大量的保障房房源入市将抑制高房价？双轨制时代是否已经到来？双轨制的推进是否意味着调控软着陆？

已破之局

企业可发行债券融资建保障房

为如期完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，6月21日，国家发改委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，就引导更多社会资金参与保障性住房建设的有关问题提出要求。

　　　　通知要求，地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。

通知明确，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合相关要求和发债条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

通知还推出优先办理程序：发行企业债券用于公租房等保障性住房建设的，发行人可在正式报送发债申请材料前，将保障性住房项目的有关材料先行报发改委预审。发行人正式申请材料上报后，发改委将优先办理核准手续，简化审核环节并缩短核准周期。

为了防范政府性债务风险，通知要求依法加强信息披露和募集资金用途监管，保障募集资金的专款专用。

融资之困

资金缺口制约建设进程

上半年即将过去，而原本计划的1000万套保障房工程，开工量仅约1/3。据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。

杨红旭在面对媒体采访时，算了这样一笔账：经适房和限价房需要5000亿元左右，这两种住宅建好后就可出售，很快就能回笼资金，就算收益率不高，很多开发企业也愿意参与；棚户区改造由社会和职工筹资，约需数百亿；而最大的难点在于主要用于公租房的2000多亿，在收益率同样不高的情况下，公租房还将面临资金回收慢的局面。

由此我们不难看出，资金问题已经在很大程度上牵制着保障房建设的进展。随着房地产市场步入低迷，今年土地出让金明显减少，地方能够用于保障房建设的资金极其有限。此外，作为保障房拟引入的社会资金的一支重要力量，上市房企并不太积极。与商品房市场这块“肥肉”相比，保障房的利润微乎其微，因此很多上市地产企业一直有些“犹豫不决”。

如何解决资金困局已经成了横亘在保障房建设工程面前的关键。从这个意义上讲，6月21日，国家发改委关于支持保障房融资的一纸通知无疑为雪中送炭之举，从根本上打开了加速保障房建设的希望之门。

后顾之忧

有效监管避免保障房融资后遗症

此次发改委发文允许支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资之举，在很大程度上解决了保障房建设中的资金缺口，就这点而言，政府和房地产企业“皆大欢喜”，特别是城市低收入阶层更是对未来保障房集体入市所带来的“有房可住”充满了期待。

这些通过发行企业债券所融来的资金是否能做到“专款专用”？比较模糊的“支持其他企业发债融资”，会不会变相解决了房地产企业的资金难题，从而让房地产调控的效果打上折扣？中原地产成都公司总经理庄泽宝认为，在目前我国关于特定目的发债融资的资金监管法律还很不健全、债务的监管核查渠道并非完全通畅，有关部门的监督状态疲软的现状下，发债融到的资金能否真正用于保障房建设，不仅考验着政府的监管力度，同时也挑战着政府和金融机构的配合程度。而这些都是建立在完善的监管机制基础之上。就这个问题，川大教授杨文武建议有关监管单位和部门，不妨借鉴新加坡、香港的成功经验。

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