这边政府要求按户型按月份限价的声音刚落,地产大佬万科就紧随而上,掀起了堪称本年度深圳楼市最大规模的促销活动。

7月23日,深圳万科率先启动了团购活动“万团大战”,将有1万套房源获得每套5000元的优惠。这次深圳万科共有11个楼盘、1万套房源参与“万团大战”,涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列,活动规模之大、辐射区域之广、产品数量及类型之多都创下万科的历史之最。

四面八方的声音都在预示着房价下跌的趋势,但即将过去的7月,深圳楼市仍在上演着量价齐升的“不同画面”。

据了解,7月份,四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外,北京、上海、深圳成交量环比都有增长,深圳市增幅尤为明显,预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套,环比增逾两成,增幅居四大一线城市之首。价格方面,由于市内一些高端楼盘的入市,拉高了整体均价,预计7月均价将突破19000元/平方米,环比6月的17828元/平方米仍有不小增幅。

房价下跌的呐喊和量价齐升的现实还能“对抗”多久?下半年房价下跌还有多少悬念?且看各种力量在下半年舞台上的精彩表现。


现状:7月楼市量价齐升

7月份本是楼市的传统淡季,但深圳楼市却是难得一见的供需两旺。据记者初步统计,截至7月26日,深圳全市住宅总推售面积35.41万平方米,供应套数为7091套。与去年同期的不足1万平方米相比,可谓井喷式的增长。

美联物业统计显示,7月份,深圳市成交增幅尤为明显,预计一手住宅成交套数将达到3700套,环比增逾两成。价格方面,由于市内一些高端楼盘的入市,拉高了整体均价,预计7月均价将突破19000元/平方米,环比6月的17828元/平方米仍有不小增幅。

从周成交量走势看,7月深圳楼市成交呈先跌后升走势,月初前两周成交量相对较低,而至上周(7.18-7.24)成交量则突然大幅增长,全市成交一手住宅946套,环比增长56.88%,这一先抑后扬的周成交量走势,印证了“评估价征税”政策对二手房市场客源的分流效应确实客观存在。截至7月26日,深圳一手住宅可售套数为24042套,比5月份增长9%。预计新房存量的增长以及“限价令”的执行,将会推动部分片区的楼价出现回调。

业内人士分析,深圳一手住宅成交量大幅增长,一方面是因为近期入市新盘较多,促销力度较大,吸引购房者入市提升了成交量。另一个原因则是7月11日开始,深圳二手房交易按“评估价征税”政策落地,二手住宅交易税费成本大幅上升,部分潜在置业者被迫分流入一手房市场,推动了一手住宅成交量的增长。

而价格方面,尽管更多业内人士看空下半年楼市,但本月由于市内一些高端楼盘的入市,拉高了整体均价,预计7月均价将突破19000元/平方米,环比6月的17828元/平方米仍有不小增幅。

记者走访近日入市的房企营销负责人得知,价格理性低开已成为目前广大开发商的统一认知,无论是一线品牌还是普通楼盘,销售走量成为目前最主要的目标,而价格低开成为实现这一目标的重要途径。但是,由于越来越多高端楼盘的入市,导致房价整体均价的下跌可能尚待时日。


现象:房企大佬再挥促销大旗

虽然业内人士质疑万科的“万团大战”优惠只是在总数上减少5000,对于上百万来说很少,只是象征性“降价”。但据了解,7月23日是万科“万团大战”活动启动的第一天,即将在8月开盘的深圳万科金色领域的看房者比平时多不少。

“万科的这次活动,是一种营销策略,但如此大规模的运作,还是会给市场带来连锁的影响。”不少业内人士认为,用这样一种“成行成势”的营销手段来吸引眼球,营销宣传的作用会大于实质的销售让利行为。特别是对于龙头企业而言,其示范效应不容忽视。

业内人士分析,万科此次推出的“万团大战”虽然促销幅度不大,但从11个楼盘联动促销的规模不难看出,万科仍然在试探市场的底线和承受能力。

与2008年万科率先扛出降价促销大旗相比,此次降价促销又有什么新特点?

