环京楼市“限购”前加紧出货
部分二三线城市将进行“限购”记者探访北京周边五地楼市乱象
7月12日国务院常务会议要求 “房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。虽然限购城市的名单尚未公布，但受“环首都经济圈”利好的北京周边楼市，已进入了“非常时期”，加紧入市成为开发商的当务之急。
据统计，8月份河北省环京区域有超过15个项目入市，供应明显上涨。
上周末，记者一行人分赴北京周边五地——涿州、廊坊、固安、香河、燕郊，见证“暴风雨来临之前的平静”。
●记者调查
北京周边“限购”风声紧
北京东部、南部被两个城市所包围，廊坊市占大部分，包括燕郊开发区、香河县、廊坊开发区、固安县等与北京交界的地块，涿州市也占据了南部偏西一部分。
一旦限购，很多人的利益会受到影响——开发商会担心本来已经被限贷“砍掉一刀”的购买力再损失一部分，导致销售再次受创；本想转战“二三线城市”的投资客，也在考虑限购令发布之前是否要最后一搏；“改善型需求”者则可能失去异地置业的机会……
记者调查发现，由于与北京相邻的距离、交通条件、区域发展等方面的不同，廊坊下属的几个地区和涿州市区，对限购令出台的心理准备也不尽相同。有的是嘴上说不会限购，私底下暗自加紧出货；有的不承认推出了特价房，实际上走的却是“贱卖套现”的路子。
探访·廊坊
售楼员嘴里限购反成利好
廊坊是最有可能被限购的城市之一。尽管销售人员不承认限购会带来影响，但依旧采取“低价推盘”的策略。
位于城北的，在二期销售中的幸福城，与廊坊同档次楼盘盛德金地、天地凤凰城等近万元的均价相比，售价只在每平方米7000至7300元之间。销售员小袁却表示，相对于北京人来说，河北省各地的投资人来投资的更多一些，即使限购令出台，也不会对廊坊有什么影响。“正经有北京户籍的人才有多少，可是河北人有多少您知道么？未来廊坊的客户群是在京的河北籍人，所以房价只会升不会降。而且限购就意味着会有一批人买不了房，那么您现在买房，到时候出租，用不了几年就回本，稳赚不赔！”说到这里，小袁激动地拍了几下桌子。
探访·涿州
掩耳盗铃的“内部认购”
对于距离北京市最远的涿州来说，当地的房价是借着“环首都经济圈”起飞的。一年间，从三四千涨到六七千，光凭这种“速度”和“高度”，说它不会被限购有些勉强。然而，涿州的开发商们却都咬紧牙关，一率声称“不会被限购”。只是，做的远没有说的好。
壹号院项目的开发商联合地产在当地还是有些规模的，除了在售的尾盘“壹号院“以外，还有即将开盘的“七号院”。在介绍壹号院清盘打折外，售楼员李小姐一再向记者表示，近期七号院也将开盘，由于紧邻京石高速，是特别为北京投资者打造的“宜居且宜投资”的项目，有消息会随时通知记者。
而在汇元·四季橙，虽然价格优惠颇大，但售楼现场的购房人并不见多。售楼员冯小姐一直不停地向记者介绍“环首都经济圈”给涿州和自己的项目带来的各种利好。说罢，还不忘向记者透露“好消息”：“我们将开盘时间做了一下调整，大概本月20日开盘，为了回馈老客户，吸引更多的新客户，推出了54套内部认购房！”
“不就是特价房么？”听到记者对“内部认购房”下的结论，小冯一边否认，一边直奔主题，“55平米的一居特别适合投资，无论出租还是出售都很有市场，而且内部认购价只有5980元/平米，远低于其他楼盘！您要是看好了，就排个号，不然等开盘那天再来没准就没了。”小冯使用了最常见的“恐吓”战术。
探访·固安
房价“降得狠”效果也不错
离开涿州，记者一行人驱车前往固安。相对于坊间流传的“年底就纳入地级城市的涿州”，只是廊坊市底下的一个小县城的固安，腰杆显然不够硬气，销售手段和降价幅度上明显激进得多。
