[提要]地方土地抵押融资贷款手续是否健全，正在接受国家土地督察局的重点清查。 记者近日获悉，地方政府利用融资平台公司大规模违规融资和超值抵押问题，成为驻各区域督查分局清查工作的重中之重。
(来源:中国房地产报)地方土地抵押融资贷款手续是否健全，正在接受国家土地督察局的重点清查。
本报记者近日获悉，地方政府利用融资平台公司大规模违规融资和超值抵押问题，成为驻各区域督查分局清查工作的重中之重。
对于查出的问题，国家督察局会督促地方进行整改，严禁地方政府越权抵押。对于因个人原因造成的违法违规贷款，将会依照相关程序对责任人进行处理。此外，国家土地督察局也希望通过此次清查，让地方政府建立一套土地抵押登记审核责任认定的长效机制。
\"很多人关心土地出让金，却并未关注到其捆绑的贷款。土地\"超发\"带动货币超发，土地成了地方政府的第二货币。\"一位业内人士认为，当前有相当数量的融资平台，其贷款绝大部分是土地抵押贷款，且很多还款主要依靠土地出让的收入。在当前土地市场低迷的情况下，如果地方的土地出让收益出现缩水，会使土地抵押贷款的信用危机日趋显性化。
土地超值抵押非个案
\"土地抵押融资是我们年度重点清查的工作之一。在兰州、榆林、咸阳的督察，土地抵押融资都是重点。下一步，西宁和乌鲁木齐也要查。\"国家土地督察西安局一位负责人表示。
其介绍，当前地方政府利用融资平台公司进行土地抵押融资确实存在违规问题。
所谓融资平台公司，即由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
土地抵押融资存在的违规问题主要包括：一是地方政府用于抵押的土地，有些没有走正常的出让程序就进行抵押；也有把一些公共设施用地，比如机关办公楼、水库，甚至绿地进行抵押融资；还有少数地方用集体土地抵押融资。
此外，最为严重的问题是银行监管不严，虚估资产，土地评估价格远远高于实际价格，形成土地超值抵押，有的甚至高达10倍。
\\\"我们通过几轮督察发现，这种现象还真不是个案，比较普遍。有一块地，上个月刚公开挂牌，出让价是200多万元，而这个月就到银行抵押，获得1000多万元贷款。\"上述负责人表示，\"我不知道银行是怎么把关的？挂牌成交价网上是公开的，一看便知。\"
据介绍，对于各地融资平台查出的问题，国家土地督察局会督促地方进行整改，严禁地方政府越权抵押，超值抵押，要让抵押贷款有合格的抵押标的物。对于个人原因造成的违法违规贷款，将会依照相关程序上报，并对责任人进行处理。
事实上，除了国家土地督察局外，国家审计署和银监会也对地方的融资平台进行全面审查。2011年3月1日，国家审计署18个特派办和37家地方审计机关，已开始对31个省（区、市）和5个计划单列市的政府性债务进行全面审查。审查结果将在本月底公布。银监会则按季对地方融资平台进行检查。
十万亿贷款危及地方财力
国家土地督察局、国家审计署和银监会共同拉起了清查地方土地融资平台的大网。国家土地督察局对土地抵押融资的抵押标的物的合格性进行清查，审计署对地方融资平台本身资产负债率、现金流、资产质量以及对应的贷款偿付资金的落实情况进行审查，银监会则从地方融资平台的还贷风险上进行检查控制。
三部门三管齐下的清查，表明了中央对当前地方融资平台债务风险的重视。据央行近日发布的关于地方融资平台贷款的数据显示，地方政府融资平台已超过1万家，其融资总额或已超过14亿元，超出市场对于融资平台贷款总量的预期。
两个月前，国家土地总督察徐绍史公布\"2010年土地督察和执法监察情况\"时表示，当前违规利用土地抵押贷款存在较大的债务和金融风险，个别地区的融资规模已超过当地财力许可。
\"截至2010年底，各地政府融资平台的贷款应在10万亿元左右，土地抵押占有很大比例，很多还款主要依靠土地出让收入。\"中国人民银行郑州培训学院教授王勇认为，在当前楼市低迷的情况下，土地出让收益已大幅缩水，央行应把管理通胀预期所实行的货币、信贷政策与财政、产业、外贸、国土资源以及住房建设等政策紧密协调。
在过去两年里，虽然地方融资平台土地抵押贷款较受银行青睐，但面对监管层步步紧逼的风险提示，银行对地方土地抵押贷款逐步持谨慎态度。目前，很多县级及以下的地方融资平台已不在银监会制定的房贷名单中。
(来源:解放日报)近日，财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》(以下简称《通知》)，再次强调公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。业内人士分析指出，尽管今年以来财政部已多次发文指导保障性住房建设资金安排，但从政策的效果来看，目前政府安排仅能解决不到一半的保障性住房资金需求。
土地出让金和公积金是重要来源
在资金来源方面，公积金和土地出让收益将成为保障性住房建设资金的两大重要来源。根据 《通知》要求，住房公积金增值收益将按规定用于保障性安居工程。各地将计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益上缴本级财政部门，专项用于廉租住房和公共租赁住房建设。土地出让收益也将按规定用于保障性安居工程，当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金。
保障房建设资金缺口较大
土地出让金和公积金增值收益部分相加，大约可以筹措到保障性住房所需资金的20%至25%。业内人士表示，2010年，全国土地出让收入约为2.7万亿元，以10%的最低比例计算，约有2700亿元土地出让金可以用于保障性住房建设，加上公积金增值收益也仅有3000亿元，即使再算上财政投入，基本落实的保障性住房资金不到5000亿元，这对于全年1.4万亿元保障房资金需求来说，显然还远远不够。
保障性住房建设的大量剩余资金缺口，目前正在开拓更多的金融渠道,如保险资金、社保资金和银行贷款等，但是这些领域的资金进入保障性住房建设还处于尝试阶段，今年来自社保和保险的投资资金预计100多亿元。业内人士透露，目前还有一些企业联合推出了保障性住房债券产品，相关银行也推出了总额高达千亿元的保障性住房贷款计划，通过政府安排、民间筹措和银行贷款等多渠道组合，希望能改善保障性住房资金缺口状况。
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