在上海一处新楼开盘前，“行业老大”万科给购房人群发了一条短信，称让利三成，并号召购房人抄底。这个初冬，万科的“抄底价”从深圳蔓延到上海再到南京等多个城市，“日光”、“夜光”，让不少同行艳羡。

　　正是万科，给徘徊的楼市极好的暗示。现实的市场语境是：只有实打实的价格策略，才足以刺激市场的购买神经。

　　万科南京仙林新盘金色领域每平方米9900元的精装“抄底价”，就在当地迅即引发了“多米诺效应”。11月中旬至今短短一周来，南京城北、河西、江宁、江北、仙林等多个区域出现“探底价”，河西房源单价最低降至15000余元，江宁房价最低6000多元，江北甚至还出现了“4”字头房源。房价大有回到2年前之势。

　　本周开始，南京楼市降价愈演愈烈。房地产业排行老二的保利，昨日宣布其在江宁的一个楼盘即将以“8”字头应市。在此之前，保利的定价预期却是9000多元。目前，保利这家楼盘所在的江宁大学城片区住宅单价在8600-11500元之间。保利地产相关负责人表示，如此定价“确实是为了适应目前的市场形势”。

　　同一天晚上，万科二度发力，金色领域加推100套特价房，尽管均价较首批房源小涨了100元/平方米，然而由于此次推出了一批“湖景房”，性价比依然凸显。因此这批房源吸引了400余位客户到场。仅用了2个小时左右，再现“夜光”。

　　不仅是南京，当前，全国楼市降价蔓延的速度都在加快。中国指数研究院最新报告称，在本轮房地产调控中，房地产市场的调控与宏观紧缩相叠加，开发商供给端的抑制与购房者需求端的抑制相叠加，市场化间接调控手段与行政化的直接干预相叠加，如此，房地产市场正在发生第一次真正意义上的大调整。

　　“我们的‘百城价格指数’显示，2011 年6 月至今，所统计的100 个城市房价平均环比涨幅持续缩小，9 月为今年以来的首次环比下降，10 月降幅扩大至0.18%。包括南京在内的十大重点城市平均房价环比涨幅下降更快，10 月份平均环比降幅为0.41%，而南京10月房价的环比降幅已超过了0.5%。”中国指数研究院分析师李飞影告诉记者。

　　然而，南京多家机构的调查结果显示，尽管当前网友对房价已经下降的认可度趋高，但仍有51%网友认为“房价整体没有降到底”，只有6%认为“房价已经到底了，不会再降了”。整体来看，大多数网友都认为南京房价降幅要达到20%才算到底了。

　　“每家楼盘的成本不一样，房价应该降到多少，并不能一刀切。从购房者心理价位以及各板块优劣势对比分析，我们认为，河西、江宁、江北三大板块触底价，分别为15000元/平方米、9000元/平方米和6000元/平方米，折算成比例也就是5:3:2。”中国不动产研究中心江苏区主任尹晓波认为。

　　记者了解到，当前河西房价普遍仍在1.8万-2万元/平方米，即便有楼盘宣布降价，也只是少量房源的单价回调到了1.6万左右。开发商降价行为没有一步到位，买房人还是观望为主。

　　在楼盘云集的江北，由于开发商当初拿地的地价普遍偏低，也让购房者对这一区域房价的回调抱有更高期待。前不久，铭人丽岛以7000元/平方米左右的价格发售，其开发商在3年前拿地时，楼面地价仅840.7元/ 平方米。也就是说，低地价决定了开发商具有充裕的降价空间，就算降到“6”字头，也并不过分。

　　还有一个情况值得注意。相关专家分析说，开发商的价格是降了，但由于当前银行贷款利率一抬再抬，如果购房人贷款买房，因降价讨来的“便宜”实际已经冲抵了贷款成本的上升。　

　　从2010年10月24日开始至今，央行5次加息，目前5年期以上商业贷款利率已经高达7.05%。而2年前7折、8.5折的利率优惠已经灭迹。南京各家银行贷款利率普遍上浮10-20%。20年期100万商贷，利息比2年前多还近50万。这意味着，即使房价真的回到2年前，买一套相同的房子，买房人的购房成本可能是不减反增。

　　房贷收紧的初衷，是为了防止投资者利用银行杠杆进行炒作，但现实却是误伤了大批无力以一次性付款方式买房的刚需人群。专家认为，在这场调控的博弈中，如果不能让普通购房人成为真正的赢家，那么调控效果也要打个问号。（记者 汪晓霞）

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