“现在国内的商业地产项目，感觉都是一个模子刻出来的。”提及中国内地的商业地产市场，一家国际知名运动品牌代理商如此描述她的感受。

　　的确，随着城市化进程的不断加速、人们消费能力的逐渐提高以及宏观调控之下房企的纷纷转型，商业地产市场的供应量在最近一两年呈现激增态势。

　　而以目前的情况看，供应的集中放量，使商业地产市场在迅猛的发展过程中出现了一系列亟待解决的问题。

　　同质化发展

　　2011年，以购物中心为代表的城市综合体项目在全国可谓遍地开花。

　　中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

　　统计还显示，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，其中城市综合体形态的购物中心占比最高。

　　在一线城市，世邦魏理仕的统计显示，2010年，北京商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。据其监测，2011年北京将有近20个大型商业项目入市，总建筑面积达120万平方米。

　　此外，2011年第四季度和2012年，预计分别还将有6个新项目和15个新项目进入北京市场，总建筑面积超过148.3万平方米，总体新增供应量仍处于高位。此外，上海、广州、深圳等地商业地产供应量也在直线飙升。

　　在宏观调控面前，商业地产俨然成为一些开发商眼中的“避风港”。有专家预计，鉴于楼市调控对住宅市场产生的冲击以及房企寻求新的利益增长点的心理诉求，未来一段时间全国商业地产仍将继续走热。

　　对此，中国房地产研究会副会长顾云昌曾对媒体表示：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”

　　在中国人民大学商学院教授黄国雄看来，随着商业地产的一再升温，部分房企已经步入误区。“现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。”

　　“以天津滨海地区的某片大型商业地产区域为例，销售期都集中在今年下半年和明年上半年这个时间段，这些商业地产项目在区域、价格和客群上都面临同质化问题。”戴德梁行天津公司总经理高炬表示。

　　显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。很多专业人士表示，如果“同质化”的问题不能解决，一旦商业地产一哄而上形成泡沫，其结果比普通住宅更加严重。

　　差异化经营

　　即便是在一线城市，因集中放量、同质化严重导致的问题项目如今就已经出现。

　　据高纬环球监测，在北京，有一些购物中心招租出现了困难。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的零售项目有可能推迟入市。

　　高纬环球中国区零售地产服务部执行董事James Hawkey表示：“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”

　　但另一方面，全国范围内的消费能力和消费水平的迅速提升，也给零售商业物业的发展带来了前所未有的机会。据国家统计局数据，今年前三季度，全国社会消费品零售总额达13.08万亿，同比名义增长17%。

　　面对商业地产的巨大蛋糕，身在其中的任何一个开发商显然都不愿意放弃。

　　“面对国内商业项目普遍同质化的现象，我们采取措施是对项目的目标客群持续进行深入调查研究，把握他们的消费习惯和消费需求；对符合项目定位的商户保持密切的沟通与联络，同时借助公司国际化背景资源，引进更多的独特资源。”北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿告诉《第一财经日报》。

　　据李睿介绍，阳光新业旗下的商业项目在品牌选择方面，通常都会引进一些当地没有，或者还没进入中国大陆的有特色、经营能力强、有吸引力的品牌，与其他商业项目在经营上形成最大化差异。

　　据了解，公司在青岛的新业广场就与国内知名儿童体验馆运营商“比如世界”签约。双方共同建设一个专为3~12岁儿童精心打造的，由儿童自行管理的虚拟城市，总面积近7000平方米，总投资约1亿元。“比如世界就是能给项目带来差异化的这样一个品牌。”李睿表示。

　　在天津，拥有36万平方米建筑规模的银河购物中心，是目前天津商业地产市场中最大的商业地产项目。为了使其显示出与同类项目的差异化，其开发商天津乐城置业有限公司就打算充分发挥其建筑面积最大的优势。天津乐城置业有限公司副董事长李彤就表示，天津城投希望这个项目能够令天津商业地产缩小与北京的差距，为天津的消费者提供目前市场中没有的一站式、体验式的服务。

　　前述运动品牌代理商就表示，对于零售物业的选择标准，除了传统的地段和人流量之外，品牌组合也是他们非常看重的因素之一。

　　“除了商品差异之外，我们在服务差异化上也下了很大的工夫。”据李睿介绍，在购物中心内部空间设计、灯光设计、功能设计等方面如何充分考虑人性化因素，使消费者拥有更好的舒适感，阳光新业现在正在学习、引进这方面的先进经验。

　　世邦魏理仕的三季度北京房地产市场研究报告显示，前期一些积极调整业态组合的项目营业状况已有大幅上升，预计未来选择大幅调整业态组合的项目将不断增多。“定位准确和积极应对市场变化的项目预计能够顺利入市，而定位模糊、管理水平较低的项目预计仍将经历漫长的招商期和招商策略的调整，新项目的市场竞争仍然非常激烈。”

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