在G106国道刘园市场南侧，一条三四百米的街道上，两侧站着一些拿着传单、举着牌子，皮肤黝黑的年轻男女。记者一出现，立刻像明星一样被包围了起来，“姐，去我们项目看看，价格低最适合投资。”“美女，别走啊，没有恶意。”……
走进“太阳公园”，销售现场显得“人丁兴旺”，场内的7张谈判桌前都坐满了看房人。
“都是冲着优惠来的！”据销售员小李爆料，固安楼盘最近都是靠各种促销手段吸引购房者的，比如隔壁的孔雀·英国宫推出的特价房，没几天就抢光了，“原价6800元/平米，特价房才5100。降得狠，效果也好。”小李感叹道。
据了解，由于赶上七夕，当天排号的客户，可摇动公司制作好的转盘，指针指向多少钱，在你买的房屋总价钱上就减去多少钱，最多可在总价上减去28000元。截至记者离开前，当天排号人数就达到40组左右。
探访·香河
捂盘半年多今天急打折
香河的香语世界城，去年10月份该项目开盘后只卖了十几天就停售了，直至今年6月再次开售，和去年一样也只卖了几天，而上周六则是他们的第三次开售。据该项目销售主管沈女士介绍，该项目一直非常火爆，去年开盘首日就创下了日售500多套的佳绩。
既然卖得这么好，为什么中间却要停售呢？对此，沈女士解释称，这是开发商的营销策略，她也不便多说，但将此次较大幅度优惠解释为，“开发商要回笼资金。”她还补充道，每一次开售，房价都会高过上次不少，而停售期间来作购房登记的人也一直没断过。
记者注意到，相比第二次与第一次开售7个月的时间差，本次开售距离第二次却只有短短的一个多月。另据该项目销售人员所说，本次开售的优惠幅度也是前所未有，购房人只要在3天之内交清首付，即可在原来9.9折的基础上再享9.8折。由此可见，贷款的优惠幅度比全款9.8折还要实惠，这在房地产市场实属罕见。
据沈女士介绍，华语世界城的购房人65%都是在北京工作的年轻白领。她强调称，如果有购买意愿请抓紧时间，本次优惠最晚截止到8月13日。
探访·燕郊
虽然担忧 但有足够自信
燕郊，因为其特殊的地理位置和交通优势，加上房地产发展比较迅速，开发商针对是否限购表现出了与其他地区不同的冷静和漠视，销售节奏不紧不慢，当然更希望限购不发生。
在燕郊的几个售楼处，记者都遇到了“房价没涨，嘴上说涨”的售楼小姐。无论是天洋城、东方夏威夷、星河185，各自都声称项目所剩房源为数不多，现在购买绝对有较大的升值空间。
记者注意到，虽然这几个项目自称所剩房源大部分不足项目总房源的10%，但每个项目也不乏一两栋新开盘的楼座。其中，新楼的房源几乎都比老房源优惠1%。
对此，某项目负责人表示，他不否认这么做是为了尽快把房源卖出去，其中不乏对限购政策的担忧，而老楼之所以不敢大幅度优惠，是怕已经购买该楼的业主有意见，毕竟降价对于购房人来讲很难接受。
一位不愿意透露姓名的燕郊“名盘”老总对记者说：“担忧是肯定的，但我们对燕郊的市场依然有足够的信心，毕竟政策再限也限制不住庞大的刚需人群。”
意外发现
巧遇投资客加紧“囤房”
在采访中，正好有买房的投资人士主动跟记者打招呼。来自北京的购房人郭女士告诉记者，开发商都是精明的，之所以促销，都是因为担心限购令会影响销售，而她也正是因为二三线城市限购令的风声，才来到固安的。“去年年底在涿州已经买了两套了，一旦限购，我就没有资格再在这边买房了”。郭女士对政策研究得很到位。
见记者连连点头附和，健谈的郭女士忍不住给记者支招。“你现在投资稍微有点晚，不过还算有眼光，燕郊之类的已经过了最佳时机，京南这边借着轻轨、第二机场等迅速崛起，短炒呢就选固安，靠租金回本的话廊坊还不错。”
