在史上最严厉的房控政策下，江门中心城区(蓬江区与江海区)楼市的“金九银十”不仅雄风不再，屡创新低的成交量更是让江门房地产从业人员的信心遭遇“冰点”。楼盘以各种方式降价促销自救渐成趋势，房地产中介公司更是上门派传单，以“大海捞针”的无奈方式促销，不少销售人员纷纷开始考虑转行。要价还是要量？江门中心城区楼盘的开发商仍在痛苦的挣扎中。

虽说江门楼市惨淡一片，但商业地产项目却是风景独好。江门中心城区第一个纯商业地产项目义乌小商品城16日正式开售，一日就销售超过2000套，比第三季度江门中心城区的住宅销售总量还多。商业地产量价齐升，逐渐吸引大量楼市资金关注，而后市仍有不少商业地产项目陆续开售，江门商业地产进入了迸发期。

“金九”交易量成今年以来最低月

“金九银十”变“铜九铁十”？在近期的房地产报道中，不少地方的楼市表现差强人意，“铜九铁十”成为了各地市场的真实写照。然而在江门中心城区，楼市的表现已经超越了“铜九铁十”能形容的范畴，完全陷入了“没有最低，只有更低”的交易量泥潭。“金九”月的成交量创全年最低，而“银十”月则有望再创新低。

2011年3月，江门中心城区楼市曾拿出了月交易966套的好成绩，而年初的缺货状态中，1月份689套和2月份666套的成交量也算是一份不错的成绩单。而4月份991套的成交量，对于年成交量最高也不过8800套的江门中心城区楼市，更是近年都罕见的好成绩。

但5月份841套，6月份790套，7月份786套，8月份610套，江门中心城区住宅成交量连续4个月持续走低，在被寄予厚望的“金九”月更是萎靡不振，仅534套，创造了今年江门中心城区楼市成交量的最低点。而在“银十”的上半月，虽然有十一黄金周这个楼市下半年最重要的促销节点支撑，但江门中心城区住宅的成交量也只有315套。

“银十”下半月的成交量虽暂难以预测，但根据目前的市场情况分析，除非江门中心城区房价突然集体降价，刺激成交量暴涨，不然成交量将难以与上半月同日而语。因此，刚创造了全年最低交易量后，江门中心城区很有可能在“银十”月再创新低。

要量还是要价？开发商很纠结

即将发售的五邑碧桂园“囍居”10号楼标准层均价5388元/平方米，还送价值12万的全屋精装修，折算毛坯房价格也算是4字头了。而天鹅湾推出了4800~5300元/平方米的特价房，虽说只有区区20套，但算是让4字头的洋房重现了市场。

开发商诸如此类的促销手段还有不少，虽说被大部分的购房者诟病为“只挣眼球不给力”，但却真实地反映了开发商目前纠结的心态。

“房子越卖越便宜，之前买房的业主会不会向开发商要补偿呢？”江门房地产分析师王先生指出，目前开发商进退维谷。若降价甩卖，小降幅根本不见效，但降价幅度大了，之前购房者亏太多了，不仅会引发他们的不满，也会降低业主对该开发商的信心。

“交易量上不去，资金链断裂的危险就会尾随而来。”王先生表示，楼盘的开发资金大部分都不会是开发商的自有资金，相当一部分均来自银行，或者通过各种集资手段获得。因此，销售新房回笼资金，再投入开发下一期就成为了业内普遍的做法。因此，一旦发生销售受阻的情况，资金回笼出现了问题，不少开发商都会面临楼盘持续开发资金链断裂的危机。

一日疯抢2000商铺

10月16日，江门唯一一个纯商业地产项目江门义乌小商品城正式开售，吸引了来自江门本地、珠三角各地4000多名投资者到销售现场“抢铺”。虽然江门义乌小商品城此次共推出了2500多套商铺，但当日就销售超过2000套，成交量比第三季度江门住宅销售总量还多。

据了解，江门义乌小商品城此次推出的商铺主要集中在一楼、二楼、三楼和四楼，均价分别为3万元/平方米、2.3万元/平方米、1.7万元/平方米和1.31万/平方米。商铺的售价远比此前业界猜测的3万元/平方米的平均售价要低。而在购买商铺的业主中，江门的投资者和来自珠三角的投资者各占一半。

货量充足后劲十足

“益华附近的商铺价格2万~3万元/平方米，育德附近，即便是内街的商铺也要1万多元，临近马路边的商铺，部分地段好的更是超过了3万元/平方米。”据江门市东鹏地产的何梅珠经理指出，房控政策影响下，暂未受政策限制的商业地产项目受投资者青睐是必然的。江门市的商铺交易去年开始就逐渐火爆，今年更是有不少地方的商铺遭投资者疯抢。“今年商铺交易量的增长已经超过了3成。”

而记者走访江门楼市发现，除了江门义乌小商品城外，江门即将推出市场的还有商业地产项目绿岛商城。而在楼盘商业配套方面，继江门奥园9月份推出市场的商铺几乎被抢购一空，江海碧桂园商铺逐渐断货后，位于市中心的世纪城项目也将在近期推出商铺，而东湖花园的商业配套设施也将在近期启用。

“短期内的货源都比较充足，江门的商业地产后劲很足。”江门市房地产分析师王先生指出，开发商住宅销售受阻，但房控政策催生的商业地产投资热却给了开发商“处理”商铺的好机会。目前，不少项目都加快了推售商铺速度。

专家：让成交量再“滑”一会

据中原市场研究部的统计数据显示：截至10月初，全国执行限购政策相对严格的北上广深杭等10个城市中，库存积压达到了6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套，库存消耗比达到了12.8%，中原地产市场部张大伟在接受媒体采访时表示，目前阶段，即使停止新增供应，要消耗完目前市场上的在售库存也需要13个月的时间。

在江门，中心城区的成交量已经出现了自4月份以来的连续5个月的下滑。而根据江门市房管部门公布的数据显示，江门市中心城区3月份待售住宅5400套，而4月份至今10月15日，有4626套新房取得预售证，有4867套一手住宅成交。

因此，可以计算出目前江门待售住宅量约为5159套。而如果按照目前楼市最近两个月的消化量，以每月消化600套计算，即便停止新增供应，江门要消耗完目前市场上的在售库存至少也需要将近6个月。

江门市房地产分析师王先生指出，目前江门的开发商刚感受到成交量下滑所带来的压力，但目前的压力尚不足以让开发商在价格上作出太大的让步。

王先生认为，在房控政策下，在开发商与购房者的博弈中，让楼市的成交量再“滑”一段时间，开发商或会下调房价，特别是在江门这样的三线城市。