政策的频频“重拳”让银行捂紧了“钱袋”。高位运行的房地产开发贷,也在紧缩的政策下放缓了“步伐”。然而,在刚性需求和有限供给的天平两端,宏观调控政策的力度并没有在房价上充分体现出来。行业人士预测,今年下半年房地产开发贷款融资将更难,政策有可能会继续加码。


驶出“快车道”

对房地产企业而言,贷款申请遭到银行拒绝已经并不新鲜,而大多银行都以“没有额度”为由加以拒绝。

事实上,自今年年初以来,银行就已经对房地产高速增长的风险心存警惕。“按照银行的预期,在政策多次调控之下,监管层对房地产行业打压的决心非常坚决,风险自然也就凸显出来。从银行贷款的安全性角度出发,银行减少开发贷款额度也是可想而知的。”中信银行(600998,SH)一位不愿透露姓名的人士在接受记者采访时表示,目前房地产企业贷款更难,无论是从企业评级、企业规模、企业现金流看,门槛都明显要比以前高。

“经过存款准备金的几次上调,银行的资金原本就紧了很多。与此同时,中小企业贷款一直受到关注,市场的开拓正当其时。所以,银行只能在减少对房地产开发贷规模的同时,释放一些额度去做中小企业贷款。”上述人士表示,房地产项目现在一般只做优质的客户及优质的项目,而且还是要在有额度的情况下。

该人士透露,对于银行放贷的条件,资金回款速度受到了银行的普遍重视。“长贷卡得很死,一般很难做。即使是短贷,利率一般也上浮30%左右。”

武汉一位地产企业总经理向记者坦言,目前房地产投资的最大问题并不是融不到钱,而是市场不好,房子不好卖。“如果市场好的话,多高的成本都能接受,因为可以转嫁到消费者头上。现在市场不好的话,控制成本就显得很重要,也让我们更难融到资金了。”

从资金来源来看,开发商回笼资金力度加大,但资金压力仍然较大。6月房地产资金来源8651亿元,同比增长34.5%,连续2个月回升,其中自筹资金增幅较大,达到40.2%。


下半年政策或加码

“从目前的情况来看,下半年房地产开发贷款的控制可能会更严。”上述国有大行人士认为,作为标志性调控结果的房价,仍然没有达到松动的预期。

按照他的解释,银行之所以在减少房地产开发贷款规模的同时,不做长贷,将资金回流速度作为一项重要指标,其根本原因在于防止开发商囤地,让他们赶快建,挤出捂盘的“水分”。与此同时,政府从控制需求入手,制定了限购政策,也是希望能引导房地产市场实现“以价换量”的转变,这项任务可能将在下半年继续推进。

他认为,如果市场在下半年依然得不到回暖,降价也就是开发商的唯一出路。控制需求、严控开发贷、房价松动,将是今年下半年和明年上半年房地产调控的“三部曲”。

7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续调控工作。从以往的经验看,国务院常务会议之后,部委和地方调控政策将陆续出台。

中原集团研究中心18日发布的《2011上半年度报告》研究分析,以标杆房企目前的资金状态,普遍能撑到2012年年中而保持资金链不出现全面断裂,年内资金链将处于紧而不崩的状态。但是,假如宏观经济和信贷持续紧缩,房地产调控再强化或升级,融资环境恶化,开发商资金链的安全性或将锐减。

“只有房地产企业到了生死关头,降价才是真正的开端。”上述国有大行人士认为,到那时,房地产企业就不会在乎赚多赚少了。

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