进入“金九银十”，北京商品住宅成交量继续萎靡。据北京市房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房商品住宅累计成交仅1300套，已是楼市连续7周成交量不足2000套。

于是，打广告促销成为开发商最直接的自救手段。市场上降价的喊声一片，然而真真假假、虚虚实实的促销信息却让购房者有些摸不着头脑。是价格已经松动、拐点将至，还是销售的“假摔”作秀？

促销噱头多实惠少

位于北京市房山区长阳镇的翠林漫步项目早在8月就放出广告：84平方米房源每平方米售价仅12500元。相对于周边超过每平方米16000元的均价，这一价位很是引人关注。

9月3日，该项目正式开盘，购房者云集，却没想到仅有9位幸运者靠摇号获得此类特价房。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。以一单元902户为例，面积88.62平方米，优惠后总价超过135万元、单价达到每平方米15237元。一位购房者甚至愤怒地抱怨：“又被忽悠了！”

与翠林漫步毗邻的绿地新都会，在网络上打出的“心动价”是精装修每平方米16500元。而来到该项目售楼处，记者却发现均价已达到18000元左右。

“那个价格的房子一夜之间就没有了，当时我们是半夜2点钟开的盘，结果还排队。”销售人员如此解释。至于说到后期是否还有特价房源，该销售人员明确表示“没有”，因为“毕竟开发成本太高”，如果行情不理想可以选择不卖。

事实上，在最近的一年多时间，房山区已成为众开发商在北京的主战场之一，长阳镇起步区几平方公里的范围内云集了万科、绿地、中铁、首开等多家大型房企，虽然广告竞争相当激烈，但价格仍紧咬不放，如位于北京长阳镇京良路上的中粮万科长阳半岛项目，精装修后的实际价格也仍维持在每平方米18000元。

巧合的是，随着翠林漫步等3个项目的开盘，北京继2009年8月10日后，新建住宅库存量再次突破11万套。

针对市场上的促销情况，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，促销力度主要取决于不同开发商的资金状况，有的是真降价，有的可能只是作作样子。也有部分开发商，他们只是拿出几套房子，作为特价，目的就是试探消费者的心理价位。

销售压力将持续

统计数字则显示，8月，包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格每平方米15773元，与7月份相比略有下降，但降幅仅为0.41%，为去年9月以来首次下降。这也从侧面反映出此前大多数开发商并没有真正下调房价。业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌并不明显。

对比以往的销售经验，胡景晖认为，降价一旦开始，就会有一个普遍的下滑，“因为周边都降了，其他开发商只好被动地跟着降价。”另外，房地产市场调控力度放松的可能性不大，9月份和10月份，市场销售压力还将持续加大。

正如上文所述，来自北京市的房地产交易管理网的统计显示，截至9月3日，北京新建商品房库存量已超11万套。其中，商品期房72391套、现房住宅37634套，均接近历史峰值。北京新建商品住宅已持续5个月出现供应量超过成交量的情况，成交量的持续低迷，以及新盘供应的不断增加，使得楼市库存再创新高，而9月又会有近30个项目开盘入市，这将会给楼市库存带来更大的压力。

由此，胡景晖判断，上半年公司销售业绩太差的企业，可能都在押注“金九银十”。如果错过“金九银十”，只能等到明年三四月份才可能迎来销售旺季，所以现在都在抓紧机会出仓，这样，拐点或将在9月出现，而且随着时间的推移，真实的下降与普遍的下降会更加显现，房价下降趋势也将越来越普遍。

赢得客户还需诚意

记者在调查过程中发现，许多号称“低价”的优惠房源，在市场上基本都是“神龙见首不见尾”，在实际中很难买到。“被人预订了”是其最常见的一种状态，真正可以买到的超低价或者特价房，不是房源数量少，就是户型不好，或者房型偏大、挨着马路。

除了上述常用的伎俩之外，一些开发商采用了高报价再打折，亦或是赠送面积的方式来代替降价。其中也不乏少数开发商巧思冥想，借助节日市场，推出各类相应的折扣，或举办各类演出为低迷的楼市助兴。

在这样的市场背景下，一份对全国46个城市的购房者调查结果就显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至。越来越多的市场人士和购房者认为，开发商惟有通过实实在在的价格优惠，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。

中原地产北京顾问副总经理殷则环在接受记者采访时表示，市场还将不断地陷入僵持和胶着状态，一旦成交持续冷清，加上周边楼盘的持续走低，那么在今年年底，“坐不住”的开发商必须采用降价冲量或者变相降低房价的方式来缓解资金链紧张的难题。

对此，殷则环认为，在此情形下，如果不是资金流畅的企业，项目地段不佳、周边新盘多，产品同质化严重，还是降价出货来得好，在促销中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之举，开发商要想赢得客户，还得靠价格诚意。

新闻收集整理：江都房产网