继上周广东惠州某房产项目降价引起关注后,地产界较有影响力的碧桂园近日也推出“成功认购即享受7.5折”的优惠,如此大幅降价让市场大感意外。不过,从银监会主席刘明康的表态来看,降价似乎又属意料之中。刘明康要求,今年下半年深入推进平台贷款风险防控,紧抓房地产贷款风险,对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉(详见B52版)。

与去年的房产调控环境不同,当下的地产调控已几乎招数用尽,且仍在不断收紧之中,开发商遇到的压力与困难远超预期。在笔者看来,碧桂园等企业的降价举措可能是地产市场变局的开始,只要调控政策不出现松动,预计在年底前,房价就将出现一波较明显的调整。当然,真正的政策考验在于,如果房价果真下跌之后,调控政策是否会出现松动,调控部门对此应该保持警惕。

以笔者近期对地产界的观察情况看,房地产开发商资金压力已迫近临界点。有券商报告显示,7月初,包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。融资难和存货高峰来临,正在双重挤压房地产开发商。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款,同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信;直接融资方面,资本市场上房地产企业的融资和IPO也已全面停止。此外,针对一些地产商通过信托形式融资的手段,不仅近期监管部门已开始关注,更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右,而小型开发商则在18%左右,甚至高达20%以上。这同样给开发商造成了巨大压力。事实上国内房产开发项目资金匹配一般分为三个部分,一是开发商自有资金30%左右,二是商业银行开发贷款30%左右,三是预售房款在30%左右。而国内房地产市场销售陷入低迷已有半年之久,预售房款也几乎被耗尽。由此导致的结果是,开发商的资金链条已几乎枯竭,这就为市场出现变化奠定了基础。

更为重要的是,之前很多开发商期望调控政策能够有所松动。特别是前期,一些研究报告对宏观经济硬着陆提出了担忧,而宏观经济运行增速与房产开发息息相关。由此,有研究观点认为,有鉴于经济硬着陆的风险加大,房产调控政策渐趋放松的概率在加大。而近日召开的政治局会议在分析下半年经济形势时,仍强调下半年要坚持不懈搞好房地产调控。加之近期上海等地进一步收紧限购政策执行力度,以及限购令向三、四线城市扩张等措施,让开发商对政策松动的预判彻底落空。

有鉴于调控政策和外部资金形势的明显收紧,开发商逐步开始变相打折销售已是必然趋势。只是在初期或许打折力度较小,而措施较为隐蔽而已。但随着类似于碧桂园、恒 大等大企业打折现象集中出现,市场的松动已是无法避免。虽然我们很难预测房价的绝对调整幅度,但若仅从技术角度观察,如果本轮调整是针对十年来房地产大牛市的修正,那么预期市场调整幅度将不能小觑。

当然,房地产市场对政策的敏感度也不能被忽视。一方面,未来房价出现调整符合调控政策导向和公众利益,调控部门应该乐见其结果,但同时要坚守最重要的政策措施不放松。这些重要措施包括,限制房地产开发贷款、落实限购政策、房产税在全国推进等。另一方面,对房地产市场的刚性需求也应给予保障。

从历史调控经验看,每轮房价调整“由跌转涨”的主导因素都是刚性需求。基于落户、结婚等购房需求不可能长期观望,因此房价调整极有可能触发这一部分需求的集中入市,继而改变市场下跌的趋势。所以,在严厉调控的同时,反而应针对首次购房行为给予政策鼓励,而不是一刀切式取消首套购房者的优惠贷款政策。这样的措施反而会让刚性需求出现集中爆发的可能性,甚至可能让调控政策功亏一篑。

更为重要的是,如果房价出现明显调整,所谓经济硬着陆的担忧又会再度出现,届时调控政策是否能够继续坚持,将会成为一个现实的考验。当然,这是对调控政策部门大智慧的考验,究竟是选择对市场利益的再度妥协,还是选择让公共住房诉求的最大优化,这道题目的答案应该并不复杂。

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