日前，著名财经作家吴晓波在接受采访时表示，虽然在未来的10-15年内，中国房地产还是大有可为的，房价还是会继续上涨，但今年的情况却不容乐观，银行准备金率一直在上涨，贷款利率也已三次上调，上至10年以来最高位。银根继续从紧，第三四季度社会的资金压力将更大。他提出，今年第三四季度开始，将会是一个比较好的开始考虑看房选楼的时期。

时至7月，第三季度拉开帷幕，下半年南京楼市发展趋势究竟如何？房价会否在调控中下行，抄底是否可期？

本期《观点地产》邀请了世联地产华东区域首席分析师、研究总监吴志辉和南京中原地产研究中心总监张君进行观点对决。

观点①

开发商已达成快跑共识

南京中原地产研究中心总监 张君

在客户量萎缩、可售量增多、融资困难成本增高的情况下，房价已经不存在大幅度上涨的基础，开发商为了加紧资金回笼，不排除‘以价换量’。”

半年来，楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变，刚性需求逐渐替代投资和投机需求，并形成对市场的支撑之势。不过限购、限贷、提高利率等调控政策产生的效果，已经波及到了部分自住需求。

在半年时间的政策消化期内，今年上半年南京市场销售遇冷明显，相当数量的开发商都没有完成上半年的销售任务。准备金率不断上调，银根紧缩，7月又迎来了新一轮加息，最严峻的考验就是开发商资金压力日趋加大。

所以，为了完成全年销售指标，加速资金回笼，个人预计下半年的推盘节奏将加快。在客源有限的情况下，市场竞争更为激烈。根据南京中原DRC不完全统计，仅7月份，南京就有54家楼盘有新房源推出，创单月新高，开发商们已达成快跑共识。

从政策层面看，在没有外因影响的情况下，调控是不会放松的，限购令年内不会取消；而销售量持续在低位徘徊，售楼处可说是门庭冷落。在销售萎缩的同时，整体的房地产企业融资环境趋紧，融资成本、融资难度增加，下半年开发商面临“缺血”的风险更大。

综上所述，在客户量萎缩、可售量增多、融资困难成本增高的情况下，房价已没有大幅度上涨的基础，开发商为了加紧资金回笼，不排除“以价换量”，从上半年的月成交价格来看，受成交结构变化的影响，成交均价已经滞涨，部分月份环比甚至出现下跌，因此预计下半年南京房价出现松动的迹象将更为明显。

对开发商而言，当前最直接有效的应对策略就是“动”：积极、灵活地制定营销和促销政策，确保月度销售计划的实现，保证资金快速回笼。

对于买房人，不同的购房者需求有所不同，只要房价调整至自己的心理预期内，买房者就可以出手选房，下半年将会是个不错的时机。

观点②

三季度房价波动幅度加大

世联地产华东区域首席分析师、研究总监　吴志辉

受政策预期和信心影响，下半年市场可能不会迅速复苏，三季度房价波动的幅度将会加大，毕竟三季度推盘量偏大，但房价整体下行是小概率事件。”

截至7月12日，南京楼市新房认购1559套，成交946套，虽然双量略低于上月，但是却明显好于去年同期。调控下的楼市正在逐渐摈弃“传统”二字。

随着南京都市圈楼盘分流了南京的购买力，开发商各种促销噱头频频上演，南京楼市的隐形降价潮在蔓延，“以价换量”成开发商共识。购房者要实惠，卖得好的楼盘，基本都跟价格挂钩。我们认为部分楼盘降价销售属于房价的理性回调。但纵观南京楼市，并未形成大规模的降价潮，根据世联地产统计，6月南京房价环比上升了0.17%。

6月份CPI同比上涨6.4%，创2008年7月份以来35个月CPI新高，超出了预期6%的涨幅，7月7日起年内第三次加息更进一步表明政府抑制通胀的决心。针对下半年楼市的走势，个人认为虽然当前通胀压力已然巨大，但下半年随着CPI主要推手——食品价格的回落，通胀预计也将在6月见顶后平稳回落，紧缩政策也即将步入尾声，调控存在调整的可能性。

最令开发商担忧的是存款准备金率的月月上调，开发资金紧绷在一些开发企业已显现出来。对于开发商来说，推售首次置业的刚需产品，加快销售速度回款，保证现金流的安全，这样的选择是正确的。

但需要明确的是，本轮调控将是房地产行业回归理性的过程，不会改变行业大的趋势，上半年遭遇了前所未有的调控压力，受政策预期和信心影响，下半年市场可能不会迅速复苏，三季度房价波动的幅度将会加大，毕竟三季度推盘量偏大，但房价整体下行是小概率事件。

每一次调控都可能出现机会，建议有钱就买房，没钱就租房。

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