在廊坊，记者随机询问的看房人大多都表示自住，然而一位商人派头中年男子却吸引了记者的注意。
上前一攀谈，得知这位周姓男子是固安的某小项目开发商，而正是由于二三线城市限购说，让他加速了在廊坊、涿州等地囤房的脚步，“限购是迟早的，所以先下手为强。”“那您怎么不在自己的地盘买房呢？”面对记者的疑问，周先生笑道：“谁说我没买，这叫撒网式布局。”
在交谈中周先生还透露了自己的“投资经”：“你要是投资，就买那个。”顺着周先生手指的方向，记者的目光聚焦在沙盘最左侧一排6层板楼，“像这样低密度的6层板楼在廊坊已经不多见了，要投资就投资最稀缺的。”他说。
●专家声音
别让限价令成为促销令
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存说：“早前传出的廊坊限价令在我看来，是主动限价以避免限购的尝试，当然最终是廊坊方面辟谣，但是廊坊、香河两地限价本身就是主动之举。而目前来看，廊坊、燕郊和香河限购的可能性都比较大”。
不过，他也表示，相对于距离北京较近的燕郊和香河，廊坊以及涿州对北京的分流作用体现得并不充分，特别是廊坊，并不存在外来人口过多涌入的问题。因此，即使限购，对其影响也不会太大。
而对于固安，陈宝存则认为，由于南部区域本身价格较低，所以即使分流了一部分北京人群，暂时也应该不会被列入限购之列。
与此同时，陈宝存还强调，二三线城市房价上涨迅猛原因主要在于其地价是补涨的过程，换句话说，遏制房价的前提，必须是对土地价格的抑制。否则，今年的限购限贷限价令，可以理解成是促销令，也是房租的推涨令。
投资慎出手刚需可入市
事实上，可以把香河等环首都经济圈城市的楼市购买力分为三部分：至少一半属于投资者，三至四成是在北京生活工作的刚需一族，这其中包括极小部分京籍和大部分非京籍人群，最后则是一至二成的当地居民。投资需求的非理性炒作使得市场价格过快上涨。
中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，目前北京周边的房价虽然绝对值不高，但已超当地人收入水平，后续有调控的可能。“相比北京的限购，限价是在楼市调控大环境下的局部政策。燕郊等市场不太可能实施严格限购，但如果实施政策，不仅会影响自住需求的入市，也会减少非理性的炒作。”
亚豪机构市场总监郭毅表示，无论是限价还是限购，一旦采取，必会影响升值幅度，房价甚至还会下降，因此如果不是以自住为目的，就没有必要赶所谓的政策末班车，开发商的优惠和特价房对刚需来说，或许是一种福音。
●记者点评
燕郊是五线城市？
记者在燕郊某售楼处暗访，问起二三线城市限购的话题，售楼小姐看似事先没得到过培训，就走回办公区问她领导，另一位记者恰好在里面接水，听了一个真切。
售楼小姐问：“经理，什么是二三线城市？”
这位经理犹豫半晌。
“那您说燕郊是几线城市吧！”
经理嗖嗖嗓子说：“我来数数。北京是一线城市；石家庄是二线城市；廊坊市是三线城市；廊坊下一级、咱们上级的三河市是四线城市；那燕郊就是五线城市。”
燕郊由于紧邻北京，房地产发展借助于通州的态势，只是一河之隔，房价紧追，房地产界给这个地方以“北京楼市”待遇。
记者认为，给燕郊确定身份不重要，关键是看它对房地产的贡献，给北京人找了那么多住的地方，功不可没，在这一点上应该确定为“一线城市的郊区功能”。
虽然燕郊与通州距离十分近，价格却不到人家一半而暗自发力，但是再涨价，北京购房人对你就该“都是恨”了。
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