均价低于三万楼盘 认购率领先楼市

近日，有消息称经过长达数月的交易低迷之后，北京市四环内商品房均价已降到三万元以下。然而不少购房者却对这一消息表示惊讶：“四环内的均价真到三万以下了吗？”、“我看到的房子怎么都在三万以上呢？”。也有读者致电表示，希望了解四环内价格较低的楼盘情况，面对这些问题，《广厦时代》对相关信息进行了了解与核实。

●四环内新盘集中南城 成交均价走低

上周，据北京市房地产管理交易网数据显示，北京商品住宅当周签约1557套，环比前一周下降46%。而在商品房成交均价方面，数据显示，四环内商品房均价已跌至28378元/平方米。

针对许多购房人对价格的疑问，业内人士表示，这里需要明确一个概念就是，上述均价指的是对四环内在售新房的成交价统计，不包括二手房，也不包括上周之前成交的新房价格。“正因为如此，这个均价与开盘项目位置、新开楼盘价格水平、不同楼盘成交数量的多少都有密切关系。假设在所有成交的住宅中，有100套的成交价是三万五，有200套成交价是两万五，那么均价就会到三万以下。”

上述人士还表示，成交均价的降低与新开盘项目的区位有直接关系。“因为今年以来新开的项目多数集中于南部区域，而整体价格水平更高的北部、东部区域新盘供应极少，这也造成了成交价的走低。”

●三万以下楼盘受关注 成交状况良好

近半年以来，楼市新政以及诸多因素的影响，使得北京楼市的成交量一直低位徘徊，库存的增加也成为开发企业心头挥之不去的巨大压力。然而在这样的整体大背景下，四环内低于三万的楼盘依然取得了不错的销售成绩。

据北京房地产交易管理网数据显示：7月当月，北京年内进入销售的96个项目中，累计签约商品住宅套数为3611套，签约超过100套的项目有8个。在这其中，均价低于25000元的项目有6个。可谓低价盘占据了市场的主导地位。

亚豪机构市场总监郭毅表示，以三环到四环之间的新盘为例，7月份这一区间新房共成交859套，而其中成交价低于三万的项目占比就达到了8成。“例如位于西四环的金隅大成·玲珑天地，售出了295套，成交均价不到27000；中海城售出了近200套，成交均价26667元；中国铁建青秀城售出了88套，成交均价28000元。”

根据亚豪机构提供的数据，四环内售价三万元以下的楼盘，从区位来看有八成集中在丰台区域。郭毅表示，丰台区是距离内城区最近的4区之一，地理位置相当优越。但由于该区域内政府用房较多，商品房开发量一直不大，供应量略显不足。但随着2009年北京市政府公布“城南计划”，丰台区市场关注度快速提升，房地产发展开始加速。“金融街的南拓对于丰台区价值的整体提升有着很大的带动作用，商务区的扩大对于租金水平和二手房价格将带来很大程度的提升，此外，配套设施也将全面升级。而金融街南拓以及丽泽商务圈的打造，对高端配套设施形成补充效应。”

●郊区市场进一步冷淡

成交热点或向市区转移

随着调控政策依然持续，许多专业人士认为，由于未来部分三线城市的限购很可能扩散，而这些区域很多集中在一线城市周围，比如北京周边的廊坊等三级城市，一旦限购很可能出现降价现象，而因为北京等一线城市的严厉限购，需求并不会回流，反而会出现郊区房价受到这些三线城市的意向加速下调。与此同时，随着下半年开发商开盘速度的加快，城市中心区价格相对合理的房子有可能迎来一波购房需求的回升。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，7月虽然北京的供应量出现了减少，但是主要是部分开发商延缓了上市。预计在下半年及明年上半年，市场供应量将依然会明显上涨。

“受到供应量减少的影响，在7月份库存量从6月底的接近10.9万套减少了近3000套。今年上半年北京商品房新开工面积为1827.8万平方米，比上年同期增长64.3%。目前施工面积为9517.4万平方米，同比上涨了21.9%。增加了近2千万平方米。其中住宅增加超过1千万平方米，按照100平方米一套房计算，3-4季度后相比上半年增加的住宅供应有可能超过5万套。”

而专业人士认为，伴随着供应量的上涨，有购房需求的购房人将有更多的挑选空间和余地，由于城市外围市场的遇冷，由外到内选择具有良好性价比的中心区房产将带来一定数量的成交。

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