“有一点可以肯定的是,现在刚性需求还是存在,只是很多自住需求还是希望能遇到有更明显的促销折扣。但到底折扣多大,置业者才会动心,这是需要不断去试探的。”一位地产观察人士认为,这次万科11个楼盘都参与促销,他们可能是在试探市场的购买力究竟还有多大,这些购买力分布在什么领域,他们对于价格能接受的程度如何。

有分析认为,2008年楼市降温周期中万科率先打出大幅降价促销牌,在本轮楼市的调控中,他们的策略略显滞后。不过现在的“万团大战”意味着万科可能在下半年推出更大幅度的降价促销,而这是否会和2008年一样在房地产行业产生带动效应呢?业内人士普遍认为,认为迫于调控形势的日趋严峻,房地产企业下半年势必会通过降价促销回笼资金是大势所趋,而万科的降价将加速这一进程。

随着开发商手中房子的量增加,资金情况的趋于恶化。即使没有万科的带动效应,下半年也会有更多的企业迈入到降价促销的阵营中。鉴于万科是中国地产的龙头企业,它降价是会对其他企业心理上造成影响,会推动这种降价的进程。

多家机构也给出了类似的观点,据他们提供的数据显示,全国范围内多数房企目前完成全年销售目标不足一半,随着下半年限购城市的增加,限贷、限价也可能进一步升级,房企降价势在必行。


 预后:供应加大库存更多

在调控继续从紧甚至可能更加严厉的情况下,各大城市的库存量大幅攀升,甚至逼近历史高位。在这种情况下,市场格局正在发生微妙的变化。

据美联物业的研究显示,7月份,全国一手住宅市场成交量预计将继续回升。四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外,北京、上海、深圳成交量环比都有增长,深圳市增幅尤为明显,预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套,环比增逾两成,增幅居四大一线城市之首。

7月份,深圳一手住宅成交量升幅明显,成交套数预计将达到3700套,创下春节以后成交量新高。7月份,上海市一手住宅成交套数约为11200套,环比增长4.3%,周成交量走势呈逐周递增趋势,回升势头比较稳健。广州市一手住宅成交量则继续回落。7月份,广州一手住宅成交套数预计为5100套,环比减少17.14%。经历5月份的推盘高峰后,自6月份以来,广州市新入市住宅项目较少,随着新项目减少以及前期项目销售高峰度过,成交量出现大幅回落。上海、广州新房存量均出现不同程度增长。截至7月24日,上海市新房存量为52337套,环比增长1.93%,广州市新房存量为36113套,环比增长3.28%。

此外,武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月,另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。

“随着经济的发展,居民收入不断提高,无论是购房者还是投资者,刚性需求在不断地增加。从供求关系来看,局部市场处于不平衡的状态,供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高,房价下降动力不足,楼市的库存压力会在下半年进一步加大。”业内人士分析。

世联地产研究表明,下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中,北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米;上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米;广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米;南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米;天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米。市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。

一般而言,供应量达到顶峰三个月内,价格将迎来底部。全国下半年商品住宅供应将迅速放量,供销差到2012年一季度达到顶峰,全面超过2008年,价格面临较大的下行压力。多数城市下半年住宅供应充足,可以预期未来库存将继续增加。今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件,供大于求或成常态。

值得关注的是,在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下,库存量仍将继续攀升,到达甚至超过历史最高位。在房地产市场,经过几波时间长短不同的产品积压,房价未见松动,下半年的供需压力或将进一步升级。


研判:房价实质性


下降时间仍有悬念

1-6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元/平方米,同比下降1.03%。“虽然新房价格环比数据逐月下降,但总趋势还是增长。因此,新的调控政策的出台,是希望下半年能出现负增长的情况,从而完成全年新房调控价格目标。” 市房地产研究中心有关负责人表示,下半年楼市调控仍然会严格收紧。

记者了解,目前升级版的限价令是在目前限价的条件下,将市场上的产品(含所有类型产品:别墅、复式、跃式、平层等均按面积大小统一分配),分为三个面积等级来限定均价,每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积等级为:90平方米以下的户型、90-144平方米的户型、144平方米以上的户型。二是以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价,分别制定下一个月的三种面积段的销售价格,三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价,否则成交单位不予合同备案。即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长。以上规定将从8月份开始实行,现售楼盘和商务公寓并不受限制。

