【地产中国网·独家报道】楼市深度调整震荡波一浪高过一浪，且来势汹汹。继续中海地产、龙湖地产、绿地等地产大佬在申城掀起前所未有的降价潮之后，“领头羊”万科亦蠢蠢欲动，在京城降价的风声已不胫而走。伴随着降价潮，房企变卖资产的动作接二连三，越来越多的中小房企已卷入了断腕求生的大潮中。

　　9月2日，上海证大（00755.HK）发出一纸通告，宣布已于10月28日签订与买方（由上海证大、上海复地、绿城中国及基金公司盘石联合组成，其持股量将分别为35%、50%、10%及5%）签订协议，将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。去年2月，证大置业砸下92.2亿元巨资，将建筑面积为27万平方米的上海外滩商业地块揽入怀中，成功制造了当时上海的“双料地王”。当时，公司的总资产规模不足百亿元，却以“蛇吞象”的姿态振臂一呼，拿下该地王。在地王光环的背后，上海证大正在经历着“消化不良”的阵痛。

　　除了上演“断腕求生”大戏之外，上海证大为了填补资金黑洞，此前将本来长期持有的上海大拇指广场项目部分商业挂牌出售。

　　“当然是现金流太紧张了。”上海当地一位开发商老总称：“现在卖项目企业很多，是很无奈的事情，各种融资渠道基本上都卡住了，加上销售不畅，为了生存下去，资金困难的企业都只能这么干了。”

　　甩卖项目求生存的不仅仅是上海证大一家，随着严厉调控持续的“围追堵截”，自今年9月份以来，资金紧张的开发商纷纷抛售旗下项目，掀起了一场声势浩大的抛售潮。

　　断腕潮再现

　　历史总是惊人的相似。2008年，受世界金融海啸和国内调控的双重夹击，楼市进入了1998年房改以来的首次调整期。当时，资金紧张的开发商，不得不抛售项目获取生存的资金，并推迟或暂停旗下的项目。不过，在政府伸出救市之手后，笼罩在开发商头顶的压力在2009年年中烟消云散，被松绑的楼市再度狂飙突进。

　　好景不长，经过一年多的疯长之后，2010年年初，政府再次祭出“史上最严厉的调控”，并不断加码，各项政策叠加，楼市再次骤然降温，交易量大幅缩水，房企销售额随之一路走低，资金压力空前。大量抛售项目，成为开发商求存的方式之一。

　　尤其进入今年9月份以来，包括上海证大在内的一些中小型开发商，纷纷加入断腕求生的行列，中粮地产、万通地产等老牌开发商亦赫然在列。

　　10月14日，万通地产作家2.84亿元，将其持有万通时尚项目100%股权中49%以及8860万元的债券卖给了深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。万通地产称，此次交易完成后，公司可获得3.7亿元的资金，有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。而熟知万通的业内人士则指出，之前各种有效的融资渠道现在都失灵了，万通的对外担保贷款额已经达到了上线（截至9月23日，达到了15.57亿元，约占公司净资产的50%），叫卖项目股权是不得以而为之，“这只是一种过桥融资的方式，当公司现金流充足的时候，就会赎回。”

　　作为央企的中粮地产也缺钱，但并未变卖项目，而是兜售金融资产。10月9日，中粮地产宣布，将其持的招商证券的521万余股抛售，获得4000万元现金。此前，中粮地产已先后两次抛售了招商证券的股票，其中1月5日抛出1651万股，获得2.23亿元；3月29日出售了970余万股。显然，在熊市的低谷期，中粮地产大量出售金融资产，亦是无奈之举。

　　另一央企大佬也在变卖项目。11月2日，中冶集团旗下的南京临江老城改造建设投资公司，在北京产权交易所刊登公告，拟转让南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权，挂牌价格约为18.4亿元。消息灵通人士称，中冶集团是国资委规定的18家地产央企之一，旗下的中冶置业也可能存在资金紧张的问题，变卖资产更是为了填充流动性。

　　这只是冰山一角。在上海、北京、天津及重庆四大产权交易挂牌出让的房地产项目，数量更是惊人。北京产权交易所数据显示，10月份，不少于25家房企挂牌出让股权；上海联合交产权交易所的数据显示，截至今年9月30日，在该所挂牌出让的地产类项目同比增长高达93%，挂牌项目总金额则同比增长高达84%。此外，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　上述开发商老总认为，接近年底，很多房企需要归还短期贷款、土地出让金、工程款及各种税费，因此，在融资空前首先的情况下，不得不“割肉补血”，“当然，也有一些项目数量很少的企业，干脆都把项目转让了，退出了这个行业。”

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松亦指出：“目前中国房地产行业的一次显著调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态，房地产金融活动日益多样化和活跃。”

　　行业拐点来袭

　　在中小房企被迫割肉的同时，包括万科在内的一些房企大鳄则进一步趁势收购。

　　据万科年报显示，去年万科在收购中，砸下22亿元，暂获了24个项目。今年以来，万科高层多次表示，将在收购方面，大展拳脚。上半年报显示，截至6月底，已经砸下近33亿元用于收购。而截至9月31日，其手握现金达到339亿元，为进一步并购准备了充足的现金。

　　此外，保利地产、首创置业亦在持币收购。11月4日，据消息人士向地产中国网透露，保利地产已如愿将兵器集团旗下的“蓟门桥”地产收入麾下。10月20日，首创置业将阳光新业地产位于山东胶东半岛的四个项目以16.03亿元收入囊中。对此，首场置业总经理唐军向地产中国网表示，在收购方面，还有更多机会，“我们在这方面是有很多准备的。”

　　“大部分项目都被房企大鳄及实力雄厚的央企分食了。”上述开发商老总称：“还有一些外行业的企业，也在收购地产项目，除此之外，一些地产基金、信托也在找机会。”

　　并购潮来袭，楼市寒意逼近。伴随着收购潮，房企的降价潮亦席卷而来。10月下旬，龙湖地产、绿地、中海地产纷纷在上海降价售房，并招致老业主“砸售楼处”。而“欲降还羞耻”万科，亦安奈不住，消息称，旗下的金隅万科城项目四期比前几期房价下降3000元/平米。紧随其后，金地、金融街等开发商亦在价格上出现了松动。业内人士认为，万科此举可能引发北京新一轮降价潮。

　　降价趋势也在向二三线城市蔓延。据了解，目前，重庆房地产市场最近也出现大幅降价情况，包括中海、龙湖等知名地产商的楼盘，最高降幅超30%。

　　对此，唐军认为，大房企降价，更多的是为了考虑以后的战略，“保证资金充足，为以后发展提供保证。”

　　随着并购潮、降价潮逐步展开，楼市“拐点”窗口已经启开。数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%；前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。

　　种种迹象显示，楼市已步入了下行通道，开发商悲观情绪也经一部蔓延。SOHO中国董事长在其微博上戏称：“今天见了一些同行、老同事，对巿场的悲观出乎我的意料，悲观和恐慌也像病毒一样会传染。”

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