金九银十如期而至，杭州楼市却反常地打出了降价一枪。保利湾天地“直降四千”起价7280元/平米，世茂首府“劲爆裸降”起价7800元/平米，不禁让人惊呼：“下沙又回到8000元/平米以下了？！”
“没有卖不动的商品，只有卖不动的价格。”价格，始终是最牵动购房者神经的因素。开发商hold不住了，购房者能hold住吗？9月4日，住在杭州网记者蹲点下沙保利湾天地、世茂首府销售现场，直击现场百态。
降价成绩单
保利湾天地：起价7280元，均价8900元/平米，首日预定92%
世茂首府：起价7800元/平米，均价10200元/平米，两天内去化70%
作为此次下沙降价的“始作俑者”，保利湾天地“起价7字打头”的消息早已在开盘前传遍网络。据浙江保利营销部副经理丁浩介绍，此次湾天地选房是为配合公司推出的“千人增值购”的活动，只要满足千人团购的条件，单价即可直降4000元/平米。而此次活动实际已经有2000余客户报名，“直降4000”顺利达成，按照这个标准，湾天地此次推出房源的均价为8900元/平米，起价为7280元/平米，开盘当天购房者可获一次性付款97折、半年付清98折以及按揭99折优惠。
根据记者观察，湾天地现场的房源价目清单上显示的申报单价大部分都在10000元/平米以上。以上图中4号楼302房源为例，户型面积96.47平米，单价11402.01元/平米，总价为1099951元；如果按单价下降4000元/平米来计算，该套房源实际单价为7402.01元/平米，总价变为714072元，再加上购房者折扣，若购房者选择一次性付款，总价则可再减至692650元，这个数字与初始总价相差40.7万元，相当于打了6.3折。
记者从已预定房源的购房者处了解到的情况来看，尽管价格普遍降低，但是不同楼层房源的单价仍具有较大差距：3号楼3层95平米loft精装房源的单价为8200多元/平米，9号楼25层95平米loft精装修房源的单价为9800多元/平米。
湾天地此次推出的是3、4、7、9号楼582套loft酒店式公寓，户型95-140平米，总价多在80余万元左右，再加上又是商业产品，不限购不限贷，因此购房者的意向都较为明确，千人团购场面颇为火爆。截至9月4日17:00，据售楼处统计，房源首日预定率达92%。
与湾天地一街之隔的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均价8500元/平米”的牌子，而据住在杭州网记者现场了解，8500元/平米的房源仅有1套，位于临时加推的3号楼，户型为130平米，已于9月3日当天被选客户选走。
世茂首府属于世茂江滨花园三期，3号楼位置靠近沿江，但位于项目南侧，相比东临钱塘江的5、6、7号楼，并不能算真正意义上的一线江景住宅。3号楼房源共96套，中间套为130平米，边套分别是东边套187平米和西边套165平米。130平米户型折后起价8500元/平米，165平米户型折后起价7800元/平米。现场工作人员介绍，这批户型的均价10200元/方左右。15层以下的房源价格基本上在10000元/平米以下，20层以上价格在11000元/平米左右，186平米大户型价格稍高。
“目前项目一、二两期已经交房，三期项目目前剩下的房源都是大户型为主，所以出于总价上的考虑，开出了这一低价，一定程度上也是受到保利·湾天地的影响。”世茂首府销售主管潘萍萍坦陈，“裸降”行为确实跟保利·湾天地有一定关系，不过两者产品不同，世茂首府为70年产权的纯住宅，而湾天地则为40年的商业项目；3号楼昨日开盘当天销售近50套，截至9月4日下午去化已达7成。
购房者声音
保利湾天地：这个价格让我们买得起
世茂首府：低起价至少给了我们一种买到特价房的可能性
“给力”、“实惠”、“性价比高”……湾天地此次“千人团购”，确实吸引了千余购房者到场，购房者口中提到最多的是这些词汇，价格是吸引他们下单的首要因素。
一名来自建德的“新杭州人”购房者告诉记者，自己按揭购买了一套97平米loft，单价8200元/平米左右，“这个价格让我们这些刚需买得起，同时，湾天地又是商业项目，不限购不限贷，也更适合刚需按揭付款。”
除了价格之外，下沙东部湾区的良好环境也在一定程度上加了“印象分”。一位家住和睦小区的大姐，这次为在下沙上班的儿女买了一套3号楼3层的95平米房源。“我女儿总说下沙江边环境好，而且车子也少，这次来现场一看确实不错。”另一位从诸暨赶来的购房者购买了9号楼25层95平米loft精装修房源，他同样提到了江边环境：“我是打算买来自住的，因为湾天地的江湾环境比较好，我从小在江边长大，觉得这里比较适合自己。”
