅成交39326套，而去年同期成交37991套。也就是说，虽然有限购、加息等政策加压，今年上半年比去年同期反而多卖了1300余套。

为什么会这样呢？仔细分析就会看出，“限购”令出台前的今年1月份，不少楼盘借“牛市”余温加快推盘，当月成交11000多套，1月份占上半年全市新建住宅成交量四分之一强。如果剔除1月份，则2月到6月限购之后的5个月，青岛新建住宅成交约28091套，而去年同期5个月成交了31231套。也就是说，在今年限购之后5个月，比去年同期全市销售减少了约3000套，平均每个月少卖600套，限购的作用初显。

去年全年青岛新建住宅销售了约10万套，上半年只占了全年成交量的约三分之一。去年上半年楼市成交“不振”，主因在开发商。从2009年年初开始到2010年4月中旬，国内有长达一年多的政策真空期，受此影响，市场有强烈的看涨预期，而开发商也因此推迟开盘或捂盘，房源推出得少，成交量低而价格猛涨。当去年4月中旬“历史上最严厉的调控政策”出台后，紧接着陷入了观望期，交易量仍低。

今年，自1月底青岛出台限购政策后，市场陷入观望，一些楼盘客户积累不足，开盘被迫拖后。多数开盘项目，一次性推出二百来套房源，表现谨慎，市场热点楼盘缺乏。所以，今年上半年成交不振有别于去年，并非开发商的主观原因，而是持续的政策压力下导致的市场低迷。如此长时间的观望，是2008年之后首次出现。

限购区域：市南极度萎缩刚需房仍是热点

市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳七区在被限购的范围内。据银海世邦市场研究中心数据统计，限购之后的5个月，七区新建住宅成交约13800余套，比去年同期少销售了3000套。受影响最大的当属市南区，在过去5个月中，仅成交了130套新建住宅，是去年同期的十分之一。这说明，受限购影响，一些高端住宅客户再购房行为被限制。

七区中，另一个受影响较大的是黄岛区，限购之后5个月，黄岛新建住宅成交量为1695套，不到去年同期的一半。该区域以投资性客户为主，而目前这类人群多数受到了限购、限贷的约束。

虽为限购区域，城阳区仍是楼市的成交热点。今年2月—6月，城阳新建住宅成交3647套，比去年同期减少约300套，成交量位居七区五市第二位。在四方、李沧房价不断上升的形势下，城阳已成为刚需集中的区域。

非限购区域：即墨成热点胶南成交量下降快

今年以来，成交上涨快的是即墨和胶州，银海世邦市场研究中心分析原因有两个方面，一是受限购令影响，投资资本进入非限购区域；二是一年以来，即墨、胶州两地的网上成交数据逐步完善，所以成交统计数据大幅上升。

据了解，即墨在限购之后5个月，新建住宅已成交3993余套，位居各区市首位。对此，青岛地产业内人士张百忍分析，就即墨的实际新建住宅成交量而言，今年与去年同期差别不多。即墨作为不受限购的区域，今年受政策影响少，而且本地的购买力比较强，市场压力比较小，除东部的高端住宅外，交易的主力依然为即墨当地客户，由于供应量不高，价格有上升的推动力。

胶州今年2月到6月新建住宅成交了3033套，在限购之后5个月，它的新建住宅成交位居七区五市第三位，而去年同期只有643套。

去年的成交热点胶南市，限购之后在五市中是成交量下幅最大的区域。今年2月到6月，胶南新建住宅成交约2193套，不到去年同期的四成。黄岛、胶南两地滨海楼盘价格均已占在高位，虽有限购和非限购之别，但目前可谓同病相怜，原有的目标客群面临萎缩。幸有桥隧开通利好拉动，两地将受惠于交通的改变，重新定位产品，吸引新客群，当是破解之道。

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