近日，不少城市的房地产开发商开始通过“特价房”甚至“特价楼”等大幅优惠的方式，加大营销宣传和销售力度，引得许多购房者纷纷叫好。有专家指出，在多项调控政策下，一些开发商已面临严重资金短缺，房价松动或已不可避免。
“特价房”“特价楼”频现
近日，南京、武汉、长春、合肥等许多城市的房地产开发商开始大量推出明显低于周边地价的“特价房”。 济南市南部一个新建小区甚至拿出占总套数近十分之一的一栋楼来“特价”销售，引来诸多市民争相抢购。
记者在这个名为“宏瑞·星城”的小区楼盘看到，价格初定为每平方米6449元起的“特价楼”主体基本完工，而与这处楼盘相距不足两公里的多个楼盘均价已突破8000元。
小区房地产开发商山东宏瑞置业有限公司副总经理蒋红晖说：“这次推出的特价楼共有400多套住房，因价格便宜市民反映强烈，目前已有1500多位购房者登记预约。”
蒋红晖说，整个楼盘共有4400多套住房，总建筑面积50余万平方米，大部分已经封顶，各种手续齐全。小区离济南大学、大众广场以及济南市规划建设的地铁4号线仅有咫尺之遥，地理位置十分优越。
相对济南多个小区均价动辄每平方米8000元以上的情况，宏瑞置业以这样低价销售整栋楼的举动吸引了许多购房者。
其实，近期在济南不只是“宏瑞·星城”这个楼盘推出了“特价房”，许多知名地产企业也都采取了低价吸引客户的策略。在一个月左右的时间里，济南“连城水岸”小区推出20套特价房，“保利花园”每周末都推出特价房，“中海国际社区”推出一批7280元／平方米起的特价房，在济南颇有影响力的“鲁能领秀城”也以明显低于市场价的价格推出200套特价房。
刚排队预订上“鲁能领秀城”特价房的李耕告诉记者，预订的价格每平方米只有8200多元，而去年底这一小区的平均价格就到了9000元，优惠幅度还是挺大的。
“特价房”是促销还是降价？
此前，许多购房者认为，“特价房”只是房地产开发商推广楼盘制造的一种噱头，但近期“特价房”甚至“特价楼”频频推出，却让他们感觉房价正在呈现松动的迹象。
“整栋楼都特价，这样的力度还是很少见的。”济南市民李光亮说。他认为，房地产开发商是在用降价的方式抢抓客户。
在济南“鲁能领秀城”，记者看到推出的“特价房”分布在两栋楼上，这两栋楼的位置也都不错，由于数量较多，楼层也有多种选择。
业内人士分析认为，从大量推出“特价房”来看，这已不仅仅是一种简单的营销策略，“特价房”在很大程度上是一种降价促销、争取尽快资金回笼的手段。
济南一位房地产企业负责人告诉记者，在宏观调控政策的影响下，一些自住房和改善性需求并未完全释放出来。通过降低营销成本或减少新建住宅内部装修等费用，可使销售价格更接近住房原始价格，迎合一部分购买需求。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，目前房地产市场投资或投机行为已明显减少，特别是近期国家货币政策不断收紧，许多原来投资于房地产市场的实体企业遇到资金短缺问题，致使房地产企业的资金来源骤减，这使得房地产企业不得不考虑尽快出手“存货”获得流动资金。
记者从中国人民银行济南分行了解到，今年前5个月，山东省个人住房消费贷款增速继续放缓。5月份山东省个人消费贷款新增62.3亿元，同比少增36亿元，其中个人住房消费贷款增加52.1亿元，同比少增22.3亿元。
调控政策仍需持续发力
一些业内人士认为，随着国家调控政策的持续实施及保障性住房的快速推进，房地产市场已开始出现局部“松动”，但使房价继续回归理性，还需政策持续发力。
中国人民大学近日发布的《中国宏观经济与预测报告》认为，今年一季度我国上市房企的存货量已同比大增40%，大中城市商品房呈现“去泡沫化”的趋势，并在今年第二季度到第三季度间出现局部拐点，但“去泡沫化”并不是短期内房价急剧下降。
从各方统计数据来看，房地产调控效果也正在显现。国家统计局数据显示，70个大中城市新建商品房5月份环比价格下降或持平的城市为20个，比上月增加了6个。中国某指数研究院对100个城市的全样本调查显示，6月份25个城市的住宅平均价格下跌，比5月份增加了4个。
李铁岗说，目前房地产市场仍存在消费者是否购买、开发商是否降价、政府如何继续调控的纠结。特价房和一些优惠售房手段频繁出现，李铁岗认为房价下降的趋势已较明显，但他同时认为在短时间内房价不可能大幅下滑。
对于下半年的济南房价走势，某房产调查显示，41%的民众认为“稳中有升”，也有34%的民众认为会“小幅下跌”；超过一半的参考调查者认为，楼市调控最重要的是“政府执行力”，21%的民众则寄希望于“保障房建设”。
记者采访了解到，在新的形势下，许多房地产开发商已开始寻找“突破口”。蒋红晖说，房地产企业目前正在利用各种手段来迎合民众的刚性需求，如一些新推楼盘不再追求“精装修”等房屋的附属价值，而是尽量降低价格来迎合民众最基本的需求。
全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说，虽然局部地区的住宅供需关系已有所变化，但整体来看房地产市场调控仍不能放松，许多城市房价依然坚挺，房价和百姓的收入相比依然处于较高水平，继续抑制投资、投机行为并加大保障性住房供给的政策仍需继续严格贯彻执行。
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