然而，相较那些成功选到房源的客户，还有一些购房者就比较“郁闷”。此次“千人团购”采取的是随机抽号的形式安排购房者选房，由于现场人数众多，导致不少人的等待过程较为漫长，有一位购房者在接受记者采访时就直言：“等了好久都没抽到，心情不好。”
同样是低于8000元/平米的起价，世茂首府“起价低、房源少”的做法却没有得到部分购房客户的认可，一些客户甚至表示：“被忽悠了！”这是由于现场除了7800元/平米、8500元/平米的特价房已售，165平米和130平米的户型剩下的房源价格都在11000元/平米左右。对于没有买到特价房和10000元/方以下的购房者来说，仍旧是噱头足够，实惠不足。
“我们昨天就收到短信了，第一时间没赶来。对伊萨卡、江滨花园这一带我们还是挺关注的，因为现在有快速公交，明年还有地铁。”有一对从下沙高教区赶来的小情侣告诉记者，他们在家算了一下，130方的户型，算上将来交房时1.5%的契税，总价在110万左右，“冲着90平米的价格130平米的空间而来，可惜却晚了一步啊。”
联系到近段时间来华盛达·阅城、昆仑·天籁等楼盘也都采取了“以价换量”的略入市，世茂首府现场部分购房者表示：“低起价至少给了我们一种买到特价房的可能性，如果我今天抢到了特价房，那我就享受到了切实的便利，金九银十到来后，开发商哪怕是噱头也好，做样子也好，处于资金压力都会有一定让利，接下来要更关注了，不能再错过了。”
下沙沿江区域楼盘
或按兵不动，或个别跟风
“直降”、“裸降”是否会影响周边楼盘？住在杭州网记者也进行了调查，探访了湾天地、世茂首府附近的几处下沙楼盘，对于两大楼盘的降价行为，这些竞争者目前态度仍然较为暧昧，或按兵不动，或暗中跟风。
“房子是长期居住的产品，品质是关键。而从总价来看，我们的90平米户型总价也就150万元左右，而世茂剩余的也都是大户型了。”某处楼盘的工作人员表示，他们的楼盘目前售价仍旧是之前的13000-19000元/平米，也未接到近期价格调整通知。
同样表示“淡定”的还有某个位于金沙湖的由外来大鳄操刀的楼盘，该楼盘相关负责人表示，虽然同为下沙，但金沙湖板块是政府重点打造板块，近期追加了200亿的预算，而且他们的项目具有一定的稀缺性，因此不会盲目参与价格战。
有的楼盘“矜持不动”，而有的楼盘则伺机跟风。记者收到了位置上更靠近世茂三期项目的另一处沿江楼盘发出的短信：“88平米三房四室朝南92万元起；139平米实得172平米花园洋房139万元起，年底入住，一步到位。”随后记者致电该楼盘售楼部，工作人员表示，这是项目预计最近开盘的3号楼部分楼层位置一般的户型确实总价在92万元。至于具体套数，工作人员没做正面回答。
记者观察：为何带头降价的总是下沙？
2009年海天城“一竿到底”，2011年6月中外公寓“减法探底”，2011年9月湾天地、世茂“直降裸降”。每次市场调控或者降价潮来临时，下沙板块常常首当其冲，这是为何？
体量庞大、地价低廉，是海天城、湾天地、世茂首府等下沙楼盘的特征。尤其是湾天地所在的下沙东部湾区，其商品房市场早期由保利、金隅、世茂三家外来大鳄瓜分，最初打造的均为体量70-80万平米的大盘，其后，三家又陆续在同区域内“增持”地块。
截止9月4日晚，透明售房网显示，下沙的库存高达7361套，占了整个主城区库存33693套的21.8%，远远超过其它板块。如此庞大的供应量，所形成的供给压力，是下沙房价率先大调的原因重要原因。
“饼”越摊越大，开发商面临的资金压力也更大，因此在严峻形势下，容易采取快速跑量、低价营销的方式。像下沙这样远离市中心的所谓“刚需”板块，板块内楼盘同质化竞争严重，降价有时候不得不成为唯一的促销手段。
另外，如今调控大棒高悬不下，对于许多人来说，买房“非不欲，实不能也。”在杭州乃至浙江，仍然有那么一批人手中有钱，购买力旺盛，并且倾向于消费房产品，认为买房除了提高自己的居住品质和生活品质之外，更重要的是可以保值增值。
一旦楼盘价格有所松动，不仅潜藏的“刚需”购买欲可能被激活，受限较少的购房者也容易“把持不住”。何况此次带头降价的是一个商业项目，不受“双限”，更能够刺激购房者的消费热情。作者： 吴海国 吴洵非
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