搜索房地产新闻有两个事件成为当日新闻点击排行榜的热点:第一是国务院副总理李克强重申明年仍将抑制房价作为调控重点;第二是北京楼市出现亿元大单,抄底的是鄂尔多斯富豪,这些富豪出手上亿元。 第一则新闻等于对当前盛传的\"限购政策将于明年退出\"等房地产调控放松的言论做出了回应;第二则新闻却是个新鲜事--当前楼市成交量可怜,怎么还会有人抄底呢? 据媒体报道,鄂尔多斯的一些富豪由于受政府调控影响,从高利贷中退出,转投北京楼市,不过他们投的都是万科大都会、盘古大观等位置极好,价格正低的豪宅,动辄出售上亿元,买下十余套。此外,合生世界村等一些房价打了6折或5折的商业地产项目,也被整层买去。 这反倒让人看不清楼市的走向。 说明年会放松吧,国务院屡次表态,而且非常严厉;说楼市明年继续走低吧,为什么那么多富豪们又出手抄底? 风云变幻之下,北京市政府却于11月25日出台了关于普通住宅交易计税优惠的新政策,提出了二手房交易按照评估价计税,同时一定程度地放宽二手房交易普通住房认定标准,使更大范围的二手房纳入普通住房范畴。 其中,家庭唯一住房在90-140平米的减半按照1.5%征收契税;对于购买90平米以下的首次住房需求契税按照1%征收。 作为房地产调控的风向标,北京此举到底是在\"救市\",还是在加码调控呢? 大多数媒体报道都称北京市此举是支持刚性购房需求之举,降低税负,有利于稳定楼市调控。 然而,很多房地产中介公司,在表面上赞扬新政的时候,背后却对新政暗自叫苦。道理很简单,房地产中介公司多年依赖的\"阴阳合同\"避税方法,被彻底堵上了大门。 按照北京市的新政规定,如果购买140平米的普通住房,同时又符合家庭唯一住房的认定,税负最高可以降低12万元左右。然而,这恐怕是一个简单的乘法结果,直接将契税优惠了一半进行的计算。 实际上,\"阴阳合同\"对于购房者的减税作用更明显:按照之前的最低计税价,建国门地区最低计税指导价格仅为7700元/平方米左右,而目前的市场价格约为4万元/平方米。 如果拿建国门地区一套100平米未满5年的商品房交易计算,即便其符合新政的普通住房认定标准,其按照38000元/平方米的最高上限进行纳税,其仅契税就需要5.7万元,如果不按普通住房认定,则仅契税就需要11.4万元,而如果按照原来的最低计税价格进行报税,则只需要1.15万元到2.3万元之间。 如果再加上个人所得税、营业税等各项税负,每套房屋纳税是原来\"阴阳合同\"方式操作出来的房屋税负价格的5-8倍之高。 如果没有任何税收优惠,北京东四环一套总价在300万元左右的房屋,其综合税负就在20万元左右,这对购房者和卖房者来说,都是一笔不小的负担。 或正因为如此,北京市仅公布了普通住宅纳税优惠的认定,并没有公布新的最低计税价格。而据笔者了解,实际上地税部门都有操作的最低计税价格,过度低于这个价格的交易将不被接受。 同时,北京大规模提高了普通住房的认定价格,希望能够将大部分住房交易纳入普通住房范畴,使其享受相应的优惠税率。然而,北京市将38000元/平方米的房价都认定为\"普通住房\",那么其2012年的新建普通住宅的价格统计总盘子压力将会加大。 2011年,北京市房价调控目标仅14847元/平方米,并且目前已经实现稳中有降;如果2012年继续实行房价考核目标的话,2012年的房价考核目标不会高于18000元/平方米,如果增加那么多38000元/平方米的房子,其房价调控目标实现压力必然加大。 综合上述两个因素,北京市房地产调控政策微调的结果是,二手房交易税负被大幅度提高,同时明年仍不会放松限购等调控政策。 而北京的做法亦可看作是全国房地产市场2012年调控的风向标:明年政策只会趋紧,不会放松。
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