“虽然现在深圳已有不少楼盘降价销售,但是并没有出现类似于2008年的大规模降价。受稳定刚性需求的支撑,深圳一手住宅价格依然坚挺,非限购范围的'商转住'旺销,反应了流动性较为充裕、通胀形势严峻的环境下,住房投资性需求依然旺盛。目前住宅市场上少部分项目的降价,短期内还无法达到大规模推动成交的效果,整体下降还需要一定时间观察。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。

记者采访多位业内人士,普遍认为,虽然深圳上半年新批准商品住房预售面积同比有所增加,但仅完成了全年目标的三成左右,表明当前市场供应仍然不足。说明上半年深圳累积的楼盘很多,下半年深圳新房供应量急剧增长,从而改变深圳新房供求关系,也影响了下半年的价格走势。

另一方面,新的限价政策更加细化,开发商在想通过高价回笼资金无望、资金压力加大的前提下,很有可能出现部分开发商调低价格抢占市场的局面。

在诸多业内人士看来,多地楼市库存大幅攀升,这是宏观调控效果的凸显。对于限价政策的持续时间,不同的开发商有不同的判断。有的开发商预测政策会长期坚持下去,会采取降价的营销策略。而有的开发商是不愿意降价的,处于观望阶段。

“下半年房价肯定是下行的,现在宏观调控政策已经明显显现了。一方面房企和宏观调控之间的博弈已经没有优势,政府的政策限制了投资性需求的购买力;另一方面,首次置业者和二次置业者的购买力并没有增加,只有降价才能实现快跑。”业内人士表示,未来房价会出现结构性变化,郊区先降,中心城区再降,一线城市先降,然后再扩散到其他城市。

多位研究人士预测,下半年,限购令严格的城市、供应量大的地段房价降价的可能性大。也有一些房企积极应对国家的宏观调控政策,采取一些低价促销策略,让利让价。

世联地产研究认为,从购房者对未来的信心来看,多次置业者和投资型需求对未来信心高于首次置业者,但受制于限购政策,购买资格会受限。这部分置业者仍处于心理博弈期,一方面调控已一年有余,房价并未实质下跌,另一方面,他们又期望未来房价下跌,这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性。(地产行业记者 陈聪)

本报地产部联合中原地产对50个未限购二三线城市楼市调研表明——


成交价格无一下跌

一线城市“限购”风起云涌,二三线城市房地产市场热度不减,一旦“限购”是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用?为了解近期未执行“限购”政策二三线城市的市场情况及出台“限购”政策的可能影响,中原集团研究中心于2011年7月20日对或将出台“限购”政策的50个二三线城市的市场人士进行了电话及问卷调研。

市场表现:


未“限购”城市受影响有限

通过对50个未“限购”二三线城市的调研,中原集团研究中心发现,由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段,自住需求依然是这些城市的需求主力,因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小,市场依然保持原有的发展轨迹。


分化明显,显著影响城市不足2成

通过调研,中原集团研究中心发现,有8个城市受到了本轮调控的显著影响,成交量出现下降,价格基本持平,这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴;有21个城市受调控影响较小,成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响;另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响,量价依然稳中有升。


成交量:半数城市同比上升

据本次调研,50个未“限购”二三线城市中,2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升,持平的为11个,下滑的仅13个。我们发现,同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省,而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。


成交价格: 无一城市下跌

在被调研的50个城市中,无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨,其余13个城市的价格则基本持平,持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。


受益挤出效应部分城市市场火热

受周边核心城市出台“限购”政策的影响,部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说,由于福建省的厦门出台了“限购”政策,部分投资需求转而投向泉州市;由于北京出台了“限购”政策,部分外地打工者无法在北京买房,转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看,50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个,而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。


本地投资比例: 投资比例超20%城市占四成

据了解,50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%,投资比重为10%-20%之间的城市为14个,剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市,包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓;山东省的潍坊、威海、烟台、淄博;浙江省的象山、嘉兴;辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。


市场走向:


“限购”影响大 出台需谨慎


“限购”政策将对二三线城市造成显著影响

综上所述,一旦这50个城市出台“限购”政策,不同城市将明显分化,但整体来看,受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到“限购”政策的明显冲击,成交量将出现明显下降;22个城市(占比44%)将受到“限购”政策的一定影响,但影响程度不会太大,成交量将出现小幅回落;其余8个城市(占比16%),“限购”前后成交量将不会出现明显变化。


有保有压 “限购”政策不应一刀切

由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此对于二三线城市,“限购”政策不应采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”,一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策,而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。

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