房地产开发商限购升级折射调控不放松

上半年二三线城市房地产房价的野蛮生长招致了更严厉的调控。7月12日，国务院常务会议强调，房地产开发商对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。回顾上半年房地产市场的走势，2011年1~5月，一线城市商品房销售面积同比下降16%，二三线城市反而增长6%，二三线城市房价已经取代京、沪、穗、深而领涨全国。中原房地产指出，“本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使全国房地产市场压力集中在二三线城市释放，二三线城市房地产楼价继续上涨影响了调控的效果”。这也正是限购令范围扩大的直接原因。

房地产开发商调控政策加码再度引发了市场的担忧，中断了地产股自6月初以来的反弹，据统计，7月15日~21日房地产指数累计下跌2%。多家券商分析师认为，房地产开发商政策在此阶段选择进一步收紧，说明管理层对当前的房价还不满意，虽然地产股的动态估值不高，但是基本面依然有调整的可能性。“考虑到下半年供应量大部分集中二三线城市，实际上房地产房价下跌应该是顺理成章的事，国务院强调加强限购令的执行有望促成二三线城市房地产房价实质性回调。”中银国际分析师田世欣指出。1~6月份，房地产投资同比增速处于高位，施工面积和新开工面积量大，也预示着下半年市场供给充足。

房地产限购负面影响待观察

对于多数全国性房地产龙头公司来说，由于70%~80%的项目分布在北京、杭州、深圳、上海等限购地区，需求不会受到扩大限购的影响（附表）。这种分化现象近期在地产个股的走势上也得到了印证，以“招保万金”为首的地产大佬表现出了一定的抗跌性，跌幅相对较小，而部分扎根二三线城市的二线地产股则受冲击较大。

房地产市场认为，二三线城市房地产限购政策加码会对荣盛发展（002146）和中南建设（000961）造成不利影响，因为这两家都是在中小城市进行开发建设，高周转率是这类企业高ROE的核心，而低利润率、高负债率则是其短板。限购令使具备购买资格的购房者减少，其赖以生存的周转率短期将受到影响。如果这类企业出现销售额下降，资金周转不畅的情况，高企的负债将会使其更易陷入危机。

据记者了解，荣盛发展布局的城市约有17个，现在40%左右处于限购地区。相对而言，中南建设项目主要分布在江苏、青岛（已限购）以及海南。

“南通从年初开始就传言会被限购，但在南通的推盘量仅占到我们下半年计划推盘量的1/10左右，即使限购对我们冲击也有限。”中南建设证券事务代表张伟对记者说。对于限购升级后是否会受到较大影响，张伟说，“目前限购升级推出仅一个星期，需要一段时间才能显现其影响程度，短期可能会有一定影响，但总体来说影响并不大。”他认为，公司项目多分布在三四线城市中经济较好的县级市，而限购多发生在地级市层面。还有一些项目已经在限价地区，房价基本上没有太多涨幅，而且80%的需求属于刚性需求型，并不受限购影响。

房地产板块反弹结束

“由于中央要求限购范围的扩大超出市场预期，短期地产股股价会受到抑制，尤其对荣盛发展和中南建设等中小城市开发商的估值水平影响更明显。”国金证券（600109）分析师曹旭特表示。

自从去年楼市调控开始，地产股的反弹逻辑就是政策短期到底和真空，当这一预期落空后地产股的反弹行情就将结束。市场人士指出，地产股先看政策，在政策预期稳定的情况下再看成交量。既然中央要求对房价上涨过快的二三线城市出台限购，预计相关地方政府会陆续出台限购细则，未来一个月左右的时间都将处于政策消化期，地产股反弹短期将告一段落。

分析人士认为，支撑房地产板块估值反弹的基础在于调控政策的稳定和成交量的回升，另一个基础是板块估值低。当前地产板块估值与历史数据相比依旧很低，但由于二三线城市可能的房地产开发商限购将成为成交量的隐忧，也将时刻成为房地产市场对地产板块做多的忌惮，使得房地产市场对房地产板块难有持续的信心。