二手房交易环节的成本将再次增加。记者10月28日从市地税局获悉,个人转让除住房以外的存量房地产,以及单位转让各类存量房地产,需按规定申报缴纳土地增值税。业内人士分析,这对二手房市场乃至新建商品住房市场都意味着“雪上加霜”——交易成本的增大将会加重市场的观望情绪,二手房价格或将因此而出现下调。
成交价格应如实申报
市地税局网站发布《关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》,决定对本市个人转让除住房以外的存量房地产,以及单位转让各类存量房地产,按规定申报缴纳土地增值税。
公告称,自2008年11月1日起,岛城对个人销售住房暂免征收土地增值税。但从10月 24日起,个人转让除住房以外的存量房地产,以及单位转让各类存量房地产,均需按规定申报缴纳土地增值税。据了解,存量房地产是指纳税人通过购买或自建方式取得,并已办理了房地产权属登记手续的房地产。
纳税人转让存量房地产,应如实申报房地产成交价格;对于申报的成交价格明显偏低又无正当理由的,主管地方税务机关依法进行调整,确定计税价格。
公告自2011年10月24日开始实施,有效期为5年。
实行四级超额累进税率
该税具体怎样来缴纳?据悉,纳税人转让房地产所取得的收入减除一定的扣除项目金额后的余额,为增值额。增值额未超过扣除项目金额50% 的部分,税率为30% ;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40% ;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 的部分,税率为50% ;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
纳税人转让存量房地产,应依据现行税收政策据实清算。对既不能提供重置成本评估报告,又不能提供购房发票的,主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税价格乘以核定征收。
扣除项目分为两种情况
记者从市地税局了解到,纳税人转让存量房地产,应依照不同情况,确定土地增值税的扣除项目金额。
其中采用重置成本评估方式的,纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告,且须经主管地方税务机关确认,方可按评估的重置成本确认扣除项目金额。
对于纳税人转让存量房地产,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经主管地方税务机关确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。
其中,“每年”是指,按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。对纳税人购买房地产时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准许作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除;但不作为加计5%的基数。
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