按照惯例，十月是每年房地产楼市的最后一个销售旺季。但是，当地产商们指望这最后一个销售旺季之时，北京等地房地产楼市的月成交量却接连创下年内新低。严厉限购政策之下，“合格”购房群体的增量已无可能，且越到年底，房地产商所面临的局面也就越为严峻。于是，不同形式的“降价”策略已经开始在房地产开发商的考虑之中。

被逼降价

“我们对未来刚性需求为主的房地产市场前景，十分不乐观。”8月17日上午，北京海淀区某在售楼盘项目的营销负责人告诉《中国经营报》记者。该房地产项目目前准备在10月份推出其二期总计400余套可售房源，但让这位营销负责人头疼的是，这个楼盘一期的可售房源中，还有300余套没有售完。

这意味着在二期开盘时，房地产开发商面对总计超过700套的销售任务。这还不是最糟糕的局面。这位房地产销售负责人告诉记者，该房地产项目一期开盘时间是7月，而第二次开盘的日期定在10月，之间只有不到3个月的时间，这意味着二期销售的蓄客工作，几乎无法进行，而只能从一期蓄客但未成交的意向客户中继续筛选。

该负责人告诉记者，目前该房地产公司考虑的应对策略就是在二期开盘销售时，以修改户型设计为基础，配合较一期有足够幅度的降价，以推动二期销售。记者掌握的情况表明，该房地产项目二期销售价格初步考虑在18000元/平方米~19000元/平方米，而其一期成交均价已经达到25000元/平方米。

“以前是住建委审批预售价格的时候限价，房地产开发商想尽办法能够获得更高的售价，但现在即便住建委不严格限价，房地产开发企业自身也会考虑房地产价格是不是太高，房子是不是能卖得出去。”中原房地产市场分析师张大伟告诉记者。

他表示，在内地一线城市进行开发的房地产企业比较主流的策略是，一方面调低二期单价，增加房地产价格上的吸引力，另一方面，通过修改户型设计，将户型面积降低，或者增加小户型的比例，以降低总价，吸引更多的刚性需求以消化自己手中的库存。

记者了解到，类似上述海淀区在售楼盘的情况在北京市的大兴区、通州区、昌平区都有不同程度的存在。“房地产开发商是最忌讳二期比一期降价的，现在，连二期降价的情况都开始出现了，可见房地产开发企业的压力有多大。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨红旭向记者表示。

限购僵局

逼迫开发企业不得不在二期寻求大幅度降价的主要原因，是被严格执行了将近一年半的房地产限购令所带来的成交量急剧下滑，以及符合购买资格人群数量的持续缩水。

北京房地产交易管理网数据显示：8月上半月，北京期房住宅签约总套数为2009套，现房住宅签约套数为438套，二手房住宅签约套数为3454套，同比分别下调了49.7%、46.5%、8.6%。商品房签约创出了最近数月的新低。

8月上半月商品房住宅签约均价为21796元/平方米，相比7月均价22690元/平方米有明显下调，但是主要原因是成交结构导致的，本月签约的高端住房比例有所减少。

全国情况亦是如此。中国房地产信息集团对6个典型城市的市场成交量进行的监测显示，7月份6个典型城市成交量环比呈现下滑，平均跌幅为14%，房地产市场自二季度起的一波企稳反弹的势头基本中断。

张大伟认为，造成这一走势的原因主要在于购房需求继续萎缩，“目前北京成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。目前通州等区域已经受到了库存量增加的影响出现了价格下调。房山、大兴等新增供应可能突然上涨的区域也存在价格率先变化的可能。”

中国房地产信息集团研究员杨晨清则向记者表示，今年1～7月份典型城市成交同比有涨有跌、甚至单边上涨，都无法论证今年全年成交会高于去年，今年下半年房地产市场究竟会怎么走目前来看还很难断言，而其中主要的不确定因素即是政策面。在他看来，下半年一二线重点城市市场重演去年疯涨的可能性很小。

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