为了防范房地产贷款风险,银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。银监会主席刘明康日前透露,房贷压力测试结果显示,即使房价下跌五成,银行业也可以承受。然而,调查发现,业内人士对此并不买账。某国有大行研究部门人士表示,压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化,若从动态角度衡量,鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%-40%,而大多数抵押物又是土地或房产,房价下跌所带来的系统性风险不容小视,“别说50%了,就连房价下降20%,银行都扛不住。”有分析人士指出,如果房价下跌50%,引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件,这种情况下,做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。北京某券商银行业分析师亦表示,房地产贷款压力测试,没有将地方政府融资平台违约风险考虑进去,“当前平台贷六成的还款来源是土地出让金,一旦房价下跌五成,土地可能流拍,地方偿债压力将空前,对银行影响巨大”。

对于银监会的这一压力测试结果,安邦首席研究员陈功之前就指出,房地产价格下跌五成银行业尚能承受之论,这里的承受如果指的是银行继续存在,那么他会相信,因为有朱镕基总理发明的债转股,一切由老百姓买单了,银行业当然能承受,否则肯定是飞沙走石,彻底崩溃了。在房价大跌的情况下,如果不需国家出手,银行也能安之若素的话,未免太乐观了。这其中,有很多的风险因素,并没有被压力测试反映出来。

陈功表示,有三个问题值得关注。第一,风险的相关因素不是只有房地产贷款,仅仅考虑房地产贷款,不够全面。第二,政府的平台贷款,几乎百分百的与房地产相关,所以要加上去。第三,国有企业贷款的诸多部分与房地产相关,一个是他们直接搞房地产投资,再一个是他们的生产也是建立在房地产和城市化的基础上的。别的不说,仅仅是这三项加起来,规模就十分庞大。因此,陈功预计,一旦房地产价格下跌30%,那么全国金融环境立刻就会土崩瓦解,50%则大局绝对不可收拾矣。陈功认为,刘主席被人骗了,争投资搞项目形成的所谓研究结果是不能相信的。总的来说,房地产暴跌50%,风险敞口几乎是无限大的。

实际上,近十年来,随着房地产大牛市和土地财政的发展,基于土地、楼房的抵押贷款规模日渐膨胀,而抵押物的价值,在很大程度上又与当地的经济增长水平息息相关。对高度依赖房地产业和土地财政的地区来说,很难想象在房价大跌50%的情况下,其经济增长和财政收入能不受到影响。在经济衰退和资金紧张的局面下,抵押物价值很可能在集中清偿中大幅下降。在这个恶性循环中,尽管当前银行拨备达1.3万亿元,恐怕也会很快消耗殆尽。更重要的是,这个过程一旦启动,没有人知道房地产价格会在什么位置上止跌。从这个意义上说,房地产大跌带来的真实风险其实是难以度量的。

最终分析结论(Final Analysis Conclusion):

从房地产贷款压力测试的结果上看,就算房价大跌五成,似乎也在银行的承受范围之内。然而,很多风险因素并未在压力测试中反映出来,这一结果显得过于乐观。事实上,从系统的、动态的角度来看,房价大跌对银行的冲击,恐怕远非房贷压力测试所能度量。

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